青岛进入"综合体时代" 商业巨头扎堆入驻开店

　　随着社会经济的发展，青岛的城市商业先后经历了传统零售时代、百货时代、超级大卖场时代和购物中心时代。如今，越来越多的商业和地产巨头纷纷将目光瞄向岛城，一座座城市综合体拔地而起，使得岛城的城市商业再次升级，崭新的“综合体时代”已经到来。“城市综合体”是建筑综合体的升级和城市空间的延续，是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。因其规模较大，功能齐全并结合了现代人的高效、快速、便捷，所以城市综合体也被称之为“城中城”。对于每一个现代化的城市而言，城市综合体都是必不可少的“硬件”。

　　2009年，万达广场入驻市北CBD，标志着青岛城市综合体发展的开端。随后，青岛的城市综合体项目纷纷上马，短短的几年时间发展到20余家。业内人士预计，未来几年，青岛的城市综合体项目将继续增加。以城铁的建设所带来的商业机遇为契机，会有更多的商业巨头扎堆入驻青岛这块“风水宝地”，李沧区、城阳区甚至青岛周边县级市都将成为城市综合体项目扩张的新方向。

　　尽管“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来”似乎已经成为地产界的名言，但商业巨头们不甘示弱掀起的开店狂潮，使各大商圈同质化严重的问题又重新显现出来。体量庞大的城市综合体，如何在激烈的市场竞争中揽获人心，实现酒店、住宅、商超的多赢，成了每一个综合体项目都需要认真考虑的问题。

　　“综合体时代”到来“新老”争食抢市场

　　“城市综合体近年来飞速发展，与其自身的特点有密不可分的关系。”业内人士表示，城市综合体体量一般都很大，功能也很全，可以涵盖住宅、酒店、商超、娱乐、办公等多个方面，几乎可以满足消费者的所有需求，因此又被称为“城中城”。对于消费者而言，它可以实现“一站式”的购物需求，具有较强的吸引力。

　　而对于开发商而言，由于体量大、投资大、管理复杂等特点，一般的地产企业或商业企业都难以实现单独开发，而商业地产企业无疑是最合适的开发商。由于城市综合体的开发投资回报高于纯住宅项目，以及城市综合体内的酒店、商场可长期持有的特性，更让开发商长期获利。再加上公寓和写字楼的出售，开发商可以迅速回笼资金，以支持酒店和商场的运营，因而城市综合体也就成了当前商业地产开发的主流。

　　纵观青岛当前的城市综合体项目，由商业地产巨头投资开发的占到绝大多数。城市商业已经不是以往的商业投资集团“一家独大”的局面，商业地产的介入并逐步走在市场的前面，让城市商业的竞争更加地激烈起来。

　　从市南区的香港中路商圈、奥帆中心商圈，到市北区的中央商务区、李村商圈，再到李沧区的李村商圈、崂山区的海尔路商圈，城市综合体项目的身影随处可见，并逐步成为商圈中的主力。抓住机遇跑马圈地让城市综合体成为时下的“潮流”，但面对上一代城市商业的主流——购物中心和商业综合体，它们的压力仍然相当之大。“比高端，阳光百货、海信广场这都是青岛高端商业的典型代表；比品牌，利群、维客、崂百、麦凯乐，个个都是在青岛叫得响的商业中心。面对这些极具竞争力的对手，新兴的城市综合体除了要考虑如何把自己的商业做好做到有竞争力，还要考虑如何把其他的产业做好，这无疑是一个很严峻的考验。”业内人士表示，从现在的情况来，商业综合体的未来无非只有几种结果：一是地产和商业都经营得很好，成为未来城市商业的主力；二是住宅卖的好，商业慢慢死掉或是靠地产输血硬撑；商业做得好地产做得差的很少见，因为毕竟还是地产的需求量大。

　　商业巨头扎堆抢滩城市综合体争奇斗

　　“六一假期正好是个周末，我们带着孩子出去好好玩了一下，买买衣服、吃吃饭、看看电影，再滑滑冰。”这是家住市南区的赵女士一家的六一活动。她告诉记者，周末时间太短，出去旅游时间不够，还不如在市里好好逛逛，“现在青岛的商业这么发达，不用换地方几乎就能满足所有的这些需求，比出去旅游好多了。”

　　记者采访发现，赵女士的“六一活动”，只是当今众多岛城市民节日休闲的一个缩影。近几年，随着社会经济的发展，青岛的城市商业不断升级。经历了传统零售时代、百货时代、超级大卖场时代和购物中心时代之后，如今，越来越多的商业和地产巨头纷纷将目光瞄向青岛这座潜力巨大的二线城市，一座座城市综合体拔地而起，使得岛城的城市商业再次升级，崭新的“综合体时代”已经到来。相应的，市民的生活和消费习惯也在逐渐发生着变化。

　　记者了解到，近年来，青岛的城市综合体雨后春笋般迅速发展。万达广场入驻市北CBD后，众多的城市综合体项目纷纷上马，短短的几年时间就发展到20余家。目前新建的综合体项目中，市南区拥有中铁青岛中心、鲁商中心、蓝海新港城、华润中心万象城、远雄国际广场；市北区拥有CBD万达广场、万科中心、和达中心城、凯德广场、欢乐滨海城；李沧区则有李沧万达广场、奥克斯广场、伟东乐客城、银座广场；崂山区则有证大大拇指广场、利群崂山购物广场等。

　　青岛新地标、商业核心区、交通枢纽站……不论是“黄金商业中心”香港路商圈，还是竞争白热化的李村商圈，抑或新的金融核心海尔路商圈，随着一个个城市综合体项目的落地开花，一场悄无声息又火药味十足的城市商业争夺战已经全面打响。

　　未来或将继续扩张同质化问题再显现

　　“城市综合体的发展已经成为一种趋势，未来应该会继续扩张。”分析人士指出，从城市综合体发展的现状来看，在地产业压力持续增大的情况下，商业地产无疑是商业资本寻求出路的一个绝佳选择。“未来的城市综合体发展将会有几个趋势，一是向交通枢纽、新兴的城市核心区靠近，二是逐步向城市的郊区或外围延伸。”业内人士表示，地理位置代表城市商业发展的新趋势，城市综合体与城市的经济有密切的联系，这一切都需要与城市其他区域有快速的交通网络做纽带，保证在综合体内的办公人员出行的便利性。最好位于地铁站和交通便利的位置。交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不断的人流，保证所有资源使用的最大化。因此作为人流、物流、信息流等集聚地，未来，青岛的各大地铁站、新建的火车北站等都将成为城市综合体扩张的主力方向。目前的乐客城、李沧银座等就是典型的代表。

　　另外，传统选择“扎堆城市中心”的策略已经让部分商业地产企业感觉到了竞争的压力，因此，他们开始寻求新的出路，比如向李沧、城阳乃至更远的如胶州、即墨等周边县市区靠近。比如，中铁将投资400亿元在西海岸新区核心地段建超级城市综合体，万达也将进入该区域。宝龙城市广场也是更进一步，将触角延伸到七区之外的即墨市、胶州市等地。在市中心商业发展到一定程度之后，城市综合体向外扩张将带给当地更多的发展机遇和市场空间，影响并改变整个青岛的商业格局。

　　但与此同时，一个已经在以往的商业业态中出现过的问题又将再次显现，即众多城市综合体的同质化问题。记者发现，我市目前的城市综合体项目，基本都是以“商业+住宅+商务+休闲”模式为主，相似程度较高，各自的特点不突出。从长远发展的眼光来看，经历过发展的初期阶段之后，“特色”将成为每个综合体项目都不得不重点考虑的问题——是定位高端，还是主打大众时尚？是包罗万象，还是做好几个特色？只有解决了这个问题，才能避免重蹈覆辙，在青岛的城市商业中走得更远。

　　不可否认的是，随着城市综合体的不断涌现，固有的商业格局将被打破。人口的平衡发展，消费需求的转变，市场定位的多极化，便利购物和服务、消费的差异，商务商业的定位等诸多因素，将促使一个又一个新的商圈格局形成。