独家：青岛房贷新政落地在即 6大谜团解读

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     【青岛新闻网独家报道】

     青岛新闻网10月11日讯 解除限购、新十八条“认贷不认房”……随着房地产救市政策的相继出台，建行、中行等相继发布执行房贷新政重磅消息，而建行的最高优惠幅度达7折，虽然实施细则未出，但也给“等贷族”带来了新的曙光。

     昨日，本网记者从银行、售楼处、中介等多处采访获悉，绝大多数项目还执行基准利率。有专家表示，“7折优惠”对普通购房者“可望而不可及”，当前条件下，若能申请到85折优惠，便已经“相当优惠”。

     7折有多诱人？—— 百万贷款20年还款 可省27万元

     入秋以来，青岛楼市并没有迎来预期的“金九银十”。连续两日，建行和中行两大银行相继发布消息，将执行首套房贷优惠，而建行则最高可享“7折优惠”。本网记者采访建行青岛分行后获悉，青岛建行目前已放开“7折优惠”申请，但具体怎么执行，他们“也在等通知”。

     对于银行的“7折优惠”，专业人士给记者算了笔账，以贷款100万元按揭20年等额本息还款来算，按现在基准利率6.55%计，每月还款金额为7500元，如果新政落实了7折（4.59%）优惠，每月还款为6400元，这样每月就能少还1100元，总利息能省27万元。

     毫无疑问，“7折优惠”对购房者的吸引力是巨大的。实际上，在10月日建行下文前，早在8月下旬，青岛银行推出了9月起全部可享9折，部分最高可享8.8折的诱人优惠，面对积压已久的楼市，市场反应颇为明显。

     记者采访青岛银行相关负责人获悉，下调折扣后，许多市民打电话咨询贷款事宜，并到楼盘现场进行询问是否可以在青岛银行贷款，房地产开发商也主动上门与青岛银行洽谈合作意向。

     较前期相比，青岛银行个人住房贷款发放量增长较多，8月18日-9月18日一个月的时间里，该行新增合作或达成合作意向住房按揭项目26个，发放个人住房贷款近300笔，累计金额1.6亿元，远远超出前三个月单月发放量。其中，享受9折利率优惠200余笔，累计金额1.1亿元。

     7折利好何时落地？—— 细则未定 当下仍按基准利率

     此次，虽然有了央行下发的“认贷不认房”新政，建行、中行也下发文件给予利率优惠，但具体实施细则“悬而未决”。

     记者走访青岛各大银行发现，交行、招商等银行房贷政策暂无调整，而青岛银行则给予首套房利率9折优惠，部分最高能拿到8.8折，而青岛农商银行则对于首套房的认定正在研究中，目前仍按照之前标准执行。

     对于银行的政策，开发商反应如何？记者采访了市北李沧城阳多个项目发现，绝大多数项目仍执行基准利率。市北新都心的和达中心城所签约的建设银行和交通银行均按基准利率执行。荣置地城阳市场项目经理王宇所负责的蓝光COCO蜜城项目，其签约的工行和农行也是执行基准利率，只有极少数特殊条件人群才能申请到9折优惠。

     由此可见，“7折优惠”势头虽猛，但落地尚需时日。不过，很多银行和开发商认为，一周左右实施细则或许会见分晓”。

     7折优惠谁能享受？—— 条件苛刻难申请

     无论是青岛银行的8.8折，还是建行的7折优惠，对于改善住房及刚需人群都有很强的吸引力。但也有购房者疑问，如果现在出手买房，如何申请到最高优惠折扣？不同的人申请同一家银行贷款，界定9折和7折的标准又是什么？

     由于建行、中行相关实施细则尚未出台，记者采访了此前已实施优惠政策的青岛银行。据该行相关负责人介绍，9月份出台的首套住房贷款利率8.8折的优惠政策，凡在青岛银行申请首套一手住房贷款的客户，信用记录良好的，均可申请9折利率优惠；满足下列条件之一的，最低可以申请88折利率优惠：符合当地政策规定引进的优秀人才；当地引进的总部经济、高科技、先进服务业等重点项目机构的工作人员；青岛银行重点支持的按揭项目。

     8.8折申请尚且如此苛刻，7折优惠恐怕只能是“镜花水月”。在采访中，很多购房者表示，作为刚需住房购买者，自己既不是引进人才，也不是重点项目工作人员，利率优惠政策恐怕只能“望而却步”。

　　 买还是不买？——市场观望情绪浓，购房者 “等等再说”

     面对楼市过20万的库存量，青岛自3月份开始相继出台多项松绑政策，原本想以此给楼市注入强心剂，但随着“金九银十”的到来，青岛的房地产市场并没出现大的起色，成交量依然不容乐观。在九月初没有出现预期的小高峰后，部分开发商开始放下身段，不惜降价求销量，实行“以价换量”回笼资金。

     与此相应，诸多刚需及改善性住房人群都进入了“观望模式”。作为刚需人群的新都心、李沧等地段，记者在探访该区域几家楼盘后发现，虽然银行信贷释放了优惠信号，但其迟迟没有实施细则使得很多购房者持币观望。

     开发商不惜“以价换量”，而购房者就是不出手，加上青岛库存量较大，房地产市场压力巨大。

     以新都心为例，该片区拥有万科城、保利叶公馆、和达城上城等项目。去年保利叶公馆开盘时，号称被一抢而光，而和达集团也是在继去年推出中心城后，今年助力推出了城上城项目，面对万科城及保利的降价趋势，和达集团以其城市综合体优势，号称价格雷打不动稳涨，然而记者在以购房者身份了解到，去年和达中心城均价在14800每平米，而其城上城以大户型为主，价格理应贵不少，可今年开盘的城上城的均价基本和去年持平。而记者表示想购买住房时，置业顾问更是表示还有多个楼层可选，就连去年热销的中心城也还有剩余楼层。

     也正是政策和开发商的扑朔迷离，使得更多的“等贷族”持币观望。目前，供职于某大型国企的张文雷先生年初就打算购买婚房，然而在楼市三月份出台政策后，让他看到了降价希望。更让他惊喜的是，在接下来的时间，又相继出现了多个救市措施，“已经等到现在了，不妨等等再说”。

     7折优惠前景如何？—— 专家：只怕南柯一梦

     青岛楼市资深专家张百忍在接受记者采访时谈到，对于建行和中行下发的7折优惠，他本人并不看好，张百忍认为，当前宏观经济不容乐观，实体经济运作艰难，各种需求后继乏力。很多购房者已经是90后，他们有心无力。

     最后，青岛房价已经到了一个很高的高度，在规模上难以为继，使得出货速度放慢。而因为房产税、住房登记制度等，富人不是想买房，更多是想卖房套现。在目前的局面下，还是得依赖刚需。所以，尽管政策大松开，但楼市却很难实现转折。况且，银行的资金也不再宽松，他们更得看好自己的利润，所以7折，只怕是南柯一梦，很难落实。

     对于青岛银行之前的8.8折优惠申请苛刻条件，也验证了自己的看法，绝大多数刚需人群都是普通市民，既不是引进人才，也不是特殊职业，是很难享受到8.8折优惠的，而对于建行的7折优惠，因银行也是盈利机构，只要不是政策的强烈压制，他们也不可能赔本贷款。所以，对于刚需购房者，如果能申请到85折优惠，就是相当划算的价格，可以出手买房。（记者 朱颖）

     相关答疑>>首套房如何界定？ ——专家：公积金商贷全还清才算首套房

     根据建行下发的文件，对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。具体根据借款人购房情况及其信用记录、还款能力等因素等区别确定。对无个人住房贷款记录或者已结清购房贷款，名下无住房的家庭，申请贷款购买住房，执行首套房贷款政策。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房，可参照执行首套房贷款政策。具体操作由各地分行掌握。

     对于新政的下发，有市民疑问，文件所指的贷款是组合贷款，还是公积金和商贷都包括？对于目前的政策，记者向专业人士咨询了解，根据目前的贷款申请来看，“已结清购房贷款”必须是公积金和商贷都还完，名下不得有任何贷款，否则都不能享受首套房优惠。