限购松绑二手房未松气 看多买少期待放开限贷

    进入三季度以来 由于限购政策“松绑”、启动不动产登记、取消经纪人资格认定等政策频频落地岛城二手房市场遭遇“冷热交替”式洗礼

    在中介公司墙上的值班安排上，昨天本来是经纪人赵少恒的休息日，但他并没有真正歇下来，因为一个单很快就要到手了，他不想错过。“限购放开后，不少性价比高的好房源冒出来了，客户看房的积极性也大大提高，‘金九’谁也不敢怠慢。”尽管从事二手房中介业务才一年半，但赵少恒俨然已熟稔中介行业之道。

    我市全面放开楼市限购令后，新盘市场在开发商主动降价促销的带动下，率先出现成交量波动的局面，房地产商已经摩拳擦掌准备在“金九银十”楼市里大干一场，而二手房市场行情又是怎样的呢？记者昨日跟访一名一线的中介经纪人，听他讲述近一个多月来二手房交易市场的起起伏伏。

    限购令局部放开购房者顾虑重重

    “自2014年8月1日零时起，对黄岛区、城阳区（含高新区）住房（含新建商品住房和二手住房，下同）放开限购政策；对市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以上（含144平方米）的住房放开限购政策，套型面积在144平方米以下的住房继续执行限购政策。”8月1日上午，打开报纸看到我市局部放开限购的消息，青岛一家房产中介公司（科威国际不动产香港中路店）的经纪人赵少恒心里咯噔一下，因为早在7月他已感受到了市场慢慢回升的暖意，7月由他经手出售了两套房，当月佣金加底薪他拿到九千多元。照着这个势头，八九月份市场肯定会越来越好，但局部限购的消息在赵少恒看来，无疑将给市南区的客户带来更多的观望。

    “本来六七月份市场慢慢略有好转，但局部放开的政策明确指出 ‘主城区144平方米以下的户型仍被限购’，这对我们所处的市南片区来说真不是个好消息，本打算在市南买房的人估计又要开始观望了，8月肯定不会太好做。”赵少恒嘀咕起来。果不其然，8月新盘市场打得火热，尤其是黄岛城阳等完全放开限购的区域，成交量大幅上升，而仍受限购的市南市北等区域温吞吞，尤其是二手房交易市场。面对此情景，绝大多数房东们调低了报价，希望尽快出手，但接盘的人却顾虑重重。

    看的多买的少期待放开限贷

    “在燕儿岛路附近有套约63平方米的小房子，报价96万元，挂了两三个月，因为房子是在网点上的房源，又临着马路，房子本身不算是优质房源，所以我们就一直做房东工作，希望能降降价，但房东一直咬着96万元报价不放，我们也没办法。进入8月份，看到局部放开限购的消息后，房东心理慢慢松动，报价一点点回落，也有几个意向比较强烈的客户在谈，最后房东狠心将价格降到了86万左右，没想到客户却说‘不买了，再看看’，弄得我们一头雾水。”赵少恒说，房东是想卖掉老房换套大房，眼看几乎要到手的“鸭子”飞了，房东急得团团转。

    赵少恒说，当前挂牌出售二手房的房东大多数类似于燕儿岛路这个房东，希望“以小换大”改善家里的住房条件，且报价都比较实在，而且议价空间较大。8月1日局部放开限购后，客户咨询量大幅上升，带看量也随之上升。“但是在带看房的过程中，客户普遍给我的感觉是，他们认为政策还将继续放松，限购放开只是第一步，下一步估计就是限贷放松了，也许这就是他们观望的主要原因吧。”

    好房源接连挂出中介加班忙看房

    9月1日，青岛市国土资源和房屋管理局官方微博发布消息：自2014年9月1日起，放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以下住房的限购政策。这意味着我市全面放开限购，青岛主城二手房市场可谓“久旱逢甘霖”。赵少恒和他的同事们心里也放宽了许多，干活也更带劲，每天忙着打电话回访客户、上小区贴房源信息、带客户去看房，“从总体上来看，每个经纪人的带看量翻了一番还多，比如我平时一个月带看量大约在20次左右，折合到一周就是5次，但9月份刚刚过去10天，我的带看量已经达到了15次，而且期间还有个中秋小长假。”赵少恒说，与8月份观望氛围较为浓厚相比，9月份出来看房的客户普遍购房目标更明确，在盼着限贷放松的同时，又担心限购令全面放开后房价上涨，所以他们加快了看房的脚步。

    由于中秋连续值了两天班，昨天公司安排小赵休息一天，但他一刻也不敢放松。“在金门路小学斜对面有套房子挂出来了，这可是学区房，平常挂出来的房源非常少，很多客户排队等着买这里的房子呢。”赵少恒说，将近58平方米的房子挂牌价89万元，单价不到1.54万元/平方米，而周边其他房源市场价基本都在1.7万元/平方米左右，可见这套房子性价比之高。赵少恒随后带着客户前去看房，在看房现场碰到其他公司的经纪人也带着客户去看房，可见竞争之激烈。面对日益回暖的市场，小赵表现得格外亢奋。

    多数房东盼出手个别房东小涨房价

    不过，在忙着带看、谈签约的同时，他也得到一些不太好的消息，有几套户型、楼层、朝向、年代等各方面较为优质的房源开始上调价格了，“逍遥花园有套122平方米的房子，房东报价从185万元上调到了192万元，说起这套房子真有点一波三折。”赵少恒告诉记者，因为这套房子位于黄金楼层4楼，且是精装修，今年3月份房东起初报价200多万元，单价约1.7万元/平方米，但挂了三个多月看房的人寥寥，房东就将价格降到了190万元，降了10多万元，性价比大幅提升，引来周边各个中介带着客户来看房，但就是没有成交的，“8月份时听另外一家中介说房东心理价位已落到了185万元，只要客户看好立马可以签约，不过最后还是没成交。”赵少恒说，“进入9月，我们回访房东，房东不再提185万元的事了，说最低192万元。”

    不过赵少恒也指出，在全面放开限购的背景下二手房房东上调价格的毕竟是少数，而且与市场大热时的 “坐地起价”完全不同，而且涨幅非常有限，就拿逍遥花园这个业主来说，其实也就是从190万元调到了192万元而已，小调2万元，这属于试探市场，根本谈不上“坐地涨价”。

    三季度新政频出二手房“冷热交替”

    二手房市场作为青岛楼市重要的组成部分，一直有着举足轻重的地位。由于对于新政反应较为敏感，常常也在政策落地后率先出现 “抛售潮”“转租潮”“内部裁员”等市场现象。自进入三季度以来，由于限购政策“松绑”、放开中介费标准、启动不动产登记、取消经纪人资格认定等政策频频落地，青岛二手房市场也随之迎来了“冷热交替式”的洗礼。

    在刚刚过去的8月，受楼市限购政策松绑影响，青岛二手房共成交2325套，环比7月上涨6%，继上月结束下跌态势后再次攀升；成交面积206615.9平方米，较之7月上涨10.7%。不过与全市新房成交量破万套，环比大涨50%相比，还是“小巫见大巫”。

    自8月1日青岛市国土资源和房屋管理局通过官方微博宣布部分放开限购政策后，二手房市场并未出现明显的成交变化，进入下半月才显现出一点回暖端倪。从8月全市各区域二手房市场的交易情况来看，市南、市北、李沧、崂山四区共成交二手房1745套，占比全市交易量75.05%，城阳、黄岛、高新区近郊区域共交易580套房，占全市交易总量24.95%。来自58同城、新闻网等二手房交易平台的统计显示，8月青岛最受关注的二手房区域仍为“铁三角”——浮山后、湛山、大学路。其中受开学季影响，主打学区房的大学路8月挂牌均价高达28609元/平方米，是三个热区中房源单价最高的。湛山二手房均价20000元/平方米，旅游旺季和学区的双重作用使该区域房价高居不下。浮山后二手房挂牌均价13546元/平方米，是市区内性价比颇高的一片区域。