中国银行青岛香港西路支行甘华：年入百万如何理财

    理财案例：

    人物：宋先生 地点：青岛 时间：2012年11月 客户：男性，40岁，夫妻自营公司，年收入100万，年均正常花销25万，每年20万的各类银行保险及商业保险定存，目前拥有现金资产2000万，其中1000万为公司行业保证金形式存在直到结束经营，房产1处100平米。该客户有过信托、股票的投资经验，并且近期希望在青岛或沿海城市购买170平米房产用来投资或改善住房。

    案例分析：

    购买房产无可厚非，但海边170平米的房子目前平均售价应该在3万-3.5万/M,大概价值600万，而其租金目前仅仅7.5万/年左右浮动，未来即使仍能以10%速度保持增长，5年后依然要承担10%左右的税费，而且似乎看上去10%的增长速度在宏观上看很难做到，根据1线城市的房价数据可以看出目前无论是环比还是同比居然略微出现下降态势，那么持有一处房产看上去不那么明智，所以我们将重点考虑房地产对冲策略。

    关于收入支出，其每年的收入已经覆盖了未来的支出以及保险费用，看上去也符合我们的大资金靠稳的策略，那么我们现在需要做的就是如何使我们的理财收入目标尽可能的接近他本身的经营收入。测试他的风险偏好的时候，对于风险资产的投入客户认为每年亏损36万看上去可以接受，比较其与1000万的18%（既每次-3%，不超过6次）即180万谁小原则，那么我们就把风险资产的亏损总额定在36万以内，推算其投资风险资产的金额不超过200万（36万/18%)。

    理财建议：

    （1）出租目前拥有的100平米房产，获得30000租金收入。租入170平米房产改善住房条件，租金-75000，同时600万寻找其有意向出手的海边楼盘的房地产信托项目做对冲，预计年化回报10.5%（房地产信托产品的抵押率一般在40%左右，而且随着政策的缩进，项目审批本身越来越严格，对于必须通过房地产投资来达到资产配置目的、获取超额回报或有其他需求的客户来说，即使最终该项目到期无法兑付，那么你也将获得1/40%即2.5倍面积的地产，而且信托项目的处置手段多样性，比如2010年我市某国有银行代销的青岛凯悦中心的房地产项目，以一种皆大欢喜的方式如期兑付，其中可以发现涉及的法律以及各类工具的运用）。

    （2）通过分析我们有理由相信在本年12月第二个周五，A股即将进入底部区域，210万资本将以30万、60万、120万的方式投资于资本市场，间隔投资标的每下跌10%加倍，把希望寄托在市场进一步的下跌中，并且以亏损36万或者4个月为止损线。预期回报为5%及以上。止盈离场方式为周线级别动能指标2次下叉为离场信号。

    （3）剩余的本金200万，100万存入5年国债，收益率5.32%，100万存入银行5年定存，分10万一份共计10份以应对流动资金的需求（仅适用于1年期央票利率较1年期银行定存利率低时采用5年期产品，如果反之请使用短期理财和日日盈或日积月累等流动性强的产品），对于每月8万的收入以及其他暂时未实现投资的产品，我们采用货币基金的形式存储，预计收益率年化3%。

    综上，我们的资产组合基本满足客户的需要，在房地产信托无法实现投资的情况下我们也将大概拥有0.6*30%+0.4*5%=3.8%的回报率即38万+3万-7.5万=34.5万的总回报、房屋的改善以及充足的流动资金。

    相比较直接投资600万房产可能产生的亏损或者只用400万获得20万的收入，我们的选择看上去更好，别忘了如果考虑到如期兑付的房地产信托，我们的总收益将大幅提升至0.6*10.5%+0.4*5%=8.3%即79.5万的总回报。