青岛买房大军凌晨排起长龙 屌丝刚需占主力(图)

　　观察

　　炒房人早不见踪影

　　以往经常出现在楼市的炒房人如今没有了踪影。记者昨天在李沧房产交易中心的大厅内，问了一圈也没有发现属于投资性的买房客。“现在我名下还有4套房，想买也买不了。”曾经接受过记者采访的炒房客张先生昨天告诉记者，他已经离开房地产市场两年了。“以前是全市开车转，看见哪个工地围起围挡来了，就去买房子，现在对这个早已经不关心了。”离开住宅市场，张先生把自己的视野瞄向了网点房。

　　数说楼市

　　全市新房库存量逼近16万套

　　截至昨日下午6时，市房地产交易中心的统计数据显示，青岛的新房总库存量已经高达159359套，其中住宅为116903套。

　　胶南 待售新建住宅18462套胶州 待售新建住宅16578套黄岛 待售新建住宅15999套城阳 待售新建住宅13495套即墨待售新建住宅11206套李沧区 待售新建住宅9004套四方区 待售新建住宅6527套市北区 待售新建住宅5854套崂山区待售新建住宅4225套市南区 待售新建住宅3595套

　　从中可以看出整个西海岸的纯住宅库存量已经超过35000套，占全市的五分之一还多。

　　业内人士分析认为，由于10月份是最后一个黄金销售月，大量新盘将在本月陆续上市，新房库存量还将继续增长。

　　业内分析

　　新盘大量上市助推库存量

　　对此，青岛房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江先生认为，从2009年开始，青岛楼市便出现一个规律，每年下半年的新盘入市量都远超过上半年，所以每年下半年在新楼盘集中入市的密集时间段，青岛楼市的库存量都会出现猛增，这个现象在2011年表现得最为明显。回顾过去两年的新房月成交记录不难发现，成交量过万的月份屈指可数，新房的销售速度远远滞后于楼盘入市的速度，这是不争的事实，上市量一直大于成交量，经年累积助推库存量上涨。还有一个现象值得关注，那就是保障房。除了商品房以外，青岛市近来有5000多套保障房集中上市，目前仍在销售中，还未正式签约，因此仍归于存量待售新房中。

　　科威国际不动产青岛区域总经理孙杰分析说，由于近一段时间新房市场成交比较好，许多开发商都希望通过加大推盘量来带动更多的成交，而且临近年终，10月是开发商们营销的关键时间点，开发商必须考虑资金链的问题，低价推盘打折促销，加快销售速度成为开发商临近年末的必要手段，接下来就看市场买不买账，一旦销售疲软，库存量将继续攀升。记者 孙静芳

　　市场分析

　　刚性需求占绝对主力

　　来自青岛地产专业研究机构克尔瑞的统计数据显示，自7月份以来，岛城新房成交量已经连续3个月突破了1万套。首开的7月份，新房总成交10379套。8月略逊于7月，总成交10062套，虽然环比小幅下降了3%，但8月新房成交量再度超过了 “万套”大关。“金九”前三周逊色不少，成交量一直维持在2000套上下，最后一周成交4000余套，使得9月新房总成交11734套，其中新建住宅占10549套。

　　“刚性需求是岛城楼市销量增长的主要力量。”克尔瑞研究部的张斌告诉记者，在针对购房者的调查中，住宅销售从60平方米到90平方米的成交量占了总成交量的70%左右，这部分的购房人大都是以自住为主，而且购房人群也大都是以外地来青工作的人为主，其中绝大多数是在青读完大学留在青岛工作的大学生。另一点值得注意的是，今年下半年，改善性住房在市南市北区开始出现，也成为当前楼市“小火”的一个原因。