商业抵押贷款证券化指引出台渐近 现金流要求或趋严

中国证券报记者独家获悉，商业抵押贷款证券化（CMBS）业务指引出台时间渐近，指引在现金流方面的要求较目前通行要求更严格。业内人士表示，CMBS融资料变难，潜在规模达万亿元的CMBS市场规范化发展可期。

对商业物业估值等提出更严要求

据悉，指引对商业物业估值、收入测算、本息覆盖倍数等提出更严格要求。

一般来说，商业物业的融资额不超过商业物业价值的70％。业内人士指出，指引落地之后，CMBS融资总额将趋向合理：优质资产才能取得高额融资，劣质资产蒙混过关获得高额融资的概率降低；资产所产生的收入测算趋严，本息覆盖倍数要求提高，将进一步保障投资者利益。

事实上，有机构人士已感受到了指引的约束力。一位机构人士告诉中国证券报记者，其手中有一单CMBS项目，符合此前的登记要求，若参照指引，备案周期将延长。

增强对投资者保障

高和资本联合创始人周以升表示，CMBS是基于资产产生的现金流进行结构化融资。因此，CMBS最核心的是基础资产的质量，要点在于判断基础资产是否能产出持续稳定的现金流。在此基础上进行估值、结构化分层、治理机制安排、合规性审核等，最终构建出相应的CMBS产品。

“我们最担心的是，CMBS产品设计片面关注主体信用评级而忽视基础资产质量，或者由于主体增信而牺牲产品的承销获准。这样的操作一方面会给投资人带来风险，另一方面也干扰了CMBS作为一项资产支持证券的风险定价机制，阻碍CMBS市场的成熟和发展。”周以升补充道，“主体评级稳定性比基础资产更难预测，在房地产调控的背景下波动性可能较强。”

周以升表示，目前CMBS的认购资金主要来自于银行、保险、券商资管与基金公司等。稳定结实的产品标准有利于投资人达成共识，扩大投资者基础，提升二级市场交易的活跃度。

渤海证券董事总经理李耀光表示，相较现行标准，指引对资产的要求提高，增强了对CMBS投资者的保障。但CMBS发行量可能会受到影响，因为满足新规的资产可能有限。

戴德梁行估价与顾问服务部高级副董事刘慧认为，对于万亿级别的CMBS市场来说，相关方面提升对CMBS现金流的要求相当于替投资者筛选一遍基础资产。这样一来，只有优质的基础资产能通过CMBS获得融资。

万亿市场尚处起步阶段

行业一般认为，CMBS潜在市场规模可达万亿元，目前尚处于发展起步阶段。据统计，今年以来，市场共有15单CMBS发行成功（统计涵盖起息日期为2018年1月1日至8月21日），规模共计306．65亿元。其中一季度发行成功7单，融资总额116．71亿元；二季度发行成功4单，融资总额133．52亿元。今年一季度较去年四季度有所回落。去年四季度发行成功10单，融资总额237．68亿元。2018年以来，CMBS呈现降温趋势，与资产证券化监管趋势一致。

此前中国证券报曾报道，监管对资产证券化关注持续升温。基础资产的真实性、现金归集以及转付情况，特定原始权益人运行情况及现金流回款情况，过剩产能行业资产证券化等为监管关注重点。资产证券化作为盘活存量的工具，是监管鼓励的产品类型。近期银保监会发布的《关于进一步做好信贷工作提升服务实体经济质效的通知》中提出，要积极运用资产证券化、信贷资产转让等方式，盘活存量资产，提高资金配置和使用效率。业内人士表示，规范发行将进一步促进盘活存量资产，促进经济平稳发展。（记者叶斯琦吴娟娟）