青岛国五条细则出炉 房价涨幅应低于收入增幅

我市昨发布五条房地产调控措施

确定今年新建商品房价格控制目标：房价增幅明显低于收入增幅

核心提示

继北京、上海、重庆等地出台“国五条”地方细则后，昨日晚间，青岛市人民政府办公厅发布 《关于继续做好房地产市场调控工作持续推进房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），出台了五条房地产调控措施，确定了2013年度我市房价控制目标为：本年度新建商品住房价格增幅明显低于城市居民人均可支配收入实际增幅。不过，限购令并没有扩大到全市所有行政区域，仍为市内六区范畴限购。另外，对于备受关注的“出售二手房按照差价的20%征收个人所得税”这一新政究竟何时执行、如何执行未详细提及。

 背景 我市房价涨幅水平居后位

《意见》首先阐述了近年来我市在房地产调控方面所取得的成就。2011年以来，我市坚决执行国家和省房地产调控决策部署，着力增加住房用地供应，加快保障性住房建设；严格执行住房限购、差别化住房信贷和税收政策，坚决抑制投机投资性购房；加强房地产市场监管，做好社会舆论引导，稳定市场预期，取得了积极成效。

国家统计局发布的 “70个大中城市住宅销售价格”数据显示，2012年我市新建商品住房价格指数同比下降3.4%（2011年同比上涨3.9%，2010年同比上涨8.3%）。从去年以来的市场运行情况来看，我市的住房价格保持了基本稳定，2012年12个月中，有10个月的新建商品住房价格指数环比涨幅在0.5个百分点范围内上下波动。去年年底以来，国内一、二线城市房价普遍出现上涨，部分城市房价上涨速度较快，我市房价涨幅水平在同类城市中始终处于后位。今年1月和2月，市区新建商品住房价格指数同比分别下降2.6%和1%，在全国19个副省级以上城市中均列第17位，在全国70个大中城市中均列第66位。

2011年以来的房地产市场发展态势说明，我市贯彻落实国家和省房地产调控决策部署方向正确、措施合理、效果明显。为了保持房地产市场平稳健康发展，根据《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发 〔2013〕17号）要求，遵循保持政策连续性，推动市场供需平衡，维护市场平稳发展的原则，重点围绕增加供应、抑制需求方面，我市将做到 “调控力度不放松、保持政策连续性”，努力促进我市房地产市场平稳健康发展。

青岛“五条”要点一

·确定2013年度新建商品住房控价目标 房价增幅明显低于收入增幅

《意见》确定了2013年度我市新建商品住房价格控制目标。

具体表述为：按照保持房价基本稳定的原则，进一步增加普通商品住房供应，加大住房保障力度，坚决抑制投机投资性购房需求，确保本年度新建商品住房价格增幅明显低于城市居民人均可支配收入实际增幅。我市房价控制目标立足保持我市房地产市场平稳健康发展的大前提，明确提出扣除物价上涨因素和明显低于城市居民人均可支配收入实际增幅（指城市居民人均可支配收入名义增幅和CPI增幅的差值），体现了保持房价基本稳定的原则。

为实现今年的新建住房价格控制目标，我市将在加快经济发展、努力增加居民收入的同时，遵循维护市场平稳发展，推动市场供需平衡的原则：一手抓“供”，努力增加中小套型普通商品住房供应，进一步加快保障性住房建设，加快危旧房改造步伐，为居民提供更多中低价位住房；一手抓“控”，继续严格执行限购、差别化住房信贷政策和税收政策，抑制投资投机性购房需求，努力保持住房价格基本稳定。

青岛“五条”要点二

·加快保障性安居工程规划、建设和供应 部分外来人员纳入保障房范围

首先我市将加快保障性安居工程规划、建设和供应。全面落实省政府下达的2013年城镇保障性安居工程建设任务。年内新开工建设保障性住房1.65万套，启动危旧房改造1.7万户。要求各区、市抓紧把保障性住房建设任务落实到具体项目和地块，加快办理项目前期手续，确保9月底前开工建设。加快形成保障性住房实物供应量，年内配租配售保障性住房不少于9000套。继续加大人才公寓建设力度。抓好农村住房建设与危房改造。

创新完善住房保障制度体系，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度。2013年底前，把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入住房保障范围。突出规划统筹，强化质量监管。加强分配管理，完善准入退出机制。加强保障性住房使用监督管理，建立日常巡查、举报核查等监督管理制度，对违反规定将保障性住房出售、出租、闲置、出借或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回。

青岛“五条”要点三

·增加普通商品住房用地和有效供应 保障性、中小套型普通房占主流

将增加普通商品住房用地和有效供应。在住房用地供应上，2013年全市住房用地供应总量不低于过去5年住房用地平均供应量，达到1350公顷以上，其中保障性安居工程和中低价位中小套型普通商品住房用地，不低于供应总量的70%，稳定土地市场预期。

青岛“五条”要点四

·坚决抑制投机投资性购房 严格执行住房限购政策

在抑制投机投资性购房方面，我市将按照市政府办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作促进房地产市场平稳健康发展的意见》（青政办发〔2011〕8号）有关规定，继续严格执行住房限购政策，限购住房类型包括新建商品住房和存量住房。购房人在签订房屋交易合同时，要如实填报《购房人及家庭成员情况申报表》，并提交房地产交易登记机构出具的关于拥有住房情况的证明。

2011年1月29日，青岛市发布以限购令为主的房地产调控细则12条，规定在青岛七区（由于行政区划调整，如今“七区”已调整为“六区”）实行限购措施，对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手房）。对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。

继续严格执行差别化住房信贷政策。进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套 （及以上）住房信贷政策。强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。严格执行国办发〔2013〕17号文件关于房地产税收的政策规定。

信贷及税收历来被认为是调控房地产市场最有效的两个手段。不过，此次我市发布《意见》并未对此作过多的阐述。当前我市关于二套房住房信贷政策为首付六成、利率标准为在基准利率基础上上调10%-30%不等，对第三套及以上房产暂停贷款。而在新国五条中最受关注的 “出售二手房按照差价的20%征收个人所得税”这一新政，此次《意见》中仅用了“严格执行国办发〔2013〕17号文件关于房地产税收的政策规定”来表述，并未详细说明究竟何时执行、如何执行。

纵观已出台的各地细则来看，仅北京、天津两地对此进行了较为详细的说明：“对出售自有住房，通过税收征管、房屋登记等历史信息，能核实房屋原值的，应依法严格按照转让住房所得的20%计征；对不能核实房屋原值的，应依法按照核定征收方式计征。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”不过，对于住房装修、维护等支出是否可以用于计税抵扣部分并未进一步说明。

青岛“五条”要点五

·加强房地产市场监管，规范市场秩序 严格执行商品房明码标价

在房地产市场监管方面，《意见》指出将加强商品房预售管理，严格预售许可审批。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。继续加强房地产项目售前监管，进一步完善销售人员培训、考核及持证上岗制度。切实强化预售资金管理，完善监管制度。强化房地产交易市场信用管理。加强市场监测和研究分析。