青岛上半年房地产市场遇冷 环比指数由升转降

    本报讯（记者 陈璐）房地产大势，跌久必涨，涨久必跌。上半年，青岛房地产市场成交量出现了明显下滑，住宅销售价格指数同比涨幅持续回落，环比指数5月份以来开始下降。随着市场降价预期越来越高，购房者观望情绪浓厚，开发商营销压力加大，房地产市场进入回调期。

    新房二手房成交同比降幅大

    今年上半年，我市房地产市场运行情况不容乐观。住宅成交量大幅下滑，市场明显遇冷。从青岛六区（市南、市北、李沧、崂山、城阳、黄岛）网签数据来看，1~6月青岛市区新建住宅成交19206套，与去年同期相比下降31.5%；二手住宅方面，1~6月青岛市区共成交11388套，与去年同期相比下降37.9%。虽然去年同期受“新国五条”调控政策影响，成交量有所偏高，但与去年下半年相比，成交量下滑也十分明显，今年上半年市区新建住宅比去年下半年下降了51.6%，二手住宅成交量比去年下半年下降了27.2%。从成交量来看市场明显遇冷。

    同比涨幅持续回落。与去年同期比，今年1~6月份新建商品住宅销售价格分别上涨10.4%、9.2%、8.2%、7.5%、6.4%、4.8%，涨幅连续6个月回落，回落幅度分别为0.1、1.2、1、0.7、0.9、1.6个百分点。今年1~6月份二手住宅销售价格分别上涨3.8%、3.5%、3.2%、2.6%、1.8%、1%，涨幅连续5个月回落，回落幅度分别为0.3、0.3、0.6、0.8、0.8个百分点。

    环比指数由升转降。今年1~6月份青岛市区新建商品住宅销售价格环比指数分别为100.6、100.3、100.1、100.1、99.9、99.4。1~4月份环比涨幅持续回落。其中，二手住宅4月份环比指数自2013年1月份上涨以来首次下降。

    六大因素制约成交及价格

    综合各方面来看，经济增速放缓、银行信贷收紧、住房公积金政策调整、库存压力加大、置业者观望情绪浓厚、整体需求规模降温，这六大因素导致青岛住宅销售价格指数涨幅回落和成交量下降。

    今年政府将会实施积极的财政政策和稳健的货币政策，经济发展维持在7%左右，这意味着货币因素将会得到控制，经济发展将会放缓脚步，面临下行压力。受大环境的影响，房地产过热的现象将会逐步回调。多数房企反映，今年以来，银行出于风险考虑，对房地产相关贷款审批逐渐趋严；银根持续收紧，首套房贷款利率优惠的取消和上浮削弱了刚性需求的购买力。同时，青岛住房公积金政策的调整对楼市影响较大。调整后青岛市住房公积金贷款门槛提高，额度降低，这一政策迫使客户转向商业贷款或者组合贷款，这样使购房者的购房成本进一步增加，许多刚需购房者开始观望。

    库存压力加大也是制约房价过快上涨的一大因素。从青岛城调队的统计数据来看，截止到2014年6月末，青岛市商品房待售总量达437.2万平方米，比去年同期增长12.9%。从青岛市交易中心了解到，截止到6月底，青岛市区住宅存量约为7.6万套，按前6个月平均销量3201套来算，大约需要两年时间来消化。

    青岛房价进入温和发展期

    未来青岛市住宅销售价格走势如何？业内人士普遍认为，作为二线沿海城市，青岛市区住宅销售价格会延续全国的发展态势，进入温和发展期，在一定时期内，保持房价处于平稳小幅上涨态势。

    从市场调研的情况看，多数房地产企业依然对青岛房地产市场持乐观态度，原因主要有以下三点：一是房企业普遍认为青岛楼市的潜在需求强烈，作为沿海城市有很强的吸引力，外地购买力比较强劲，改善类需求也比较旺盛。二是从长远来看，目前我国城镇化率在50%左右，而欧美发达国家的城镇化率在70%左右，新型城镇化的目标将显著地推动房地产市场的需求。三是从全国来看，青岛的房地产泡沫相对较少。尤其是李沧区、城阳区和开发区的房价存在泡沫并不是很大，市南区、崂山区和市北区房价较高，泡沫存在的比重大一些。但和南方一些城市比单价偏低，因此下降的空间不大，长期看房价依然看涨。