19日华泰证券观点：下半年房地产板块弱复苏中待时机

    我们判断，新一届政府对于房地产调控的思路将有所变化，由短期行政性手段逐步向市场化制度建设过渡。尽管政府力图实现的“低端有保障，中端给市场，高端有抑制”的房地产市场调控的长效机制尚在建立中，但我们看到，棚户区改造、小城镇户籍放开、以及土地改革正成为政府朝此目标努力的起点。长期看，稳定的机制的建立有望减轻政策对板块估值的压制。

    从各国工业化的历史和房地产市场的发展来看，基本遵循了工业发展加速城市化进程，进而带动人口聚集，产生住房需求的规律。我们认为，我国的城镇化进程将主要遵循两条主线：乡镇人口向中小城市集中+城市集群的发展。基于核心城市人口外溢效应和产业转移的经验，我们判断，我国未来房地产市场的增量主要存在于： 1）国家级城市群周边的，有自身产业支持的卫星城 2）区域性城市群的中心以及次中心城市。

    下半年行业基本面判断：投资温和复苏，房价上涨压力减弱。我们预计2013年房地产销售增速呈现同比前高后低的走势，三季度环比将有所回落，四季度受益于供应量的释放，环比有望回升。全年商品房销售增速为12.3%。投资方面，预计温和复苏局面仍将维持，我们对全年投资数据进行情景分析，得到中性假设下全年房地产投资增速为12.6%。鉴于短期内预售价格管制难以退出，加之四季度供应量将有所上升，在下半年央行“盘活存量资金，用好增量资金”的主旋律下，无论是银行端贷款的发放还是开发商对资金的使用，都将更加谨慎，推动价格上涨的动力在逐步减弱。

    维持板块“推荐”评级，我们判断，下半年趋势性行情出现在四季度的概率较大，短期内，板块具有估值修复的动力。结合历史经验，板块的超额收益率来自政策平稳期，销量超预期或者销量印证行业向好走势的阶段。考虑到目前地产股的估值已回落到2011年的水平，在目前政策面整体平稳，且向上动能不断累积的背景下，板块出现基本面和政策面双杀的局面几无可能。地产股投资已经处于价值区间。同时，在尘埃落定之前，对城镇化和再融资放开的博弈仍将贯穿下半年的板块投资，我们维持推荐评级，建议沿城镇化和销售+估值两条主线优选标的：城镇化受益品种：华夏幸福、金科股份、荣盛发展、中南建设、苏宁环球。2）低估值，高增速，受益于市场集中度的提升的品种：金地集团、招商地产、万科A、华侨城、保利地产

    投资有风险，交易须谨慎。

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