青岛炒房族编年史详解:从众神狂欢到梦醒时分

    逐利资金涌向商业地产

    炒房者已把目光转向商业地产、不限购的郊区及理财产品等领域

    “不限购、不限贷”，最近市民李霞接到了不少这样的地产短信，以市北CBD地区的商业地产最盛。“其中一个要开盘的地产经纪人还给我打电话说，因为售楼处还没有装修好，想请我喝咖啡面谈，态度非常热情。”

    从年初开始，李霞一直在寻找合适的投资机会，但是由于今年1月底青岛的限购令出台，令其“投资梦”一夜之间被切断。“我家投资了一个厂子，去年赚钱分红，再加上我和丈夫的年终奖，有30万元左右，本来打算贷款买一套小房子投资，但还没有出手就碰上限购令。”目前，她觉得商业地产还有投资机会。

    近日，记者采访发现，楼市限购令的确给炒房者来了个“五花大绑”，想钻政策的空子炒房付出的成本直线上升，不过一向喜欢不动产的投资者，这大半年来也在寻觅不同的路径。

    转折： 年初遭遇限购令

    今年1月29日下午，市政府召开新闻发布会，住宅“限购令”就此出炉。业内人士认为，青岛版“限购令”比济南等城市要更为严格：自意见发布之日起至今年年底，在青岛市区（市辖七区）实行住房限购措施，对已有1套住房的青岛市户籍居民家庭 （含包括夫妻双方及未成年子女）的非青岛市户籍家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。拥有2套及以上住房的青岛市户籍家庭，拥有1套及以上住房的非青岛市户籍居民家庭，将暂停向其售房。

    尽管“限购令”的出台在预料之中，然而其威力却是炒房者始料未及的；原本被地产商誉为“金九银十”的九十月份也在暗淡中度过。根据青岛国土资源和房屋管理局网上房地产统计数据，9月青岛新建住宅成交7849套，同比去年的9503套，跌幅达到17%，楼市“金九”梦碎。10月这个传统楼市旺季也没戏。“十一”7天长假，青岛仅成交830套新建住宅，与去年同期的1504套比较，同比跌幅达45%。不难看出，岛城楼市成交量急速下降已是事实，投机炒房行为受到了很大程度的抑制。

    路径一： 转战商业地产

    当下，“限购令”无疑是套在炒房者头上最大的一个紧箍咒，转战商业地产是不少炒房资金的主要动向。同为房产，商业地产在青岛投资热度一直没有超过住宅性地产，此次限购并未涉及到商业地产范围，很多住宅资金暗暗流向商业地产。

    “近期，一些商业地产项目竞相开盘，有很大一部分的原因是在抢占这部分资金。”岛城资深房产分析人士龙江说，在住宅投资受到信贷和限购等严格限制的情况下，非住宅类地产成为热点之一。

    有分析说，完全的投机性资金购买目的就是快进快出，在短期内争取高额的买卖差价。这类资金，在住宅限购之后，很大一部分会进入商业房地产。

    “这部分人就是长期投资楼市的人，此前他们从投资住宅性住房中尝到了甜头，并且对楼市行业比较熟悉，所以他们还是会继续投资楼市。”龙江说。不过也不鼓励投资者将所有的资金都投向房产，可以拿出部分钱投资。

    路径二： 五市成新热点

    国内一线城市的限购敲碎了炒房者的梦，但是资金的逐利性并不能让这部分钱“消停”。随着今年岛城限购令的出台，市辖七区成为限购区域，而五市房价则一路飙升，成为资金追逐的焦点，即墨胶南房价过万。

    根据市房地产交易中心的数据，今年以来，单是新建住宅，即墨便成交了6917套，位列各区市第一位。比如，7月份的成交量，即墨也是位列第一位，成交量为1149套。最近两年即墨楼市的疯狂也引来了外来大鳄。目前已经有4家“大鳄”地产商在即墨开发楼盘，分别是万科、海信、鲁商、宝龙。2008年10月份万科即墨项目四季花城开盘，由于过于火爆，现场不得不采取摇号方式选房；海信开发了别墅项目海信温泉王朝；鲁商开发的鲁商一山一墅也是别墅项目；宝龙则在即墨推出了城市广场。

    房价涨势不停，即墨成了“领头羊“，胶南房价也不示弱，单价突破1万元/平方米；平度房价涨得快，但最高不到7000元，胶州均价6000元，莱西最高价到5000元，“限购令”无疑是催热这部分板块房价的原因之一。

    路径三： 炒资转道民间投资

    炒房受限，催热了另外一些投资渠道，民间投资就是其中之一。今年年初，侯女士将10万元交给做民间借贷的朋友，谈好的价格是一年9000元的回报。在将钱交给朋友之前，侯女士一直在看房子，但没看中。而且房价太高，再加上调控政策陆续出台，让她不得不停下看房的脚步。以前侯女士的朋友也曾找她希望融资，但是她觉得有风险。现在因为首付提高，资金买房不够，再加上信贷紧张，民间借贷利息有所增加，侯女士就将钱交给朋友打理了。

    岛城一家民间借贷公司的负责人告诉记者，在今年信贷收缩的大背景下，民间拆借市场的盈利性随之提高。因此，投机性资金的一部分也会进入民间资金市场。记者粗略计算了一下，随着购房首付、贷款利率和交易税费的增加，对投资者来说，目前投资住宅的话，需要3年内上涨30%以上才能保本。

    路径四： 购买高端理财产品

    前两天，市民华女士在某国有银行购买了200万元银行高端理财产品。据了解，这款理财产品投资于协议存款、信托、企业债券等方向，通过银行面向高端客户销售，100万元起购，投资期34天，预期收益为5%。

    “本来这钱是准备买房子的，但是今年出了限购令，最近国家又要继续保证楼市调控成果，所以一直循环短期理财产品，看下一步政策走向再决定是否买房。”华女士介绍。

    “今年以来，购买高端理财产品的投资者明显增加。”一家国有银行理财经理告诉记者。据介绍，一方面，因为国家紧缩银根，以房地产开发商为主的很多企业贷不到款，不少企业设计收益率较高的信托产品向银行客户募集资金，吸引了不少资金的进入；另一方面，一些市民因为看不清未来房价走势或因限购令丧失购房资格，继而把手中的资金转向银行高端理财产品。

    记者了解到，今年以来，包括农业银行、中国银行、招商银行、民生银行、中信银行在内的多家银行均推出了针对高端投资者的高收益理财产品。其中，“借道”房企募集资金的信托产品投资期多在1年到3年，年化收益率在7%-9%之间，这类产品的风险相对较高；而结构型、票据类、债券类等相对稳健的银行理财产品，期限相对较短，年化收益率也达到了4.5%-5%；还有一部分针对私人银行客户推出的投资于红酒、艺术品的另类理财产品，收益率也达到了10%左右。

    “现在银行理财产品涉猎的范围越来越广，高端理财产品的收益率也越来越高。因此，不少投资者在找到新的、更好的投资渠道前，会将银行高端理财产品当作资金过渡的‘避风港’。”上述国有银行人士表示。

    相对于银行理财产品，今年黄金、白银、收藏品都受到了资金不同程度的追捧，炒风浓厚。（记者 景虹）