青岛进入"综合体时代" 商业巨头扎堆入驻开店

　　未来或将继续扩张同质化问题再显现

　　“城市综合体的发展已经成为一种趋势，未来应该会继续扩张。”分析人士指出，从城市综合体发展的现状来看，在地产业压力持续增大的情况下，商业地产无疑是商业资本寻求出路的一个绝佳选择。“未来的城市综合体发展将会有几个趋势，一是向交通枢纽、新兴的城市核心区靠近，二是逐步向城市的郊区或外围延伸。”业内人士表示，地理位置代表城市商业发展的新趋势，城市综合体与城市的经济有密切的联系，这一切都需要与城市其他区域有快速的交通网络做纽带，保证在综合体内的办公人员出行的便利性。最好位于地铁站和交通便利的位置。交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不断的人流，保证所有资源使用的最大化。因此作为人流、物流、信息流等集聚地，未来，青岛的各大地铁站、新建的火车北站等都将成为城市综合体扩张的主力方向。目前的乐客城、李沧银座等就是典型的代表。

　　另外，传统选择“扎堆城市中心”的策略已经让部分商业地产企业感觉到了竞争的压力，因此，他们开始寻求新的出路，比如向李沧、城阳乃至更远的如胶州、即墨等周边县市区靠近。比如，中铁将投资400亿元在西海岸新区核心地段建超级城市综合体，万达也将进入该区域。宝龙城市广场也是更进一步，将触角延伸到七区之外的即墨市、胶州市等地。在市中心商业发展到一定程度之后，城市综合体向外扩张将带给当地更多的发展机遇和市场空间，影响并改变整个青岛的商业格局。

　　但与此同时，一个已经在以往的商业业态中出现过的问题又将再次显现，即众多城市综合体的同质化问题。记者发现，我市目前的城市综合体项目，基本都是以“商业+住宅+商务+休闲”模式为主，相似程度较高，各自的特点不突出。从长远发展的眼光来看，经历过发展的初期阶段之后，“特色”将成为每个综合体项目都不得不重点考虑的问题——是定位高端，还是主打大众时尚？是包罗万象，还是做好几个特色？只有解决了这个问题，才能避免重蹈覆辙，在青岛的城市商业中走得更远。

　　不可否认的是，随着城市综合体的不断涌现，固有的商业格局将被打破。人口的平衡发展，消费需求的转变，市场定位的多极化，便利购物和服务、消费的差异，商务商业的定位等诸多因素，将促使一个又一个新的商圈格局形成。