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最近，一条关于2008年－2017年工农中建四大行贷款结构数据的新闻视频引起发业内关注。
其中，最引人关注的数据是：十年内，四大行累计向个人购房贷款投放了68．84万亿元贷款，远超制造业获得的贷款总额（49．34万亿元），二者之间存在明显的此消彼长关系。
四大行的数据只是冰山一角，过去十年，楼市泡沫化发展对实体经济、居民债务和消费有多大的影响，这是本文要回答的问题。
房贷，四大行贷款的第一投向
首先来看上述视频所呈现的关键信息，基于工农中建四大行年报数据，2008年－2017年十年间，四大行累计投放贷款规模为252．76万亿元，其中个人住房贷款规模为68．84万亿元，占比27％，制造业贷款49．34万亿元，占比为19％。再加上房地产企业贷款，十年内四大行投向房地产行业的贷款规模总计达87．96万亿元，占比34．8％（参见下图）。
从变化趋势看，2012年，个人住房贷款历史性地取代制造业贷款，成为四大行新增贷款的第一投放方向。自此之后，中国房地产市场进入了泡沫化的上涨周期。
楼市贷款增速高于银行贷款整体增速
对房地产市场的偏爱，不仅仅是四大行，整个金融机构都是如此。2009年－2018年十年内，我国金融机构贷款余额从34．95万亿元上升到136．3万亿元，而房地产行业贷款（房地产开发贷款＋个人购房贷款）余额则从5．67万亿元扩张到38．7万亿元。在此期间，房地产行业贷款占比也从16．3％攀升到28．4％。
反映到增长速度上，一个显而易见的事实是：在大多数年份内，楼市从银行获得的贷款增速，明显高于银行贷款的整体增速。特别是2013年以来的6年，这一现象颇为突出（参见下图）。
下面，进一步分析房地产行业贷款的两大构成主体“房地产开发贷款”和“个人按揭贷款”的规模和增长速度。其中，房地产开发贷款包括房产开发贷款、保障性住房开发贷款和地产开发贷款（土地抵押贷款）三大类。截至2018年6月末，这三大类贷款的余额分别为8．18万亿元、4．08万亿元和1．46万亿元。值得注意的是，随着全国范围内棚改进程加快，保障性住房开发贷款的增速远高于商业性房产开发贷款的增速。
个人按揭贷款占比最大、增速最快
当然，在房地产行业，贷款占比最大、增长速度最快的依然是个人按揭贷款。2018年末，个人购房贷款余额已达25．75万亿元，占整个房地产行业的贷款比重为2／3左右，而新增按揭贷款，又占了整个房地产行业新增贷款的3／4左右（参见下图）。
个人按揭贷款增长严重挤压消费
个人按揭贷款的快速增长，不仅对制造业等实体经济融资产生了明显的挤出效应，也带动了居民杠杆率创下历史新高，进而对居民消费造成较大的拖累。
具体来看，2018年末，家庭部门贷款余额飙升至47．9万亿元的高点，杠杆水平（占GDP比重）也历史性地突破了50％。其中，个人按揭贷款的比重由49．2％上升至57．4％，这其中还未包含快速增长的公积金贷款——2017年全国公积金贷款余额为4．5万亿元，同比增长37％。
当前我国的房贷收入比，已超过美国和日本房地产泡沫的峰值，沉重的房贷负担严重削弱汽车等耐用消费品和其他领域的消费前景。
事实上，最近两年居民杠杆率过快攀升，已经使得房价上涨对居民消费的挤出效应明显大于早期的财富效应。
此处的财富效应是指：房产所有者的财富会随着房价上涨增加，同时居民还可以通过房地产投资获得正收益，此时的居民部门杠杆率并不高，且居民收入涨幅要快于房价涨幅。在此背景下，房价上涨会提升居民的边际消费倾向，促进消费增长，这正是房价上涨对刺激消费的财富效应。
挤出效应是指：随着房价涨幅过快，居民收入增长速度赶不上房价涨幅，居民部门不得不高负债、加杠杆购房。“新上车者”在扣除房贷支出后，边际消费倾向下降是必然趋势，此时房价上涨对居民消费的挤出效应，将远远大于财富效应。
从二者的变化趋势来看，2015年之前，房价上涨对居民消费的财富效应十分明显，全国房价涨幅与居民消费支出高度关联，其中2006年－2008年和2012年－2013年房价上涨领先居民消费支出大约2个季度，2009年－2010年房价上涨周期中领先居民消费支出大约3个季度。然而，2015年之后的楼市去库存阶段，房价一路飙升，但居民消费支出却持续下滑，二者分化趋势十分明显（参见下图），这种分化正是高房价、高杠杆对消费挤出效应的必然结果。
综合来看，2008年以来房地产市场的泡沫化发展，不仅对于制造业等实体经济融资产生了虹吸效应，也成为近年来居民消费持续低迷的主要拖累因素。
在中央“房住不炒”调控精神、居民债务负担沉重的背景下，加上监管部门积极引导银行资金进入民营企业、小微企业和基建投资，短期内个人按揭贷款占比将可能见顶回落，房地产市场对制造业融资的挤压也将逐渐缓解。
