青岛炒房族编年史详解:从众神狂欢到梦醒时分

    温州炒房团这两年不来了

    外地炒客已成为推动岛城房价走高的重要因素 限购令出台导致外来资金退潮

    “红瓦绿树，碧海蓝天。”从康有为的这句溢美之辞中，不难看出青岛对于外地人来说，有着怎样的“致命诱惑”。最具幸福感城市、最宜居住城市……每一次城市打分，都让青岛的东方瑞士的头衔更加光鲜，也让越来越多的外地资金团盯上了青岛的房地产市场。

    “二线的城市，一线的房价。”从2001年开始，岛城房地产市场一路走牛，而其中不乏外地炒房客的身影。从温州炒房团的正规军，到山西煤老板的悄然潜入，再到北上广等一线大军的抢滩登陆，面对着汹涌而来的炒房大军，青岛也陆续推出针对外地人在青购房的系列限令，尤其是今年的异地限购令，使得大批的外地资金开始退出岛城楼市。

    温州炒房团 最早进青抢购海景房

    “我们温州人是最早来青岛炒房的外地人，也是最早退出岛城楼市的外地人。”孙先生是岛城一家温州眼镜店的老板，2004年开始，他就经常组织亲友来青岛游玩购房。“第一次是2004年，当时很多温州人都在上海、广州买房子，还很少有人到青岛买房。”那一次，孙先生组织的亲友团只有8个人，但众人手头的资金却多达600多万元，在当时来说已经是不小的资金团。美丽的青岛海景迷住了这批亲友团，也把他们手里的这600多万全部留在了青岛。“其实我们并不是对楼市了解多少，都是感觉青岛这么美丽的一个城市，将来房价肯定便宜不了，都是打着做长期投资的计划。”作为一名非专业炒房客，孙先生当时认为能够看到海的房子就是海景房，就选择了离自己店铺不远的辽宁路科技广场作为了第一个投资对象，他带着8名亲友，横扫科技广场的十余间住宅，“那个时候科技广场的房价你知道才多少钱？一平方3600元！”孙先生说，第一次投资就让他们尝到了炒房的甜头，老家的亲友一个劲儿地催他在青岛代购房产，后来类似的“购房游”他又组织了不下10次，“光2008年我就组织了四次这样的购房团。”每次的团队规模都在10个人左右。

    后来孙先生逐渐熟悉了青岛的楼市，也真正明白了什么叫做海景房，他们开始在沿海一线搜集合适的房源。在孙先生的记忆中，他们这批人最大的一次手笔，是一次性购买了澳门路的4栋海边别墅，“当时那里的别墅就已经比较贵了，市场价格在380万到600万之间，我们可能一人买不下一栋来，就两家合买一栋。”孙先生当时自己购买了一栋靠海的别墅，并在那里居住了两年后出手。对于这件事，孙先生至今耿耿于怀，“还是卖早了，当时才卖了1000多万，要是留到现在估计最少能卖到1500万元。”孙先生说，虽然他所组织的并非专业的炒房团队，但据他所知，在2008年的时候，像他们这样手握千万资金来青买房的温州团体，少说也有七八个。

    但自从去年开始，孙先生就很少组织这样的亲友团了。“现在青岛的楼市全面排外，不光是异地购房贷款受限制，现在就连异地购房的资格也管得严了，所以我们就不大到青岛来买房子了。”孙先生说，除了青岛的各项购房限制之外，另一个促使温州人退出青岛楼市的原因，就是温州当地中小企业资金链断裂，很多人都急着回收外面的投资，开始大量抛售手头的房源，这也是近期岛城二手房价回落的重要原因。

    山西煤老板 最关注西海岸各类房源

    今年供暖还没开始，因为小区空置率过高而引发的供热纠纷就比比皆是。前不久开发区凤凰城小区就出现了这样的情况，因为七成以上的房屋在冬季处于空置状态，导致在该小区正常居住的居民忍受了3个无供暖的寒冬，而细究其背后的原因，“山西炒房团”的身影若隐若现。

    开发区长江路上一家房产中介的售楼顾问郭凯告诉记者，目前开发区小区的整体空置率在整个岛城来说数一数二，尤其是轮渡附近和薛家岛的一些新开发小区，空置率高的可能达到六成。而另一个怪像是，尽管空置率如此之高但这些小区在房产中介挂出的房源却并没有那么多，“就拿凤凰城小区来说吧，空着那么多房子，可在我们那里挂着的房源也就七八套。”对于这种开发区房产怪像，郭凯认为，说明了有大批的外地购房者进入开发区房地产市场，导致开发区房地产出现了“假繁荣”，“据我所知，来开发区买房子的外地人群当中，资金量最大的是山西来的一批购房者。”

    据郭凯介绍，他所接触的山西人中，大多数都有煤矿产业背景，这些人手中握有大量的资金，但因为对青岛楼市不了解，加上市区楼市的最佳投资机会已经错过，所以集中在开发区楼市进行投资。“他们看房很少关注小区配套问题，最重要的一个原则就是在家能看到海。”郭凯说他曾接待过这样一名山西煤老板，“他当时看好的千禧龙的房子，我就带着他到那个小区看房，看了一套房之后，他就问我剩下的几套房子是不是跟这个房子户型、朝向一样，如果一样他就全都要了。”一看来了大客户郭凯急忙联系同行，一共给这个老板搜集了8套符合要求的房源，总交易金额超过500万元。更令郭凯惊讶的是，这个煤老板压根儿没提贷款的事情，全部一次性付清房款。郭凯还表示，类似的煤老板他曾接待过四五名，但这个煤老板是出手最猛的一个。

    北上广炒客 既为盈利也为移居准备

    “逃离北上广！”在2010年，这句口号红遍了大江南北，面对着一线城市的恐怖房价，很多城市白领计划改变人生轨迹，纷纷移居更适合生活的二三线城市，而在这次运动当中，青岛脱颖而出，成为了众人眼中的最佳宜居城市，也造就了一批“一颗红心，两手准备”的一线城市炒房客。

    “现在来青岛看房的北京人和上海人特别多。”美南不动产公司的售楼顾问孙静对记者说，这批人对于房源是比较挑剔的，既要求小区配套设施要齐全，还要求位置处于黄金地段，而且他们往往是先调查好小区情况，确定了自己的目标，然后才找到房产中介，询问是否有该小区的房源。孙静说，这些人看好的往往是稀缺房源，但对于价格一般不会多做考虑。“我有一个上海客户，非看好新贵都小区的房子，跟我说只要是新贵都小区的房子，多少钱都可以，但我找了好几个同行，大家手里都没有那里的房源，最后这笔买卖没做成。”对此，孙静表示，北上广的炒房客年龄明显年轻化，大部分都是青年人，也有部分四五十岁的中年人，“年轻人是考虑来青工作，但首先要解决住房问题；年纪比较大的，则是为自己退休以后作打算。”孙静说，相对于温州人、山西人，这些人购房的出发点不单纯是为了盈利，也是在为自己的未来移居作准备。

    “看客”评“炒客” 售楼经理 “冤大头”挣到大钱

    “别看他们有钱，但他们对于楼市真的很无知。”售楼顾问郭凯眼中，外地炒房客都是“冤大头”，可最让他难以理解的是，偏偏这些“冤大头”能挣到大钱。“他们买房很少计较价格，对于房屋的质量、施工单位以及小区配套，一点也不打听，甚至都不了解青岛的楼市大体情况。”郭凯说，有时候他们问的问题很幼稚，就连跨海大桥什么时候通车都不知道，就敢带着钱来开发区大批量的买房子。 行业观察者 炒客带来抽资隐患

    青岛房地产市场观察人士王先生认为，外地炒房客对于青岛的房地产发展是利大于弊的，“应该说，这批人手头的资金流入本地房市，客观上促进了岛城房地产市场的繁荣，但对于青岛房地产市场的长期发展来看，还是存在很多隐患的。”王先生以最近的温州人退市为例做说明，“像现在温州当地的产业出现危机，他们就把在青岛楼市里的资金抽回去，假如其他地方的经济出现问题时，同样也会导致青岛楼市的资金外流，这样就使得岛城房地产市场不在青岛人的掌握当中，成为被动的受力方，这样的话，青岛楼市的发展就存在太多的不安定因素了。”（记者 官华晨）