“一早打开银行App，贷款年化利率变成了3．3％，昨天还是3．9％。真惊喜！”1月1日，不少存量房贷市民收到了60个基点降幅的“跨年礼物”。
自2024年10月，存量房贷批量调整后，贷款人已享受到政策利好，但受限于重定价日，存量房贷群体之间的“利差”依然较大，进入2025年，“利差”将逐渐找平。
存量房贷“利差”缩小
回顾2024年，与房贷利率挂钩的5年期以上LPR（贷款市场报价利率）共下调三次：2月下调25个基点，由4．2％降至3．95％；7月下降10个基点，至3．85％；10月再下调25个基点，定格在3．6％，并在接下来的两个月保持稳定。
2024年10月，根据相关政策，存量房贷利率进行了批量调整，普遍调整为LPR－30BP。调整后，不同重定价日的存量房贷利率出现了四个档次：1月1日至2月20日的为3．9％，2月21日至7月22日的为3．65％，7月23日至10月20日的为3．55％，10月21日至12月的为3．3％。
尽管进行了批量调整，但调整的只是基点，并不改变重定价日。导致市场上存量房贷利率仍存在60个基点的差距。重定价日在1月和2月的存量房贷，仍属于“高息”群体。
“我行大部分客户住房贷款合同的利率‘重定价’日，默认为每年的1月1日，此前，重定价周期为一年。也就是说这一年无论5年期LPR几经下调，只有在次年1月1日，才能兑现降息利好。”青岛一国有大行工作人员介绍。由于2024年12月公布的5年期以上LPR仍是3．6％，“跨年”后，存量房贷中的“高息”群体，最先找平利息差。
重定价周期更灵活
值得注意的是，2024年10月底，银行对个人住房贷款利率定价机制予以调整，取消了房贷利率重定价周期最短必须为一年的限制。这一变化允许借款人根据个人情况向银行申请调整重定价周期，提供了更灵活的选择。根据银行的公告，借款人现在可以选择3个月、6个月或12个月的重定价周期，但每笔贷款在存续期内仅能申请调整一次重定价周期。
以刘先生的情况为例，他的房贷原本执行的是LPR利率，重定价日为每年的7月9日。2024年2月，5年期以上LPR降至3．95％，因此，刘先生的房贷利率在7月9日调整至3．95％。随后，在10月25日的存量房贷批量调整中，刘先生的房贷利率降至LPR－30BP，即3．65％。
按照原本的重定价周期，假设5年期以上LPR维持在3．6％不变，刘先生的房贷利率应在2025年7月9日才能下调至3．30％。然而，随着银行对重定价周期政策的调整，刘先生选择了更为灵活的3个月重定价周期。这一选择使得他的重定价日发生了变化，调整为7月9日、10月9日、1月9日和4月9日。
“下一个重定价日期变为1月9日，这意味着我可以提前半年享受到更低的房贷利率。”刘先生说。
有银行业内人士指出，房贷合同期限普遍较长，不少期限长达30年，从整个贷款周期看，重定价周期长短对借款人的影响是中性的。在LPR下行周期内，重定价周期越短，借款人可早享受降息红利。如果未来经济形势好转，政策利率和LPR进入上行通道，在利率上行周期内，重定价周期越短，借款人也会更快适用较高利率，更早感受到加息影响。
存量公积金贷款下调
在1月1日的存量贷款利率调整中，不仅涉及商业贷款，还包括了公积金贷款的利率调整。
根据青岛市住房公积金管理中心的公告，所有在2024年5月18日之前发放且尚未到期的存量个人住房公积金贷款，从2025年1月1日起统一进行批量下调，借款人无需进行任何申请。
据悉，此次存量个人住房公积金贷款利率调降是此前政策的落地。2024年5月17日，中国人民银行发布《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，宣布下调个人住房公积金贷款利率0．25个百分点。根据规定，此前已发放的存量个人住房公积金贷款，自2025年1月1日起执行新利率。
具体来看，首套个人住房公积金贷款利率5年以下（含5年）由2．6％调整为2．35％，5年以上的由3．1％调整为2．85％；第二套个人住房公积金贷款利率5年以下（含5年）由3．025％调整为2．775％，5年以上的由3．575％调整为3．325％。
以一笔100万元、30年期限的首套房等额本息还款为例，此次利率下调将使借款人每月减少还款额134．59元，整个贷款期间累计减少利息支出达4．84万元。
多位业内人士分析，预计在2025年，LPR仍有下降的可能性。
“预计央行在2025年可能会继续实施降准降息政策，降准幅度可能达到0．5个百分点，政策利率可能下调50个基点，LPR预计可能降低25个基点左右，这将进一步引导实际贷款利率下行。”招联首席研究员董希淼指出。
展望2025年，东方金诚首席宏观分析师王青认为，在适度宽松的货币政策基调下，央行将继续实施有力度的降息，政策利率有望下调0．5个百分点，显著高于2024年0．3个百分点的降幅，届时会引导LPR报价跟进下调。
