房地产融资难度加大 9月或许迎来楼市降价潮

    “金九”已到，虽然8月份的楼市成交数据显出企稳态势，但数据层面显现出来的信息依然不乐观。百城房价继续下跌、房企融资难度加大、财务指标整体走弱，重重压力下，9月份房企势必千方百计去库存，楼市新一波降价或将到来。

    成交企稳

    8月份作为“金九银十”的预热期，其数据往往是这个全年最重要成交档口的楼市表现预告。经历了上半年的低迷后，8月以来成交有所回升。8月全国主要的54个城市合计住宅签约套数为20.2万套，环比上涨9.24%。虽然相比去年下半年平均26万套的高峰有所下调，但成交量逐渐出现企稳的迹象。而从1至8月的总成交来看，前8个月54个城市合计总签约套数为152万套，比2013年同期的198万套下调23.2%。

    中原地产首席分析师张大伟分析认为，出现成交企稳的原因主要有两点，一是大部分城市调控政策都出现了松绑，到目前为止已经有接近38个城市松绑限购，信贷方面相比之前也有所松动；二是以价换量持续，特别是二线城市，大部分城市都有以价换量的项目出现，吸引需求入市。

    虽然成交有所回升，但偏高的库存使得楼市整体依然处于降温预期之中。统计局数字显示，到7月末，全国商品房待售面积55230万平方米，比6月末增加802万平方米。这样的数字，显示出4月以来各地不断出现的限购松绑政策并不能扭转市场成交趋冷的大势，其对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有效果。

    中国房产信息集团数据显示，从成交角度来说，受7月解禁限购潮的影响，部分城市虽然成交量环比出现上升，但同比继续下降的城市仍达62%。从消化周期来看，20个典型城市中7城库存去化超过20个月，其中沈阳持续高居36个月。一线城市中，北上广深同比全部下跌，平均跌幅超过35%。目前来看，限购松绑难以拉动市场成交，本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此本轮政策调整难以在短期内扭转局面。

    不过也有业内人士认为楼市成交和房价的调整将在四季度结束。“在我们看来，当前市场成交基本处于底部，需求继续大幅萎缩的空间不大，目前的成交低位，只是因为房价过高、购买能力受抑等因素延缓了需求释放，在没有外力干预的情况下，一线和部分二线城市调整期预计将在今年四季度结束。”中国房产信息集团在其研究报告中表示。

    房价下行

    与成交有所企稳相伴随的是房价的继续下行。中国指数研究院数据显示，2014年8月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10771元/平方米，环比上月下跌0.59%，连续第四个月下跌。100个城市中，74个城市环比下跌，26个城市环比上涨。

    房价的下行与成交的企稳是因果关系。受银行信贷紧缩、市场存销比指标高企等因素影响，市场去化压力倍增，此时，部分房企由于资金面压力、业绩指标等因素开始采取“以价换量”策略，甚至部分项目采取大幅降价策略以尽快回笼资金。而这种局面，在9、10月份很有可能将会持续。

    张大伟对新金融记者表示，其近期统计了40家房企今年上半年的财务报告，从成本控制能力、资产周转速度、长、短期偿债能力和核心盈利能力5个方面进行了比较。40家房企中，超过一半的房企各项财务指标均同比走弱，其中长期偿债能力下滑的房企占比高达七成，行业总体的杠杆水平在攀升。

    “虽然财务数据并不能反映房企同期的市场表现，但我们依然可以从中看到行业整体的发展趋势。核心盈利能力下滑、财务风险加剧、周转速度遇瓶颈等趋势早在前几年就已经显现。目前最新的财务数据又一次表明这一趋势还在延续，房企已经到了战略转型的岔路口。”张大伟表示。

    融资难题

    对房企来说，除了市场成交乏力造成的压力外，融资压力更是不断增大。8月，中国房产信息集团监测的102家房企融资总规模达350.25亿元人民币，同比和环比分别下降18.93%和43.13%。从融资币种来看，人民币融资量环比提升20个百分点至66%，港元融资同比上升19个百分点。融资方式中，委托贷款环比大幅提升25个百分点至28%，成为企业最为主要的融资方式。

    对于那些以刚需项目为主，在市场较弱的环境下依然高价拿地并且开发周期较短的企业来说，资金压力相对较大。一面是房企对资金的渴望，另一面则是银行和其他金融机构对房地产融资的谨慎。