青岛炒房族编年史详解:从众神狂欢到梦醒时分

    成也炒房 败也炒房

    上世纪90年代入市的岛城炒房客早已赚得盆满钵满

    新手炒房客站在楼市“十字路口”徘徊

    退回到十几年前，恐怕没几个人想到要买房：一平米就要近千元，多贵啊！但转眼十年过去了，房价几乎没有喘息地一口气涨了十多倍，这时很多人感慨：早知现在，当初买上个几十套就发大发了！相信这是绝大多数“后知后觉”的人的想法。

    相比之下，有那么一群人，他们被冠以“炒房客”的名号，他们手中的财富与岛城房价互相 “成就”，结果早年入市的人大多从楼市中赚到了“第一桶金”。近两年，随着房地产调控政策的相继出台，炒房客的日子开始变得“战战兢兢”，手中的房子从“抢手”变得开始“烫手”，在楼市“拐点”的十字路口，手中握有大量房产的炒房客甚至自嘲：“穷”得只剩房子了。近日，记者走近了岛城两位炒房客，听他们讲讲“炒房的那些事儿”。

    炒房感悟：要买巧 要卖早 出场人物：曹军 炒房时间：11年 房产数量：20套以上

    “严格来说，我现在跟炒房族其实没啥关系了。”曹军向记者摆摆手，意思是，炒房那点事儿早已经是“陈年往事”了。实际上，他的炒房故事在圈内早已被奉为 “神话”般的奇迹。染指楼市十余载，经手的房产达到20套以上，数量不是最重要的，他的过人之处在于“高抛低吸”的“炒功”。但他认为，并不是自己的炒房功夫深，而是遇上了好时候，并准确抓住了机会。

    不提真名、不准拍照。在见面前，曹军就对记者千叮咛万嘱咐。在闽江路一家茶楼里，记者见到这位低调的“楼市大佬”。楼市之外，他的身份是岛城某公司的高管，十多年前投入楼市五六十万，如今他的身家早已超过千万，虽然现在炒房暂时 “金盆洗手”，但他坦言，合适的时机下，他肯定还会“杀回”楼市。

    曹军在楼市掘到的第一桶金是在胶州。因为他本来就是胶州人，妻子有自己的公司，家底还算厚实。1998年前后，胶州市政府要迁址新城区，当时妻子的企业就在新政府周边，看着新城区从一片无人问津的村庄和林子发展起来，曹军就预感，随着市政府迁址，这里必定会繁华起来。于是他就在周边寻觅，他看好了其中一个楼盘，当时每平方米的价格在880元-1000元之间。他告诉记者，当时认购需要交1万元定金，很多当地人在犹豫中嫌太贵，交了定金后又请客送礼将定金要了回来。

    “由于对新城区很熟悉了，看着这些高楼一座座起来，我预感将来这里会火，所以义无反顾就去买了。”曹军回忆说，就是这个楼盘，他跟妻子商量过后，决定一下子购买20套，当时银行贷款根本没啥要求，稍微动点“手脚”就能轻易获得贷款，他自己掏出的钱大概有五六十万左右。

    随着胶州市政府的搬迁，新城区楼价就如同 “芝麻开花节节高”，转眼他购买的那些房子每平米涨到了1600元左右，关键是市场需求很旺盛，买家都是主动找上门的。“虽然明知道后面还会涨，但我觉得不能太贪。”于是，他就相继出手，到2002年底他20套房子全部转手，他粗略算了算，三年里这20套房子帮他赚了三百多万。

    实际上，曹军当年的确是遇到了青岛楼市最火爆的时候。曹军敏锐地预料到了青岛楼市的巨大“钱景”，2006年，他又将目光转到市内的新楼盘，当年7月，他一下在青岛市CBD首个住宅项目良辰美景预订了三套130平米和一套300平米的复式大户型房子，均价在7000元左右。曹军的运气的确好，他购买的这三套房子迅速升值，到2009年7月，他分别以12000元和15000元左右价格全部卖出，净赚六七百万。

    “炒房运气很重要，当然我碰到的恰好是青岛房价腾飞的那几年。”曹军说，2009年底，青岛房价首次出现松动，他当时感觉楼市可能不行了，但没想到来年又步入上涨的通道。但这一次他没有再大规模入市，只是在四方保利百合花园和山东路万达39克拉分别购入一套房产，准备留给儿子自住。

    从当初投入的五六十万，到如今在楼市中净赚千万，曹军坦言对这个“战绩”还比较满意。眼下他并不急着入市，因为凭借在楼市摸打滚爬这么多年，他感觉楼市现在是观望期，价格涨跌都有可能。“如果房价跌了，我肯定会抄底。”曹军对青岛楼市后市的预测是：不会跌太多，上涨是大趋势，不过上涨速度肯定不会再像前两年那么疯狂了。总结近十年的炒房经，曹军总结说：买得巧，卖得早，运气比较好。

    炒房感悟：穷得只剩房子了 出场人物：刘钊 炒房时间：5年 房产数量：9套

    “一万三？大姐，快别开玩笑了！赔本买卖咱能干？”10月15日，刘钊接到一个久违的电话，这是一个房产中介打来的，如果没有记错，这是自9月初以来，房介老朋友的首次来电，但他对这个电话却一点不“来电”。“现在的情况是，不出手心里发慌，出手了心里不甘！”刘钊吸了口烟，目光停留在天花板几秒，透过那缭绕的一抹烟雾，记者看到他的脸上写满迷茫。

    通过好几个朋友的介绍，记者才辗转联系到刘钊，提起炒房的那些事儿，他的态度是：不足为外人道也。“当年赚个千百万的不愿讲是因为怕露富，现在是握着八九套房子不知怎么办，怕人笑话。”刘钊反复强调，他接受采访唯一条件，就是不能用真名实姓。

    刘钊，土生土长的青岛人，今年48岁。2005年以前，他是朋友眼中让人艳羡的私企老板，开宝马、住别墅，生意经营得红红火火。但2006年以后，他的人生轨迹就开始因房子改写了，他的身份由企业老板变成了一名“炒房客”。

    说到当年身份转变的原因，刘钊告诉记者，自己原本是做外贸生意，一心看不起炒房的，自己炒房绝对是个偶然。2006年初，当手中闲置资金比较多，当时是想给儿子买套房，于是就在新贵都附近买了套200平米的复式多层。他记得清清楚楚，当时房价是4100元/平米，一共花了80多万。同时，他还用手中的另一部分资金又在即墨投资建设了一个厂房，当时共花了200多万。到了年底，当年他的两笔大资金支出，结果却天壤之别：新贵都的那套房子，天天有中介给他打电话，每平米的报价已经到了6000元，如果出手，他至少可赚40万元；但他的新厂投资，期间陆陆续续又追加了近百万，年底却赔了90多万。这让极富经济头脑的刘钊一下子开了窍，从此，他的炒房故事就开始了。

    他并没急着出手，一直到2008年底，当时金融危机的影响让众多楼盘有了降价迹象，刘钊认为是个出手的好机会，于是在崂山同安路上买了一套120平米的房子，每平米价格在8600元左右。这次成功抄底的结果就是，在短短半年时间内，他的这套房子单价就涨到了11000元，这让他大为振奋。

    就在刘钊摩拳擦掌之时，2010年4月份的楼市调控 “国十条”出台，让他陷入犹豫当中。“这是不是楼市调控开始的信号呢？”他思考着，当时他还看好了崂山区另外一套打 “地铁概念”的房子，当时开盘价每平米在12600元，由于是二套房，他向银行咨询贷款时，首付比例已经上调到50%。考虑再三，他最终决定下手。同年6月，由于外贸生意越来越差，他基本停滞了实体买卖，正好有一个开发商朋友，在黄岛的一个楼盘准备开盘，给他独家亮出的八折优惠，让他再次心动。“当时考虑到今年跨海大桥就开通了，当时黄岛的楼盘涨声一片，朋友的八折优惠对我诱惑力很大。”刘钊最终一口气在朋友那里订了6套房子，均价每平米在5000元左右，由于银行贷款基本已经没有可能，所以这次置业让他一掷千万。

    “我当时有点头脑发热。”谈到去年的大手笔，刘钊口气里满是后悔：只觉得青岛的房子价格肯定跌不下来，但没想到国家政策力度会有这么大。对此，他的感受非常深刻，去年下半年，他每天几乎都能接到不止5个电话，全是咨询他卖不卖房子的。他崂山区的房产最高报价有达到15000元的，黄岛的房子也达到近7000元。曾经一度，让他觉得自己的“冒险”是对的，他计算过，如果按照当时的行情出手，他赚三四百万没有问题。

    形势的转折点就出现在今年下半年。随着中央和青岛市的楼市调控政策相继出台，楼市的观望风明显开始变得浓厚，他每天接到的房介电话少了，而且报价也开始回落。近期，外地楼盘开始打折促销、房产税开征等传闻越传越凶，刘钊开始有点坐不住了。说不紧张那是吹牛，虽然手中房子购买成本相对比较低，但房价一旦回落，引发的恐慌情绪恐怕会让房价跌得更狠！刘钊说，他最后接到的一个房介电话，就是咨询他崂山区的房子，对方报价每平米13000元。我12600元买的，加上各种费用成本，这个报价铁定是赔本的，所以我心里一下子没底了。

    迷茫，除了迷茫还是迷茫。刘钊开玩笑地说：自己现在生意也没了，“穷”得只剩房子了。站在楼市拐点的“十字路口”，他不知道是应该“站直了”还是“顺势趴下”。（记者 崔菁菁）