盘点上半年青岛楼市金融政策 公积金新政掀巨浪

     6月落下帷幕，虽然青岛凉爽的气温仍让人感觉宜人如春，但日历表上数字已经变成7月。回顾青岛上半年楼市，除了低冷平淡的成交现象，“青岛公积金新政”“央行喊话支持刚需”“房贷持续收紧”等幕后力量所造成的市场变动也给置业者留下深刻印象。在2014年中之际，新闻网房产频道独家盘点“影响2014上半年青岛楼市的金融政策”，与读者一起回顾隐藏在岛城楼市背后的“经济风暴”。

     青岛公积金新政引置业者恐慌 贷60万30年多还27万元

　　青岛公积金新政于3月10日执行

     如果你见过2月时公积金中心门口市民排起的长龙阵，如果你在三月中旬路过了门庭奚落的办理大厅，那么今年3月10日青岛公积金新政实施一定给你留下了深刻印象。

     2月上旬，青岛市宣布住房公积金贷款金额及提取额度将于3月10日执行新政。调整后的新规对公积金提取条件、提取额度及贷款申请条件、贷款额度的计算等方面均作了调整。新政将公积金贷款额度还贷能力系数由40%调整为30%，同时增加个贷余额倍数法和单方、双方正常缴存职工家庭申贷额度限制，单身者购买新建住房贷款额度由原来最高60万变为最高贷36万元、二手房最高贷21万元，新政截至2017年3月9日。

     公积金实施新政的消息一传出，便在青岛楼市引起了轩然大波。单身置业者贷款额度陡然下降，被迫转头商业贷款或组合贷款的置业人群面临空前的资金压力。有市民算了一笔账：商业贷款60万还款期限30年，即便是商贷利率以9折计算，总还款额也要多出27万元。此外，跟新政颁布前不同的是，公积金新版计算器给出三个计算结果，分别是按照缴存公积金计算贷款额度、按房价算可贷额度、按账户余额倍数计算贷款额度，然后按照就低原则，确定贷款额度，这样以来不少家庭的最高贷款额度又被“降低”了。

     “我们已经网签但是还没办理公积金，听到公积金新政的消息后，头一下子大了。”突如其来的调整，令不少置业者陷入恐慌，特别是已买房却在“等贷”路上的购房群体一时间全部蜂拥至公积金中心，力求在新政落地前完成贷款办理，3月10日前市公积金中心门口每天早晨都会出现排长队的现象。而当3月11日，记者再次前往市公积金中心探访时却发现此前“蜂拥而至”的景象早已不见了。

     “商转公”青岛暂不执行 不具备开展条件

　　“商转公”青岛暂不执行

     房贷的高压令不少市民期盼青岛可以执行商贷转公积金的政策，而这种政策何时实现也成了上半年置业者心中的谜团？3月下旬，在网谈中有多位市民就此提出问题，青岛市住房公积金管理中心党组书记、主任王春芳回复道，目前青岛尚未开展商贷转公积金贷款业务。今后能否开展商贷转公积金贷款业务，主要取决于住房公积金资金的使用情况。

     “住房公积金管理首先要保证职工提取公积金需要，其次是职工贷款资金的需求，保持科学合理的资金使用率水平至关重要”，王春芳说道，2013年因“国五条”政策调整预期、刚需和改善型置业集中入市等多重因素影响，青岛住房成交量急剧增长，导致公积金贷款和购房提取金额大幅度攀升，资金压力加大，现阶段公积金中心已采取资金按计划调配、贷款发放轮候等措施。在此情况下，不具备开展商业贷款转公积金贷款业务的条件。

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“央妈”喊话支持刚需首次置业 颓市迎暖流

央行发声支持首套住房需求　　

    当置业者因楼市低温纷纷选择观望时，“央妈”终于来了一次雪中送炭。5月12日，央行召开金融服务座谈会，提出了优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；合理确定首套房贷利率水平；及时审批和发放符合条件的个人住房贷款等。此次“央五条”发布在未来利率水平放宽、加快投放款速度以及放款额度速度上都起到了积极的作用。

    而随后近一个月的时间，各地媒体频传商业银行恢复个人住房贷款业务等讯息，“央五条”初见成效。在6月6日上午国新办举行新闻发布会上，中国银行业监督管理委员会副主席王兆星介绍了金融支持实体经济的举措与成效等方面情况，在发布会上王兆星明确表示，要继续执行差别化的住房贷款政策，大力支持首套住房需求。

    “央五条最核心也是最立竿见影的效果，是对市场信心的修复作用。”岛城金融专家认为，虽然“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”这一指导思想并不是新政，但央行这次要求在实质性环节有所支持，即“合理确定首套房贷款利率水平”，并“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”，“央五条”对于青岛楼市的后续影响是值得期待的。

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定向降准“梅开二度” 一定程度促成交

    2014年6月10日，央行宣布从本月16日起，符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行将下调存准率0.5个百分点。同时，财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司也下调存准率0.5个百分点。

    亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，“定向降准对中国楼市有利，可以提升市场信心，对提升预期是有一定帮助的，一定程度上可以促进成交提升。但是两次定向降准没有办法阻止市场对于楼市下降的预期，原因：第一，它释放的额度非常有限；第二，这两次定向降准针对的是三农跟中小企业，跟房地产没有太大关系；第三，两次定向降准覆盖的银行和范围是非常有限的。”

房贷：从年初紧张到年中 下半年仍前途未卜

青岛房贷政策收紧　　

    马年春节长假后，往年“年初松、年底紧”的银行贷款额度惯例却未准时到达青岛市场，这让一大批去年年底还持观望态度的新年“等贷族”们越发失望。 在2月新闻网记者的摸底调查中，青岛仅4家银行可申请折扣房贷。随后，这种看似意外的“房贷收紧”现象却在春暖花开的时节愈演愈烈。

    随后岛城首套房贷款优惠折扣更加缩小，在4月初记者所做的探访中，发现青岛市面15家银行房贷政策多已回归基准利率，甚至有银行在此基础上上浮10%，利率优惠已难觅踪迹。5月，“央五条”效应对青岛初显效果，此前停止个人房贷的民生银行，于5月末重新开启个人房贷业务，这令不少“等贷人”看到了曙光。不过，“央五条”对于青岛房贷折扣的影响却至今未出现显著效果。在新闻网记者6月中旬调查的16家银行中，除汇丰银行外，其余15家银行首套个人房贷利率均执行基准利率。

    虽然“折扣房贷”未重现江湖，但在放款速度方面，各银行明显提速。工商银行受理个人房贷申请后3天内即可放款，交通银行放款时间为1-2周。国有银行放款速度大幅提升，股份制银行同样“不甘落后”。“年初由于额度紧张导致房贷申请积压，现在已经消化完毕。”招商银行工作人员表示，目前招行受理个人房贷申请后第2天即可放款。重新开启房贷业务的民生银行，放款时间也仅为1周左右。

    至于2014下半年能否出现置业者所期待的房贷折扣潮，各家银行的工作人员均纷纷表示难以预测，但麦岛路一家银行的信贷经理表示，从目前各家银行对于个贷业务的冷淡态度来看，大规模的房贷折扣潮今年在青岛很难出现，不过预计7月份后少数银行或针对优质客户给予小幅度的利率折扣支持。（记者 于灏源）