今年7月初以来，针对社会呼声甚高的存量房贷利率调整问题，金融监管部门多次发声，用词也从最初的“鼓励支持”变为“指导调整”，让广大存量房贷客户倍感希望。尽管监管部门还没有正式发布具体政策，但近期多家上市银行高管都在中期业绩发布会上透露存量房贷利率调整的新动向。多位银行高管表示，虽然监管部门还没有出台具体细则，但存量房贷利率调整是大势所趋，银行也在积极准备，会在监管指导下有序做好相关工作，数家银行目前已做好预案。一个业内共识是，由于涉及多方面复杂因素，存量房贷利率调整不会“一刀切”。
8月29日，还有大行被传本周三召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会。有业内人士认为，从银行透露的这些信息看，存量房贷利率的下调应该是“箭在弦上”，预计不久就会正式落地。
有国有大行被传明天召开存量房贷利率调整项目启动会
8月29日，一张《关于召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议的通知》的截图在网络传播。据媒体核实，该截图信息为真，即将召开此次会议的是交通银行。
截图内容显示，该会议要求参加的部门众多，包括：数管部、软件中心、数据中心、测试中心、个金部／消保部、公司部、网金部等。会议召开的地点是“交银大厦五楼第1会议室”。
星图金融研究院副院长薛洪言表示，存量房贷利率调整已“箭在弦上”，本次交通银行将召开相关会议，预示着存量房贷利率调整很有可能正式落地。
他预计存量房贷利率调整，大概率会在9月迎来第一波试点。很可能是国有大行先行，为全行业做出示范，中小银行再陆续落地跟进。具体方案上，应该会遵循“一省一策”，同时也会根据首套房或二套房、存量房贷利率高或低等具体细节，制定一些差异化政策。
在调降幅度方面，薛洪言认为，应该首先消除在5％以上的房贷利率，让存量房贷利率全面回归“4”时代，以减轻购房者的房贷利息压力，提高民众消费的信心和意愿。
农行：在有关政策方案明确后将抓紧制定操作细则尽快完成合同文本的准备
8月29日下午，农行副行长林立在中期业绩发布会上表示，近期央行明确要指导商业银行有序调整存量个人住房贷款利率，这一方面有利于减轻部分存量房贷客户的财务成本负担，另一方面也有利于商业银行平滑提前还款的压力，有利于平稳经营。
林立称：“在有关政策方案明确之后，我们将抓紧制定具体的操作细则，尽快完成合同文本的准备，加紧系统改造调整等方面的工作，积极做好组织实施。作为国有大行，我们坚持‘房住不炒’的定位，凡是符合政策且有利于老百姓的事情，我们都会去尽力做好规范的金融服务。”
招商银行：已制定预案尚无最终方案影响总体可控
招行行长助理彭家文在8月28日的中期业绩交流会上表示，从央行发声来看，从“鼓励和支持”直接变成了“指导”。存量房贷利率下调势在必行，也是大概率事件。目前招行已经制定了相应的预案，但还没有最终的方案。
彭家文称：“现在还有很多因素需要兼顾好。比如如何兼顾好＇因城施策＇的问题，在＇因城施策＇的同时又怎么考虑好公平性的问题，还有银行系统能不能支持的问题。”“这些都特别复杂，各个城市、各个分行不一样，很多客户的情况不一样，所有的情况都要考虑到。”
他表示，招商银行会在央行的指导下按照市场化、法制化的原则稳妥地推进实施。
据了解，招行已从乐观情景、中性情景和不利三种情景对存量房贷利率下行进行了测算。从测算的结果来看，影响总体可控。
彭家文指出，存量房贷利率的调整对银行也有正面影响。随着存量房贷利率的下调，住房贷款的提前还贷会有一定程度的消化，反过来会带来房贷量的增长。同时，随着存量房贷利率下调，一定程度上会增强客户的黏度，会让银行对客户的经营进一步加深，对零售业务的增长有利。
华夏银行：将在监管部门的指导下有序推进后续相关工作
8月28日，华夏银行行长关文杰在2023年半年度业绩说明会上表示，今年华夏银行个人按揭贷款提前还款与市场总体情况基本一致，提前还款量同比有所增长，从七、八月情况来看，提前还款有所缓解。同时，存量房贷利率调整确实会对各家银行产生一定的影响，华夏银行将在监管部门的指导下，密切关注市场动向，有序推进后续相关工作的开展。
中信银行：密切关注监管导向和市场动向已经做好预案
8月25日，中信银行副行长谢志斌在业绩发布会上表示，该行密切关注监管导向和市场的动向，也对本行行内业务情况进行及时梳理和分析，对可能发生的业务调整，已经做好了预案。
谢志斌指出，同业各行对政策的理解也是不尽相同的。实际操作需要考虑对客政策的一致性，也要考虑各区域的差异性以及利率调整力度等诸多因素。比如说，从客户角度看，各银行按照相当的标准执行，更有利于提高公平性，也有利于降低客户舆情，但是从区域情况来看，历史上地产政策是“因城施策”的，各地区按揭贷款利率差异比较大，存量利率调整确实比较难实行“一刀切”的管理政策。再比如，从调整力度来看，也需要兼顾银行实际承受能力，按照一些主流券商研究机构估算，按揭利率每调降10BPs，对全行业净息差影响大概是0．9－1个 BP。中信银行目前按揭贷款规模大概是9500亿元，其中存量利率高于新发生利率的占到6000亿，这部分按揭每降低10BPs，将会影响该行贷款收益约6亿元，影响净息差0．8BPs，和行业整体的0．9－1BPs相比稍有优势，对此保持持谨慎乐观态度。
谢志斌表示，后续，中信银行将结合同业执行尺度以及市场变化情况，积极落实监管要求，履行社会责任，兼顾好业务发展与客户经营的平衡。
建设银行：监管部门还没出台具体指导细则各家银行还在沟通中
8月24日，建设银行首席财务官生柳荣在中期业绩发布会上透露，存量房贷利率的重新商定问题，监管部门目前还没有出台具体的指导细则，各家银行还在沟通中。
柳生荣表示，下调存量按揭贷款利率会对各家银行的净息差产生影响，目前监管部门的具体指导细则还没出来，各家银行还在沟通中，测算存量房贷利率调整对净息差具体有多大影响目前存在难度，总体上银行净息差肯定面临下行压力。
央行最新发布的《2023年第二季度中国货币政策执行报告》提出，商业银行维持稳健经营、防范金融风险，需保持合理利润和净息差水平，这样也有利于增强商业银行支持实体经济的可持续性。
生柳荣表示，货币政策执行报告的这一表述，就是为了支持实体经济的发展和化解风险。“从这个角度来看，政策导向实际上是希望商业银行的NIM（净息差）能够保持一个相对稳定的态势。我们也希望能够采取一些措施，至少止住下滑的幅度，或者说下滑的幅度能缓一些。”（文／北京青年报记者 程婕）
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多家银行已制定存量房贷利率下调预案本周内或有实质性进展
财联社8月30日电，在近期上市银行陆续召开的2023年中期业绩会上，存量个人住房贷款利率调整成为市场各方关注的话题。截至8月29日发稿，已有包括农业银行、建设银行、中信银行、招商银行等在内的多家银行对此回应。此外，从多位国有大行人士处获悉，本周内针对存量房贷利率调整，国有大行集体或有实质性动作。从目前来看，存量房贷利率调整势在必行，业界也对存量贷款利率调整对银行业净息差的影响进行了展望。按照一些主流券商研究机构的估算，按揭利率每调降10个BP（基点），对全行业净息差的影响大概是0．9个BP至1个BP。不过一些商业银行表态称，影响总体可控。
存量房贷利率即将调整？多家银行明确表态！专家：主要面临的问题是““差异性”和“公平性”
存量房贷利率调整，又有大消息！近期，关于存量房贷利率调整问题成为市场关注热点。今日，一张《关于召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议的通知》的截图在网上刷屏，更是引起市场广泛热议。
《每日经济新闻》记者注意到，近期多家上市银行在业绩会上回应存量房贷利率调整相关问题。这是否意味着存量房贷利率调整即将落地？
有银行召开存量房贷利率调整会议
据网传图片显示，某银行拟于8月30日下午召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议，要求数管部、软件中心、数据中心、测试中心、个金部／消保部、公司部、网金部等部门参会。
此前，央行副行长刘国强在7月16日的国务院政策例行吹风会上表示，央行将指导商业银行有序调整存量个人住房贷款利率，减轻居民还贷压力。
图片来源：新浪微博
关于网传图片内容，易居研究院研究总监严跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“这张图片信息量非常多，具有非常好的启发。说明银行零售部门或个贷部门正积极对降低存量房贷利率进行工作部署，尤其是此次类似软件中心和数据中心的部门参会，说明涉及对存量客户房贷利率的摸底，以制定更精准的政策。”
严跃进指出，8月29日，关于部分银行对房贷利率下调的表态，以及某银行召开降利率启动会等消息受市场关注，此类事件说明一点，即降存量房贷利率的条件更加成熟，相关银行也已经开展了推进工作。
“类似工作说明，当前各个银行都在积极部署这项工作，进而使得降低存量房贷利率的工作不再是口头上的，而进入到论证和实操阶段。”严跃进认为。
多家银行近期披露对存量房贷利率下调的态度和准备情况
据悉，近期多家上市银行在中期业绩发布会上透露了对存量房贷利率下调的态度和准备情况。
招商银行行长助理彭家文表示，从央行的发声来看，“鼓励和支持”直接变成了“指导”，判断存量房贷利率下调是势在必行，是大概率事件。目前来看，该行已经制定了相应的预案，但还没有最终的方案。
主要考虑是现在有很多因素需要兼顾好，比如如何兼顾好“因城施策”的问题，在“因城施策”的同时又怎么考虑好公平性的问题，还有银行系统能不能支持的问题。彭家文指出，总体来看，招商银行会在央行的指导下按照市场化、法治化的原则稳妥地推进实施。
中信银行副行长谢志斌表示，该行密切关注监管导向和市场的动向，对行内业务情况进行及时梳理和分析，对可能发生的业务调整，已做好了预案。后续该行将结合同业执行尺度以及市场变化情况，积极落实监管要求，履行社会责任，兼顾好业务发展与客户经营的平衡。
实际操作需要考虑对客政策的一致性，也要考虑各区域的差异性及利率调整力度等诸多因素。“比如说，从客户角度看，各银行按照相同的标准执行，更有利于提高公平性，也有利于降低客户舆情，但从区域情况看，历史上地产政策是‘因城施策’的，各地区按揭贷款利率差异比较大，存量利率调整确实比较难实行‘一刀切’的管理政策。”谢志斌说。
建设银行首席财务官生柳荣表示，存量房贷利率下调确实会对后续的银行净息差产生一定影响。现在监管部门的具体细则还没出来，各家银行也在沟通，现在测算还是有一定的难度，净息差肯定会有一定的下行压力。
农业银行副行长林立表示，近期央行明确指导商业银行有序调整存量个人住房贷款利率，这有利于减轻部分存量居民住房贷款客户的财务负担，也有利于商业银行平滑提前还款的压力。在有关政策方案明确之后，该行将抓紧制定具体的操作细则，尽快完成合同文本的准备，加紧系统改造等调整方面的工作，积极做好组织实施。
华夏银行行长关文杰表示，存量房贷利率调整确实会对各家银行产生一定的影响，该行也将在监管部门的指导下，密切关注市场动向，有序推进后续相关工作的开展，履行好社会责任。
专家：存量房贷利率调整主要面临的问题是“差异性”和“公平性”
“此次多家商业银行对降低存量房贷利率做出积极回应，相关银行表示，今年一些客户提前还贷数量增加，客观上对银行的业务推进有一定的干扰和压力。尤其是上半年提前还款数量有同比增长，所以银行也会对此类问题做出考虑和应对。”严跃进表示，提前还款数量增多，是导致降低存量房贷利率的最直接原因。
他认为，存量房贷利率调整，要考虑的内容比较多，主要面临的问题是“差异性”和“公平性”的问题。
“从差异性的角度看，各地房地产市场和政策不同，所以降低存量房贷利率也需要有差异操作。但是这样做会产生信贷客户舆情的问题，通俗说就是‘为什么他们降低了，我没有降低’。而从公平性的角度看，可以一碗水端平，但显然也和各地的房贷市场有差异。这个问题是目前银行积极考虑的内容。”严跃进表示。
他认为，调整存量房贷利率对于银行会产生一定的影响，但总体风险可控。比如说对于不同模型的计算，类似利率下行可能影响利差收入，但总规模不大。同时部分银行人士到，唯有这样做，才能增加客户的粘性，也减少了提前还贷的规模，所以也还是有积极作用的。
严跃进表示，此次各大银行的房贷利率降低表态和相关会议，说明降低存量房贷利率已经具有非常积极的工作进展，对于我们理解房贷利率的下调具有积极的作用。
“从降低存量房贷利率的角度看，其实关键要学习其他房地产优化调整的重要思路，即建立阶段性的策略。建议在今年和明年各个银行可以针对存量房贷利率客户进行普遍下调20个基点。”严跃进表示，这样做的好处是，很多地方增量房贷利率都下调了至少20个基点，所以存量房贷跟着这个节奏，本身也有一定的合理性。同时也不会对银行的利差等产生过大的影响，且可以规定此类政策是阶段性的，主要在2024年12月份前有效。
同时，他也表示，降低存量房贷利率短期内对银行有损失，但中长期看增加了信贷的稳定性。类似政策下，提前还房贷的操作减少了，也客观上对各个购房者的月供产生了减负的压力。所以从这个角度看，其也是有助于防范化解金融风险问题的。各地要积极落实相关政策，尽早出台，减少购房者或月供家庭的焦虑和负担。
存量房贷利率调整下一步走势
为了加快推进存量房贷利率调整工作，央行在今年上半年多次表态支持和鼓励银行与客户协商调整存量房贷利率或者新发放贷款置换原来的存量贷款。
8月21日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布了最新一期的LPR报价，其中1年期LPR为3．45％，5年期以上LPR为4．2％，均较上期下降5个基点。这也被认为是央行为存量房贷利率下调创造了空间。8月14日，央行在下半年工作会议上再次提出指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，并强调要加强对商业银行执行情况的监督检查。
图片来源：央行网站
目前，市场普遍预期存量房贷利率调整将在今年下半年陆续落地。但是具体的操作细则和执行力度还有待监管部门和各家银行进一步明确和公布。根据央行此前的表态，存量房贷利率调整将遵循以下原则：
一是尊重合同精神。对于已经签订合同并且执行正常的个人住房贷款客户，不强制要求变更合同约定。
二是市场化原则。鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
三是分类施策原则。根据不同地区、不同类型、不同时段发放的个人住房贷款情况，采取差异化、分步骤、分批次的方式进行。
四是稳健性原则。要平稳过渡，防止对市场和客户造成冲击和困扰。
根据以上原则，存量房贷利率调整的具体操作方式可能有以下几种：
一是利率下浮。即商业银行与客户协商，将存量房贷利率按照一定的比例下调，使之与LPR保持一定的利差。这种方式的优点是简单易行，不需要修改合同文本，也不会影响客户的还款方式和期限。但是，这种方式的缺点是可能会导致不同地区、不同银行、不同客户之间的利率水平出现较大差异，不利于市场公平竞争。
二是利率转换。即商业银行与客户协商，将存量房贷利率由原来的基准利率加点或者折扣的方式转换为LPR加点或者折扣的方式。这种方式的优点是能够实现存量房贷利率与LPR挂钩，使之更能反映市场利率变化。但是，这种方式的缺点是需要修改合同文本，可能会增加银行和客户的操作成本和风险。
三是贷款置换。即商业银行与客户协商，将存量房贷提前还清，并重新发放一笔新的以LPR为基准的房贷。这种方式的优点是能够彻底实现存量房贷利率与LPR对齐，也有利于银行优化资产结构和风险管理。但是，这种方式的缺点是需要客户支付一定的提前还款费用和手续费用，也可能会影响客户的还款方式和期限。
无论采取哪种方式，存量房贷利率调整都需要银行和客户双方自愿协商达成一致，并签署相关的协议或者合同。同时，银行也需要做好系统改造、数据更新、客户沟通等方面的工作，确保存量房贷利率调整工作顺利进行。
