青岛租售比参考价值有限 楼市未来投资风险大

    “青岛的租售比太离谱了，买房出租80多年才能收回成本，这还不算买房钱放在银行的利息收入，所以买房不如租房上算。”“这十几年来房价涨幅多大，整体物价涨幅多大？租房虽然便宜但钱都进了‘地主’手里，交30年租金房子还是别人的，而且30年后钱贬值了肯定不如房子有价值。”采访中，对于青岛租售比的感受，记者听到了两种不同的观点和声音。对此，岛城地产业内人士、专家对青岛的租售比怎么看？青岛楼市又该走向何方？究竟买房划算还是租房划算？记者对此进行了采访。

    出场人物1

    刘刚 21世纪不动产青岛区域分部董事长

    观点

    房价偏高背离价值

    在刘刚看来，租房是一种实用行为，最能真实反映居住需求；买房更多是一种投资行为。因而，当青岛租售比呈现严重畸形的时候，很多人明明知道房地产市场不正常，依然乐意为高房价买单，其实看重的就是其投资价值。“在多数人的概念中，房地产收益的主要来源并非出租，而是房产自身的增值收益。在市场行情好的时候将房子出售以获取高额收益才是中国大部分购房者的目的，这也是房地产需求能长时间保持旺盛的原因。”刘刚分析称，中国的房地产市场是有中国特色的，与外国市场不同，“有房才能成家”这种观念也是推高中国房地产的重要推手。基于这两点分析，虽然租售比体现出房价偏高背离其实际价值，但对目前岛城一般购房者而言，租售比的参考价值实际很有限。

    对于后市，刘刚认为随着“90后”逐渐成为楼市消费主力军，一方面消费主力的减少，另一方面前两代人的房产积累给予帮助，实际上对房地产的需求是呈下滑趋势。当然，如果城镇化进度继续加快，也会一定程度上减缓下滑趋势。总体来说，青岛楼市的存量房数量较大，且整体房价较高，继续像过去那样快速翻倍上涨的可能性几乎没有。

    出场人物3

    张百忍 岛城知名房地产人士

    观点

    租售比意义不大

    提到租售比，张百忍表示，整个国内的租售比都很离谱，相比之下，北京、上海等一线城市问题更严重。“要是在中国参考租售比，早在很多年前就不用买房了。”张百忍指出，国内的租售比早在很多年前就已经超过了国外的合理标准。实际上，租售比一词来源于国外，放在中国使用并不合理。因为国外的房地产市场已经非常成熟，而中国房地产仍处于成长阶段，一个成长中的市场，是无法用租售比来衡量的。

    目前，青岛租房市场很稳定，基本上每年年初租金上涨100元至300元，而且租房市场的主体集中于李沧区，郊区和市南、崂山的高端区域空置率非常高，很多房子租售比为0。商品房销售市场，受宏观经济、金融大环境的影响，现在郊区市场已经“很难受”，存量高、空置率高，在房地产市场迎来调整的时候，这个市场率先受到冲击。相比之下，市区的商品房市场还算稳定。“今年房地产会迎来拐点。”张百忍认为，房地产是一种投资，涨涨跌跌总会难免，而所谓的拐点是指房地产市场出现分化，不同区域、不同楼盘的行情将大不相同，告别以往同涨同跌的局面。

    出场人物2

    郝银广 太平洋房屋山东总部市场部经理

    观点

    买房不划算

    “从青岛的租售比来看，房价偏高，买房不划算。”郝银广直言不讳地抛出自己的观点，他认为通过25年至30年的房租收回购房成本是比较合理的房地产市场，但目前青岛的租售比已经远远超过这个期限，显然买房子不管投资还是自住都不划算。过去10年，房价一直处于上行通道，10年涨了10倍，在此背景下，不仅是有钱人为了保值或者投资升值而购房，越来越多的工薪阶层也加入到了“买房赚钱”的行列。有钱人为保值购房，租金高低与否本来他们就不关心，而房价上涨带来的巨大利润也让越来越多的普通购房人忽略租金的高低。但目前来看，房价基础已经非常高了，未来恐怕很难再暴涨，所以买房不划算。反观青岛的租房市场，一直都是以低收入人群为主体，所以多年来呈现的仅是小步微调。

    郝银广判断，在限购、限贷政策的作用下，今年岛城房地产市场整体稳定，但会从卖方市场逐渐转为买方市场，房价则会稳中有降。

    【建议】

    与房打交道量力而行

    采访中，多位业内人士对房地产投资消费给出的意见均是“量力而行”这4个字。众所周知，房子是一种特殊商品，具有实用和投资双重属性，所以需求面广，对于究竟该买房还是该租房也无法一概而论。21世纪不动产青岛区域分部董事长刘刚就表示，拆迁、进城等群体是标准的刚需，这部分人最好能早买就早买；结婚、改善、投资、学区等群体都是弹性需求，其实投资目的更多一些，由于目前国内投资渠道狭窄，这部分人购房投资可以，但要量力而行，尽量选好地角，看周围开灯率。太平洋房屋山东总部市场部经理郝银广也表示，中国人的买房观念根深蒂固，即使地产价格虚高依然趋之若鹜，所以只能建议购买者量力而行，安居乐业的前提是不能大幅降低生活质量，毕竟房地产投资高回报期已经结束，抱着以小博大心态举债购房的风险不小。