青岛新房二手房市场降温中介经纪人开始轮休

    3月，科威国际不动产加盟店有的房产经纪人收入达到3万多元，然而到了本月，不少经纪人一单还没做成。

    4月4日，青岛链家不动产旗下20多家店面的经纪人进入轮休假期，部分管理人员享受到了清明节假期。

    4月5日上午，房产中介经纪人刘海平坐上了回老家济南的动车。整个3月份刘海平都在加班，让他意外的是，一进入4月，看房量猛降，他有了休息时间。

    清明节期间，全市有12家楼盘推出新优惠，最高优惠额度达8.8折。

    疯狂过后迎来冷清，有些房产经纪人一周没生意

    王金伟是青岛链家不动产销售部的负责人，负责旗下多家店面二手房的销售工作。4月6日，记者原本要联系市场部分析师殷天逸，结果对方在休假，于是记者采访了王金伟。“这几天我都在休假。”王金伟告诉记者。

    “新政落地青岛好几天了，青岛二手房市场有没有新变化？”听到记者这么一问，王金伟笑了 ，“我们很多店面员工都轮休了 ，上个月没大有休息时间。现在正好放松一下，不仅购房者在观望，中介也在观望。合同不好签，税费怎么定，都吃不准。本来，大家觉得4月1日是最后期限，于是拼命过户，疯狂签约。很多之前已经完成交易的房子，因为没有网签也过来凑热闹。现在好了 ，个税新政方面没啥动静，谁也说不准啥时候实施。”

    “上个月的时候，我们很多店员早上6点多就得去排队帮业主过户，办完以后整理房源，然后带着客户去看房子，还有一些租房业务。一天工作12个小时以上很正常，晚上都要带客户看房。新政落地后，工作时间短了 。清明节期间，二手房市场很冷清，市民应该都恢复理智了，估计这个月能成交1000多套吧，恢复到2012年下半年的水平。”

    清明节期间，科威国际不动产的总经理孙杰索性回到了烟台老家。“好几天了，二手房市场没法和上个月相比，总部放假了 ，店里有值班的。”孙杰告诉记者，“这个月，我们肯定会调整策略。前段时间，什么房子都能成交。现在不行了 ，优质房源还有市场，价高房源估计要受冷落了，这和新房市场很相似，价格高低还是很重要的。

    4月5日上午，房产中介经纪人刘海平坐上了回老家济南的动车。和上个月相比，现在的店面电话咨询量和看房量下跌四成以上，店长不再强制员工加班。整个3月刘海平都在加班，4月份按说应该是销售旺季，没想到第一周便有了休息时间。

    “其实，4月2日的时候，我手上的客户就有退缩的了。这个客户看好的是天慧苑小区的一套房子，看了两次。当天电话回访，对方态度就转变了 ，意思是不想买了 ，想等等。后来就没信儿了，这套房子也没卖出去。随后几天，这样的情况陆续出现。上个月一些看房的客户，并非都顺利签约了 ，还有的等到了这个月，这部分客户是我们最关注的，结果回访时我们基本都吃了闭门羹，这和新政有直接关系。”刘海平说。

    “4月3日的时候，我们店回访了10个客户，都是看过房子的，没有一个打算买下来，我们很无奈。实际上，每次调控政策出炉后，都会有一段观望期。我想到了2010年，也是疯狂之后，遭遇调控，青岛楼市低迷了很久。这个月，客户肯定是以观望为主，就看时间长短了。”

    上个月，刘海平一共签约4套房子，提成大约2万元。“我们是直营店，中介费是不打折的，按总价的2% 计算 。上个月成交的房子大多是中小户型 ，单套中介费1～2万元，部分得上交总部，经纪人拿到手的并不多。个体店的提成就很高了 ，房产经纪人最高能拿到中介费的六成。也就是说卖4套房子，如果提成达6万元，房产经纪人能拿到手的达3万多元。看起来收入很高，你要知道我们经历了一年多的低迷期，月收入基本2000元左右。3月，我们店里有个人收入3万元，能力非常强。但这个月不行了 ，我们店一共才成交了1套，他没业务，我也没业务。”刘海平说。

    提起这个月的业务量，好一轩房产中介的老板王女士告诉记者，原四方区很多二手房价格相对低一些，还是有市场的，但这一周成交量确实很差，还有三个周，再看看吧。“现在很多购房者已经不追赶末班车了。”

    刘海平清晰记得上个月的抢房现象，多个客户看好一套房子，导致房主加价。闽江路附近一套总价123万元的房子，房主看客户很多，就加了5万元，剩下两名有意向的客户。结果青岛版楼市新政出炉了 ，大家都不买了。

    4月6日上午，在南京路附近的一家房产中介里，记者看到，3名房产经纪人正在忙着整理房源信息。“你们是在整理便宜房源的信息吗？”“不是，我们是挑选满5年且唯一住房的房源，这种是优质房源。”“最近二手房价格有没有变动？”“降价的情况还不多，上个月有些提价的房子不好卖了。”

    看房量大幅下降，不少中介得亏本

    3月31日晚上，楼市新政落地青岛。从4月1日开始，市房地产交易中心和市住房公积金管理中心的业务量都有所下降。根据市房地产交易中心的数据，4月2日，全市二手房成交65套，延续4月1日的低迷。近日，拥有50家加盟店的科威国际不动产紧急开内部会议，要求房产经纪人抓住最后的真空期，督促购房者抓紧网签。然而效果并不明显，有些购房者咨询完以后，开始观望。记者咨询21世纪不动产、太平洋房屋、青岛链家了解到，各个店面看房量与上个月同期相比普跌四成。

    购房者的观望，会连带其他客户无法购房，影响会逐渐扩大。王金伟给记者举了一个例子。“现在青岛市场主体需求是刚性需求和改善性需求。现在观望的主要是有刚性需求的购房者，对税费非常敏感。部分想改善住房条件的客户受制于手上的房子无法出手，买别的房子没有资金。上个月流通得很顺利，成交量增加很快。现在，房主没法获得购房款，难以改善住房条件。”王金伟说，“我们正在统计相关数据。从目前来看，仅有三成是满五年且唯一住房。我们希望房主能降价，如果房主不降价，二手房市场会陷入低谷，月成交量能有1000多套就不错了。”

    在调查中，记者发现，如果岛城4月二手房的成交量只有1000多套，不少房产中介会入不敷出。据孙杰介绍，经营一家品牌房产中介门店的成本主要包括店面租赁成本 、人力成本、网络成本、固定资产成本以及其他办公支出等。以市南区为例，租一个90平方米左右的网点开店月租金大约为6500元，按照每个店有10位经纪人来算，每个月的工资成本为1.2万元，网络端口费(每位房产经纪人需要两个网络端口，不断发送房源信息)一个月4000元左右，水电费、话费、办公用品等每个月约3000元，此外，门店的装修费用约为3万元，分摊到每个月，费用为2500元。这样算下来，开一家店每个月的成本为28000元。也就是说，一家店一个月必须成交一套房子，然后完成一个租赁业务才能保本，否则就会亏本。而且成交的那套房子面积起码要在120平方米左右，否则即使成交了，总价偏低，也要亏本。如果一家店一个月一套房子也成交不了，一个月亏近三万元很正常。现在青岛有大约2000多家门店，如果月成交1000多套，将意味着不少门店得亏本经营。

    一些楼盘开始降价促销

    3月份，部分开发商拿少缴税当噱头，鼓吹新房的优势，然而新政落地后，不得不降价促销。

    清明节期间，全市有12家楼盘推出新优惠，优惠额度最高达8.8折。

    今年初，开发区的楼盘提香海岸曾推出大规模优惠活动，后来取得了不错的成交量，活动随后取消了。

    如今，更大幅度的活动出现了。4月6日至5月5日该楼盘推出8.8折特惠，最高直降20万元。房源为58～92平方米套一 、套二户型，其中购买92平方米全明通透户型送价值10万元车位一个，目前仅剩13套房源，全部优惠后起价6900元/平方米。

    另外一家楼盘唐岛海岸也有优惠。参加购房团即享优惠，并送价值10万元车位一个，最高优惠25万元。相比优惠前，每平方米直降2000元。另外，每天到访前10名客户，可免费领取100元加油卡一张。唐岛海岸主推90平方米左右的套二户型。

    在市区，艺德山景小城楼盘团购正式开启，79～120平方米洋房，起价仅9400元/平方米，再送2000元/平方米精装修，参与团购最高可立即优惠1.8万元，甚至低于周边高层毛坯房价格。

    青岛印象山楼盘清明节三天推出了很多活动，150平方米套三房源首层赠送庭院 、地下室，加推期间购买还可在原有优惠基础上享受2%的折扣，最高可享9折优惠。

    高策地产服务机构青岛公司策划顾问部总监单良认为，以李沧区为例，上半年李沧区刚需房源供应量少，而下半年李沧区会有不少项目入市，保利、伟东等大牌房企都将在下半年推出新产品，政策细化之后，购房者可能会出现观望情绪，加之下半年楼市供应量增加，下半年房企很可能会扭转前段时间涨价的趋势，开始进行“量的搏杀”，下半年岛城楼市可能会迎来新一波的以价换量。

    青岛世联怡高房地产顾问有限公司总经理陈耀华则表示，3月份的高成交量已经严重透支了市场的购买力，不看好四五月的市场情况。

    “今天上午接了7个咨询电话，昨天接了13个。这两天也是上班时间，电话量少了很多。上周末的时候，售楼处人还很多。新政的影响到底有多大，得看这个周末的看房量。”李沧区一家楼盘的营销总监向记者介绍道。

    “去年底到现在，个别楼盘涨幅明显。4月份再开盘，得在价格上有所调整，涨价方案肯定得修改。”

    青岛房地产经理人俱乐部秘书长龙江表示，与往年相比，此次青岛版调控细则出台的速度慢了。这次，新政出现了一个亮点，就是政府调控楼市的手段开始多样化，行政、金融、税费等多管齐下，开始与国际接轨，确定了调控方向之后，后续很可能根据房价走势出台更细的规范。

    “细则里表示要限制高价地，并要开启限地价、竞配建的模式。若今年土地政策限制较多，开发商很可能就会少拿地甚至不拿地。今年一些较好的地块，可能会较多出现低价竞拍的现象 ，而一些优势不明显的一般地块，则有可能会流拍。”太平洋房屋山东区域总经理林宪周说道。

    最新数据

    3天假期二手房成交量不足100套

    根据市房地产交易中心的数据，4月份至今，新房单日成交量远不如上月。

    3月份单日成交量在500套左右。4月1日，青岛市新房成交量为393套；4月2日为415套；4月3日为391套；4月4日为194套；4月5日为208套。二手房方面，清明三天假期成交量不足100套。4月6日当天仅成交了11套。

    成交量的下跌，无论是开发商还是中介，都把原因归结于购房者的观望。

    目前，青岛市新房和二手房市场观望氛围又开始加重了。有些购房者准备以后抄底，然而抄底并非万全之策。

    “说到抄底，或者说怎么样买到便宜的房子，怎么样买到性价比更高的房子，我要举个简单的例子，去年调控的时候有人说，楼市不行了，这是史上最严厉政策。今年3月份又调控了，又说是史上最严厉的政策，有朋友说这次没问题了，但如果你看不清形势的话 ，最安全的方式还是你不要随便出手，随便出手了搞不清楚状况，一下子就会撞得头破血流，楼市就是这么个道理。”青岛风景楼盘市场总监张百忍介绍说。

    记者手记

    高烧之后的观望

    3月份的青岛楼市是不正常的。去年3月份二手房成交量不足1000套，今年却奔向近1万套。

    青岛版调控细则，部分开发商认为没有力度。孰不知，调控政策收紧已成事实，限购令依然还在，二套房的房贷很可能提高，楼市反弹的步伐已经戛然而止。

    新政出台后的一周时间里，记者调查发现，整个青岛楼市已经进入观望阶段，成交量普跌，购房者已经开始消极。高烧过后是窒息般的观望，楼市再次进入风险时期。

    房价停止了上涨阶段，进入波动期。具体来说，有时会涨，有时会跌；有的地方会涨，有的地方会跌；有的楼盘会涨，有的楼盘会跌。

    从市场角度来讲，购买者人群变小，不再是全民炒房时代。即便是有炒房的，也不是人人都赚钱了，会像股民一样赔钱。

    大家都指向刚需，竞争必然加剧。从资金角度来讲，融资成本变高，当这个行业的利润降低的时候，对外界资本的吸引力便会大大降低，高融资成本的钱是支撑不住这个行业的。在这样的变局下，对于开发商而言，在经营模式、管理体制、公司运作等各个方面都要做大调整，以适应新形势的变化。接下来，楼市风险将持续存在，楼盘定价更需谨慎，这对购房者来说并非坏事。 文/记者 李晨 图/记者 吴璟