独家：青岛房贷新政落地在即 6大谜团解读

　　 买还是不买？——市场观望情绪浓，购房者 “等等再说”

     面对楼市过20万的库存量，青岛自3月份开始相继出台多项松绑政策，原本想以此给楼市注入强心剂，但随着“金九银十”的到来，青岛的房地产市场并没出现大的起色，成交量依然不容乐观。在九月初没有出现预期的小高峰后，部分开发商开始放下身段，不惜降价求销量，实行“以价换量”回笼资金。

     与此相应，诸多刚需及改善性住房人群都进入了“观望模式”。作为刚需人群的新都心、李沧等地段，记者在探访该区域几家楼盘后发现，虽然银行信贷释放了优惠信号，但其迟迟没有实施细则使得很多购房者持币观望。

     开发商不惜“以价换量”，而购房者就是不出手，加上青岛库存量较大，房地产市场压力巨大。

     以新都心为例，该片区拥有万科城、保利叶公馆、和达城上城等项目。去年保利叶公馆开盘时，号称被一抢而光，而和达集团也是在继去年推出中心城后，今年助力推出了城上城项目，面对万科城及保利的降价趋势，和达集团以其城市综合体优势，号称价格雷打不动稳涨，然而记者在以购房者身份了解到，去年和达中心城均价在14800每平米，而其城上城以大户型为主，价格理应贵不少，可今年开盘的城上城的均价基本和去年持平。而记者表示想购买住房时，置业顾问更是表示还有多个楼层可选，就连去年热销的中心城也还有剩余楼层。

     也正是政策和开发商的扑朔迷离，使得更多的“等贷族”持币观望。目前，供职于某大型国企的张文雷先生年初就打算购买婚房，然而在楼市三月份出台政策后，让他看到了降价希望。更让他惊喜的是，在接下来的时间，又相继出现了多个救市措施，“已经等到现在了，不妨等等再说”。

     7折优惠前景如何？—— 专家：只怕南柯一梦

     青岛楼市资深专家张百忍在接受记者采访时谈到，对于建行和中行下发的7折优惠，他本人并不看好，张百忍认为，当前宏观经济不容乐观，实体经济运作艰难，各种需求后继乏力。很多购房者已经是90后，他们有心无力。

     最后，青岛房价已经到了一个很高的高度，在规模上难以为继，使得出货速度放慢。而因为房产税、住房登记制度等，富人不是想买房，更多是想卖房套现。在目前的局面下，还是得依赖刚需。所以，尽管政策大松开，但楼市却很难实现转折。况且，银行的资金也不再宽松，他们更得看好自己的利润，所以7折，只怕是南柯一梦，很难落实。

     对于青岛银行之前的8.8折优惠申请苛刻条件，也验证了自己的看法，绝大多数刚需人群都是普通市民，既不是引进人才，也不是特殊职业，是很难享受到8.8折优惠的，而对于建行的7折优惠，因银行也是盈利机构，只要不是政策的强烈压制，他们也不可能赔本贷款。所以，对于刚需购房者，如果能申请到85折优惠，就是相当划算的价格，可以出手买房。（记者 朱颖）

     相关答疑>>首套房如何界定？ ——专家：公积金商贷全还清才算首套房

     根据建行下发的文件，对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。具体根据借款人购房情况及其信用记录、还款能力等因素等区别确定。对无个人住房贷款记录或者已结清购房贷款，名下无住房的家庭，申请贷款购买住房，执行首套房贷款政策。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房，可参照执行首套房贷款政策。具体操作由各地分行掌握。

     对于新政的下发，有市民疑问，文件所指的贷款是组合贷款，还是公积金和商贷都包括？对于目前的政策，记者向专业人士咨询了解，根据目前的贷款申请来看，“已结清购房贷款”必须是公积金和商贷都还完，名下不得有任何贷款，否则都不能享受首套房优惠。