全国房价涨声中回稳 青岛楼市已经历12连涨

　　2013年70个大中城市房价的全年变动情况终于在18日尘埃落定。根据国家统计局发布的2013年12月70个大中城市住宅销售价格变动情况，在新建商品住宅方面，环比、同比价格上涨的城市分别达到了65个和69个。全年房价不出意外地在一片上涨声中落下了帷幕。不过，环比涨幅趋缓的数据也似乎暗示着，房价已经在上涨中出现了回稳的态势。

　　房价整体上涨出现回稳信号

　　根据国家统计局发布的数据，无论是新建商品住宅还是二手房的销售价格，2013年最后一个月仍旧出现了大面积的上涨。尤其是从房价的同比上涨幅度上看，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市仅有1个，上涨的城市有69个。12月份，同比价格变动中，最高涨幅继续超过20%，达到21.9%。

　　不过，即便房价整体上涨势依旧，但从环比价格的变化看，还是出现了许多回稳和减速的信号。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读12月份的全国房价数据时表示，发布的数据显示，2013年12月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅比11月份回落的城市分别有39个和36个，比11月份分别增加了7个和3个。分城市看，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅价格环比涨幅比11月份均有所回落，分别回落了0.1、0.1、0.1和0.4个百分点；天津等31个二线城市环比平均涨幅比11月份回落0.1个百分点；唐山等35个三线城市环比平均涨幅比11月份回落0.2个百分点。“12月份，房价走势进一步趋缓，表明近期一线城市和部分二线热点城市在进一步加大房地产市场调控力度、努力增加保障性住房供应等一系列政策措施作用下，市场预期渐趋稳定。”

　　根据链家市场研究部的统计数据，2013年12月，70个大中城市平均新建商品住宅环比价格指数为100.4，比上月下调0.15点，已经是连续第4个月环比下降。同比价格指数为109.7，较上月上涨0.08点。二手住宅价格平均环比指数为100.34，较上月下降0.06点，连续2个月下调。同比指数为105.21，较上月上涨0.18点。

　　在链家市场研究部研究员张旭看来，9月到12月，新建商品住宅价格环比指数持续降低，意味着价格上涨的压力已经略有减轻。同比指数虽然仍处于扩大趋势，但涨幅也已经连续5个月缩小。至2013年年末，新建商品住宅同比下调的城市只有温州。同比涨幅控制在10%（含）以内的城市有41个，占比58.6%，大部分都集中在三线城市。特别值得关注的依旧是一线城市的房价，在这些城市中，新建商品住宅价格已经连续4个月同比涨幅在20%以上。

　　全国房价依然处在上涨通道

　　“从2013年1月开始，新建商品住宅与二手住宅价格同比涨幅由负转正，进入持续上涨通道。2014年1月份开始，同比价格对比基数将提高，同比涨幅不会继续上扬，或逐渐回落。”张旭说。

　　“四个一线城市12月新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅都较上月有所下调。”张旭表示，从去年四季度以来，一线城市价格环比涨幅回落最为明显，12月比9月，新建商品住宅平均价格环比指数下降0.8点，二手住宅平均价格环比指数下降了0.4点。整体看来，年末各区域价格涨势逐渐趋同。

　　尽管2013年全年房价依旧是在上涨声中落幕，但是12月70个大中城市价格涨幅回落也已经是不争的事实。在业内人士看来，年底全国房价的微妙变化与年末市场降温有很大关系。

　　从政策层面看，中央虽然定调房地产调控逐渐去行政化干预，但对于房价上涨过快的城市，调控依然从严。再加上不动产登记与房产税出台预期加强，对于市场涨价信心有一定程度降温。

　　四季度前后，多个城市密集出台楼市调控，其中不乏有限购、限贷大幅收紧的城市，对于需求释放有明显抑制作用。尤其新房限价措施严厉，年底新盘入市和涨价难度都有明显提升。另外，商业银行信贷额度紧张，年底批贷周期延长，优惠幅度降低，也使得需求入市的节奏明显放缓。

　　上涨中的低调回稳成为2013年年末全国房价的注脚，然而不可忽视的是，尽管数据上些许的变化让人看到了房价回稳、下调的希望，但全国房价依然处在上涨通道的现实却并没有发生明显的改变。在整体需求不平衡的情况下，这种趋势还会持续较长一段时间。“一线城市价格涨幅虽然短暂下调，但如果不能够通过土地市场和盘活存量房市场来增加有效供给，依然不能够排除在市场回暖趋势下价格出现反弹。”张旭说。

　　12月份岛城房价环比同比均上涨

　　数据显示，去年12月份青岛新建商品住宅价格指数和二手住宅价格指数环比、同比继续上涨。

　　去年12月青岛新建住宅价格指数环比上涨0.6% ，同比上涨10%，在11月的基础上持续走高；新建商品住宅价格指数环比上涨0.6%，同比上涨10.5%，继续微涨。二手房方面，二手住宅价格指数环比上涨0.5%，同比上涨3.7%，而11月，二手住宅价格指数环比上涨0.1%，同比上涨3.1%，可见环比、同比均在上涨。纵观2013年全年，岛城楼市价格已经“12连涨”。

　　“去年年末，接连几个月出现成交暴涨的局面。”青岛科威不动产总经理孙杰指出，数据显示，去年12月份岛城新建商品住宅总签约量为11950套，虽较之去年11月份有所减少，但成为继3月、9月、10月和11月份之后，年内新房成交第五次突破万套。“楼市成交量的高走，与房价的一路攀升互为因果，出现‘12连涨’的行情并不奇怪。”

　　记者探访岛城房地产市场发现，在高成交的背后，仍有巨大的销售压力。当前岛城的房地产市场存量达到了最高点，已突破19万套，这一存量创下了自有房地产市场以来的最高纪录，如何缓解存量过高带来的压力，成为开发商新年里不得不面对的难题。

　　2014，房价将走向何方

　　18日，国家统计局公布了70个大中城市2013年12月以及全年的住宅销售价格指数数据。2013年的房价“成绩单”已经交出，已经开始的2014年房价走向将会怎样？

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，2013年的房地产市场总体特征就是震荡上行。由于各地并未严格执行调控政策，房地产市场出现明显回暖，尤其是一线城市房价出现了连续多月的较快上涨，虽然各地相继收紧调控政策，但也没能将房价束缚住。对于2014年，杨红旭认为将是房地产市场的“退烧年”，房价将会呈现高位震荡，渐趋降温的特点，但是总体仍将以上涨为主。

　　中国人民大学公共管理学院教授黄燕芬认为，2013年房地产市场经历了一个前低后高，逐步回暖，房价明显上涨的过程，年初对于国五条调控效果的期待基本全部落空。2014年，由于调控的限制以及土地供应量的大幅增加，房价失去了大幅上涨的底气，上涨幅度应该明显趋缓。

　　中国三星经济研究院研究员文华认为，2013年房地产市场最大的特点就是二手房和新房出现“各领风骚数月”的局面。上半年由于“国五条”税收政策的出台，二手房市场在政策生效前出现了“井喷式”爆发，主要城市前八月的二手房成交量超过了2012年全年，价格也出现了明显上涨。而在2013年下半年新房开始 “领涨”房地产市场，一线城市连续多月房价同比增长速度超过20%。大量保障房的入市和并不宽松的资金链应该限制了2014年房价出现大幅上涨的可能。

　　中央财经大学中国金融发展研究院助理教授李晟认为2013年楼市最大的特点就是价格分化开始显现，以北京上海为代表的一线城市房价涨幅要明显高于二三线城市，但是基本可以认为是供求矛盾所决定的，一线城市的房价快速上涨是由于强大的刚需推动，而在部分二三线城市由于库存较多，需求有限，房价必然增长乏力。而像温州、鄂尔多斯一类本身投机问题严重的市场，房价泡沫已经在被逐步挤破。2014年，城市间楼市价格的分化将会进一步扩大，房价总体上涨并不排除局部地区房价下跌，甚至出现局部的大幅下跌的可能。

　　中原地产市场研究部总监张大伟认为2013年楼市最大的亮点在于调控的决策权已经下放到地方，调控手段摆脱全国一刀切，根据城市特性产生了分化。正是因为全国的楼市已经出现了明显的分化趋势，所以再搞全国一盘棋式的行政调控也就没有任何意义，对比去年各城市的调控细则可以看出地方政府的调控自主权在增强，房价快速上涨的城市进行了调控升级，而供应充足、成交低迷的城市则采取适度的放松微调。对于2014年，张大伟认为各地可能将继续因地制宜地对政策的执行尺度和力度进行微调，对于房价上涨过快的一线和少数二线城市仍从严落实差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，增加住房用地和住房有效供应，而库存较多的部分二线与三、四线城市的调控只会松不会紧。（记者 孙静芳）