随着新发房贷利率的逐步走低，存量房贷的动态备受关注，关于“存量房贷何时降，怎么降”的讨论声此起彼伏。“新发首套房贷利率已接近3％，而我们这些存量房贷利率还接近4％。1％的利息差，100万元商贷，30年下来，利息要差近30万元。”像刘女士一样有存量房贷的客群，时刻关注着政策端的一举一动，期待着存量房贷利率的下调。
当前存量房贷利率调整有了新进展。根据多家银行发布的关于批量调整存量个人住房贷款利率的公告，除部分特殊情况外，其他符合条件的存量房贷利率，将于10月25日批量下调为贷款市场报价利率LPR－30BP。
利率定价需为浮动利率
10月12日一早，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等多家银行发布公告，将于10月25日，对符合条件的存量房贷利率统一进行批量调整。
“调整范围包括已经放款的商业性个人住房贷款，具体来看是普通纯商业性个人住房贷款和公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款。”青岛一国有大行个贷部负责人向记者介绍。
此次调整不只包括首套房，二套房也将同步调整。被批量调整的前提是，房贷利率采用贷款市场报价利率（LPR）为定价基准进行加点的浮动利率方式，且约定利率水平在LPR基础上的加点幅度高于－30BP的贷款。
多家银行明确，如果贷款人的存量房贷的利率已经低于贷款市场报价利率LPR－30BP，将不会进行调整。而对于固定利率存量房贷及以贷款基准利率为定价基准的浮动利率贷款，则需要贷款人先向银行申请，转换为LPR加减点的浮动利率后，银行才会在25日直接调整。
需要注意的是，各家银行对提交利率定价转换申请的最晚时间限定并不一致，工商银行、中国银行要求客户自公告之日起至10月24日（含）可通过手机银行或贷款服务行发起申请；农业银行要求在10月22日前（不含），通过手机银行或贷款经办行提出转换申请；建设银行则要求客户在10月23日（含）前，提交办理。
LPR挂钩重定价日
由于此次利率调整仅调整LPR加减点，并不调整贷款重定价日，并且不同客户贷款重定价日不同，使得存量房贷利率批量调整后可能会有所差别。工商银行在2024存量房贷利率调整常见问答中举例，假如一个客户重定价日为每年8月1日，执行利率为LPR，目前他的执行房贷利率就是3．85％，本次调整后执行利率就是7月22日公布的五年期LPR－30BP＝3．55％。一个客户每年7月6日为重定价日，目前执行利率为LPR（6月20日公布的5年期LPR为3．95％）＋55个基点，也就是4．5％，此次调整后执行利率预计为3．95％－30BP＝3．65％。“每个人情况不一样，可以登录贷款服务行App查看。”工商银行一客户经理提醒道。
调整后，一个月能省多少钱？李先生有一套住房，当前执行房贷利率为LPR不加点，即3．85％，调整后的房贷利率为LPR－30BP，假设5年期以上LPR保持3．85％不变，重定价后利率为3．85％－0．3％＝3．55％，比之前下降0．3％。以商贷100万元，30年期等额本息还款为例，调整前每月还款为4688元，调整后每月少还170元，到期共少还利息约6．1万元。
改善居民端消费活力
关于本轮存量房贷调降，业内人士认为，总体而言这是惠民的政策，也是降低存量房贷利率成本、提振消费信心的重要举措。与2023年9月存量房贷利率调降政策相比，本次政策在适用范围和调降幅度上均有所加强。预计将进一步降低居民端的资产、负债收益缺口，缓解提前还贷潮，以“价降”换“量稳”，有助于稳银行资产规模，同时改善居民端消费活力。
