“以房养老”发展困境背后的疑虑

一个健全的养老保障体系由社会基本养老保险、企业补充养老保险和个人储蓄养老保险三个支柱组成，多支柱的体系共同保障了老年人的生活。而如今单纯靠政府提供的基本养老保险或不足以让老年人度过一个体面且温饱的晚年，企业补充养老保险的发展也一直停滞不前，在这种严峻的养老形势下，我国对个人储蓄养老保险进行了有益的探索，“养儿防老，不如以房养老”“年轻时人养房，年老时房养人”等以房养老的观念越来越频繁的出现在大众视野中。

“以房养老”就是指老年人在退休后将自己的房产抵押给保险公司、银行等金融机构，来换取一笔可观的养老金，完成房屋资产与流动资产之间的相互转换，通过优化资产配置以达到个人终身效用的最大化。同时，老年人还能享受经抵押权人同意的处置权，比如房屋占有、使用、收益等权利，但等老年人去世后，房子就归属于抵押权方。本质上，“以房养老”就是年金化个人的房屋资产。作为第一支柱和第二支柱的有效补充养老形式，这种“以房养老”的观念在许多发达国家已经有了成熟的发展体系，那么“以房养老”在我国是否有发展的潜力？发展的现状又如何呢？

从理论角度来看，“以房养老”在我国有发展潜力。笔者曾通过中国健康与养老追踪调查2013年的数据计算了我国社会基本养老保险和企业补充养老保险的替代率（养老金与退休前收入的比值），发现人均替代率水平远远低于充足的替代率水平（70％）。但考虑年金化个人的资产后，尤其是年金化个人房屋资产，可以将替代率提高到70％，大大提升了老年人的生活保障水平。房屋资产占中国家庭总资产的比重居高不下，该研究考虑年金化房屋资产作为养老资源的补充，表明“以房养老”存在一定的发展潜力，可以大大减轻社会的养老压力。

但我们在考察“以房养老”的发展现状时，却发现和理论相差甚远。从2014年7月，原保监会就在北京、上海、广州、武汉正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点，2016年7月，原保监会决定将试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市。但截至今年6月底，虽有多家保险公司获得了“以房养老”保险试点资格，但只有幸福人寿开展了业务，也只有98户家庭139位老人完成承保手续。我国自有住房率本来就很高，盘活房产是补充养老资源的有效途径之一，“以房养老”不仅仅有助于改善老年人生活，还是房屋回收的一种手段，“以房养老”应该是契合了市场的需求，但其在国内市场的发展一直遭遇困境。

笔者认为，“以房养老”的发展之所以面临困境，是因为供给端和需求端对“以房养老”存在各种疑虑。

从供给端来看，主要有三个因素抑制了保险业参与“以房养老”：第一，利率波动和经济周期等市场不确定因素导致“以房养老”市场走向扑朔迷离，没有真正的适合中国的房价估值模式；第二，预期寿命的不确定性给“以房养老”产品的研发和创新带来难度；第三，以房养老的社会信用尚未确立，短期内反向抵押产品暂时没有保费流入，而是持续的支出，保险公司的参与热衷较低。

从需求端来看，也有三个因素抑制了人们对于“以房养老”的需求：第一，房屋在中国首先是代际间的情感传承工具，在传统的家庭养老背景下，老年人更希望能够把房子留给后代；第二，购房需求一直在中国处于一个高涨的状态，居民普遍对房价上涨的期望较高，相应地降低了老年人参与“以房养老”的热情；第三，老年人的金融知识有限，部分地区的“以房养老”诈骗案频发，国内目前对“以房养老”的市场监管和产品创新难以消除老年人对这类新型产品的质疑，多数老年人对产品的可信度持观望状态。

笔者认为若要推动“以房养老”市场的发展，还是需要政府出面进行支持。首先，政府需要出台相应的法律法规监管市场，引导市场产品创新来满足多元化的需求，比如在房主去世后，继承人可以选择还清金融机构所欠贷款来重新获得房屋产权，也可以选择放弃房屋的产权，同时金融机构通过销售、出租或拍卖所得来偿还贷款本息，得到贷款价值的剩余房屋价值转移给继承人。在需求端，政府也需加强对消费者金融知识的普及，比如借鉴美国联邦房屋管理机构保护老年人消费者的方法，由专业的咨询师解释“以房养老”产品的养老金领取方法、法律知识、房屋到期的处置方式等运行机制，消除人们对“以房养老”的质疑。

合理定价的“以房养老”产品既能够给保险公司带来一定的利益，还能够弥补养老金的不足，契合了市场供求双方的利益。虽然目前“以房养老”市场在国内推行受阻，短期内难以发展为成熟的体系，但不代表其无发展潜力，也许“以房养老”在未来可以作为解决社会养老压力的一个可行性方案。