青岛限贷松绑 18条新政34新盘入市押宝银十

     新开楼盘集中在城阳、李沧等区域 开发商继续采取降价促销的快跑策略

     继全面放开限购政策后，我市六部门又发布了“18条新政”，无疑给已逐步走上回暖之路的楼市一剂强心针，在“金九”接近尾声之际，开发商继续加大开盘力度，10月预计共有34个新盘入市，降价促销的快跑心态十分明显。业内人士指出，在大量新盘入市之下，楼市存销比也将随之扩大，要想实现快跑，降价促销是当前的主流。

     房贷出新政换房族动心

     我市国土房管局、规划局、央行青岛支行等六部门联合下发文件，在全面放开限购政策的同时，局部放开限贷，唯一住房出售后还清原贷款再购房认定为首套房贷，看到这项政策，城阳区王沙路沿线一新盘营销总监李先生心里稍稍放松了些，“我们这一片的新盘比较集中，而且置业者多数是第一次购房或第一次换房的刚性购房者，他们对政策的敏感度特别高，之前贷款限制得那么严，很多潜在的客户选择了观望。”李先生说，新文件下发后，虽说距离具体实施还有一段距离，但应该快了，在这段时间里他们将加大宣传促销力度。“今天就接到不少咨询电话，一是问新楼座啥时候推出，二是问贷款究竟啥时候能按新政策办，我们心里也急，希望政策赶紧落地，好尽快把剩下的房源推向市场，挽回上半年不是很好看的业绩。”

     准购房者余立明告诉记者，“当年买第一套房时手头很紧张，不得不贷款。房子只有60多平方米，如今想换个100平方米左右的，想一次付清很难，还得用贷款。”自从有了换房念头后，他就格外关注房地产相关政策，“这两年身边好几对朋友都离婚了，起初我还以为是感情破裂了真离婚，后来才知道是为了换房省税省利息，才不得不办了‘假离婚’，假离婚后个人名下无房，再去买新房就可以认定为首套房贷，如果不离婚，算二套房，那么不仅首付要达到六成，利率还得上浮1.1倍，凭空多出来这么多利息谁受的了。”

     尽管身边朋友多采用这一方式“曲线救国”，但余先生心里仍无法接受这种方式，怕给家庭生活带来负面影响，因此换房一事就一直搁置到现在。“今天看报纸上说，把唯一住房卖掉后再买，按首套房贷认定，这个政策对我这样的情况来说确实是个利好，但是我要是把房子卖了住哪儿啊？难道还要先去租房住，然后再去看房买房？现在的新房都是期房，一般要2年才能交房，也就是说我至少要租2年房子才能真正实现换房梦，这个过程挺折腾人的。”不过麻烦归麻烦，余先生已决定利用接下来的7天黄金周尽快去看房，看到合适的就出手，“这个十一有的忙了，各种楼盘打折促销令人眼花，真得好好挑挑。”

     刚需盘高端盘均抢着入市

     来自各开发商的公开宣传显示，今年10月岛城楼市将有34个新盘开盘或加推，数量环比9月预期开盘新增5个。这34个项目中，纯新盘22个，占比65%；老盘加推的项目12个，占比35%。

     从区域推新情况来看，城阳区一枝独秀，共10盘计划推新，其中4盘为纯新盘。在城阳新开的楼盘中，多个刚需项目仍是主打，如位于黑龙江路的一新盘四期10月加推，均价7400元/平方米，并推出优惠“5000抵96折”；白沙河畔一新盘二期均价6300元/平方米，推出优惠“5000抵3万”。同时，城阳新盘中还有三个别墅产品。

     刚需腹地李沧区10月仅两盘有开盘计划。位于沧口板块的某新盘预计10月下旬加推5号、9号楼，85-127平方米的高层；沧口另一盘10月中旬推出4-6层的多层现房，多层起价7300元/平方米，均价8500元/平方米，最高优惠56万。

     同样备受刚需青睐的市北区10月有4个新盘开盘，其中，位于重庆路的一项目首推33-60平米非传统小户型创客Loft，目前loft首付5万元起。长沙路上一新盘定位高端市场，将于10月推出精装新房源；地处浮山脚下的一新盘推山景楼王楼座，共68套房源。而在九江路上的一新盘将推出刚需户型。

     在10月亮相的众多项目中，除了上述受刚需关注的房源外。联排、叠拼、洋房、高端物业、商业等多种物业齐聚亮相。黄岛区新推5盘中，含两个别墅项目，某别墅项目首次推出150-180套联排别墅，赠送110平地下面积，低价100万/套入市；另一新盘推出别墅148套，叠拼90万元起，联排200万元左右，双拼300万元左右。此外，还有一新盘推出别墅产品，起价5666元/平方米，洋房认筹“2万抵5万”，别墅“5万抵15万”。

     “金九”成色不太足

     回顾岛城限购部分放开的8月，呈直线上扬的新房销量犹如给上半年萎靡不振的楼市打了一针兴奋剂。最终定格的10545套的销量也成为今年以来新房成交量首次突破万套大关的单月。9月1日，青岛楼市又迎来了限购政策的二次调整，至此限购政策全面放开，于是市民与青岛开发商开始共同期待限贷政策的松动。

     9月23日，时隔青岛全面解除限购还不到一个月，青岛市国土资源和房屋管理局、青岛市城乡建设委员会、中国人民银行青岛市中心支行、青岛市住房公积金管理中心、青岛市地方税务局、青岛市规划局等六部门联合下发 《关于完善保障性住房和市场多层次需求住房建设体系的意见》。意见规定，出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。同时，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。至此束缚市民买房的绝大部分障碍都被解除了。

     但来自青岛锐理公司、克而瑞等机构提供的统计数据显示，“金九”的成色并不足。数据显示，9月的前三周青岛市商品住宅共计成交5885套，而8月的前三周共成交4707套，成交套数环比上涨了25%。虽然成交量走高，但商品住宅成交均价则持续下跌，9月前三周全市商品住宅均价为8170元/平方米，而8月前三周全市商品住宅均价为8707元/平方米，商品住宅均价环比下降约6%。为了应对低迷的楼市行情，不少品牌开发商自七八月份起就开始让利促销以跑量回笼资金，这股降价风潮一直延续至当前，乃至“银十”。

     新盘价格战进入白热化

     位于市北新都心的某品质大盘自7月底首次开盘时就赚足了市民的眼球。除了大量雇人在各大公交站牌 “举牌子”外，“12345元/平方米起”的价格还是为其吸引了不少的人气；位于李沧区中心腹地的一新盘开盘当天就打出了8518元/平方米的抄底起价，低价入市的噱头使得项目在开盘当天就成功售出了首批房源的80%；位于老沧口一项目在7月底成功热销一期项目后，在8月底又陆续推出了项目二期。让人惊奇的是，在限购政策放开的刺激下，该项目销售价格依然沿用了一期6998元/平方米的起价，以价换量的开盘销售策略得到了市场认可。

     8月底，地处西海岸安子片区的某大盘释放出5900元/平方米起、6200元/平方米的超低开盘均价，犹如一张多米诺骨牌倒下，一时间，青岛近郊板块许多楼盘跟进，陆续加入降价的阵营，各种价格噱头更是不断刷新着区域的谷底价。就在人们还在为该项目的超低开盘价津津乐道的时候，9月初在网站、论坛、朋友圈中疯转的一则“城阳英伦社区单价最低3900元/平方米”的帖子更是一石激起千层浪，近乎腰斩的价格还是让人惊诧不已。

     而陆续曝出超低开盘价格的楼盘远不止这些：位于城阳区黑龙江路一新盘在9月份终于按捺不住也调低起价至4988元/平方米；位于黄岛新区的天一畔城项目也毫不示弱，起价4546元/平方米起。而位于高新区的某项目则更实在，略过起价直接将项目最高价调为5800元/平方米……

     大量房源争相入市 存销比进一步扩大

     “总的来看，‘金九银十’青岛楼市消化速率并没有显著的改善，整体处于消化存量缓慢的趋势。‘银十’的市场不光有刚需产品，不少高端项目以及别墅产品的入市将进一步扩大青岛楼市的存销比，购房者与开发商之间的博弈仍在僵持，市场化的调节尚未结束，高库存和降价潮并存，恐怕市场短期仍会在低位震荡中前行。”房价点评网青岛高级分析师张斌指出，不过当前限购已去，限贷渐松，房地产市场整体环境已经转向趋暖。他建议开发企业继续放低心态，降价跑量，对购房者来说可以在“货比三家”后出手了。

     如今青岛“18条新政”正式问世，新政从房贷政策、首套房的界定，到契税征收政策的调整，各个方面都给出了新的利好，“金九”楼市转眼接近尾声，一个备受期待的“银十”楼市即将拉开大幕，新政对于市场的推动效果如何，让我们拭目以待。（记者 孙静芳）