[中信万通山东路]地产股压力短期缓中期重

    在博览研究员看来，地产股所面临的外部政策环境短期放缓、中期重压，以及史上次高点的内在估值优势，使我们确信：

    其一，地产股短期暂时迎来了喘息之机——尽管“三年内不开征房产税”的报道被发改委否认，但其他侧面仍有很多政策放缓的证据；

    其二，目前并无充分证据证明中期反弹可持续。政策的高压态势没有发生质变，市场乐观预期十分脆弱，无法收复之前的跌幅。

    其三，长期投资机会窗口打开。中期反弹的不可持续，决定了短期上涨并不会改变当前以及未来一段时间地产股估值偏低的优势。

    地产股近期的表现像是“坐过山车”。5月24日，在调控放缓的舆论引导下，地产股领衔大涨愈5%，并助推上证指数大涨3.5%，涨速创出今年以来新高；25日，受发改委澄清“三年不开征房产税”传闻影响，地产股又以2.9%的跌幅重挫大盘；26日，随着房产税消息淡化，地产股与上证指数走势出现惊人一致，均微涨0.12%。

    不过，整体来看，从上周二（5月18日）至今，地产板块仍有10%的涨幅。毫无疑问，投资者目前最关心的是——地产股在24日的惊艳表现，是否只是惊鸿一瞥的回光返照？估值已接近历史低位的地产股，在激烈的政策博弈后能否迎来一段反弹时光？

    在此，博览研究员要告诫的是:莫为浮云遮望眼。成熟的投资者一定是选择最适合自己的风险偏好与收益要求的介入时机，绝不会盲从。事实上，鉴于目前调控政策左右着地产股的走势，而我们认为目前市场对地产股的预期仍存在严重对立，不仅楼市真实走向仍迷雾重重，官方政策“互相掐架”也有愈演愈烈之势。在此背景下，妄谈地产板块趋势过于武断。因此，本文仅从可操作性方面对地产股的介入机会与相应地风险略作梳理。

    博览研究员的建议是：如果是短线投资，根本不用太纠结于技术面上的超跌，仅仅考虑到目前市场上存在的乐观情绪——调控政策短期内有暂时放缓迹象，就可以确认地产股已迎来喘息之机；但并无充分证据证明中期反弹可持续。政策高压态势没有质变，调控只是暂时静默，随时可能因市场背离中央调控目标而被打破；对坚持挖掘长期价值的投资者来说，当前及未来一段时间都是估值优势较为明显的介入好时机。这种介入机会主要取决于城市化加速背景下，地产业的庞大发展潜力，而与当前政策的摇摆关系不大。

    一个基本常识是，没有任何一种投资标的是适合所有投资者的，不同的风险偏好和收益要求决定了投资者判断介入时机的差异，目前对地产股介入机会的判断可能也正处于这种严重分化的微妙格局中。

    ●政策暂时性的放缓迹象的确很明显。尽管华夏时报“三年内不开征房产税”的报道被发改委否认，但从其他侧面仍有很多政策放缓的证据，一是5月中下旬以来，地方政府在楼市调控上明显懈怠，调控细则能松则松；二是楼市并没有因为政策层面的暂时静默而立刻反弹。这都显示，随着温总理意识到“宏调政策面临两难”。决策层或已决定暂时避开在商品房调控上面临的争议，在维持现有政策力度的同时，将下一步的调控政策放在督促保障房建设上。

    ●中期的政策高压仍非常明显。我们在之前的研究中已经说明，“本论楼市调控是上升到政治层面的，绝对不会出现反复”。换言之，如果市场再次出现背离中央调控目标的状况，短暂的政策放缓很快就会结束。

    事实上，这种可能性是比较大的。博览研究员注意到，市场情绪刚露出缓和迹象，华远集团总裁任志强、中房集团董事长孟晓苏等开发商就再次对媒体放炮称“楼市新政不是降房价，是抑制投资”。我认为，随着开发商再次开始唱衰新政，必将迫使已经没有多少退路的决策层不得不再次出政策打压，从而扭转市场虚弱的乐观情绪。发改委否认华夏时报关于房产税的报道，恐怕也是出于为调控留后手的考虑。

    此外，从股市内部来看，同样明显超跌的银行股面临的中期风险显然远低于地产股，对趋势投资者来说显然更愿意持有银行股。

    ●估值优势达到史上次高点。根据WIND资讯统计，在5月19日，A股房地产板块的整体市盈率曾触及18.99倍的十年来次低点，仅高于2008年底的17.73倍市盈率，同时低于2005年的21.27倍。而在前两次地产股市盈率跌至20倍左右后，都出现了一波较长时间的上涨。

    地产股所面临的外部政策环境短期放缓、中期重压，以及史上次高点的内在估值优势，使我们确信：

    其一，地产股短期暂时迎来了喘息之机。地产股近期的上涨固然有技术面上的估值优势，但主要是对政策调控放缓的一种情绪释放，上涨能维持多久，取决于这种乐观情绪能延续多久。

    其二，目前并无充分证据证明中期反弹可持续。政策的高压态势没有发生质变，也就意味着市场对地产股的乐观预期十分脆弱。加上整个大盘的估值也已经明显下移，仅仅依靠这种虚弱的乐观情绪支撑，是无法收复之前的跌幅的。

    其三，长期投资机会窗口打开。中期反弹的不可持续，决定了短期上涨并不会改变当前以及未来一段时间地产股估值偏低的优势。对坚持长期持有、挖掘内在价值的投资者来说，更多要考虑的是在城市化加速背景下，地产业仍具备的庞大发展潜力，而无需太关注当前政策如何摇摆。从这种投资思路出发，当前以及未来一段时间都是比较好的介入机会。

    综上，博览研究员强调，官方与媒体关于开征房产税的争议不会干扰地产股的短暂反弹，但并无充分证据证明中期反弹可持续。