市南高档写字楼很抢手 租1年投10万能赚100万

市南东部商务区

市南东部商务区的高档写字楼

　　A 讲述 白领和老总都喜欢在市南写字楼办公

　　日前，市政府召开新闻发布会，通报全市高端服务业“十个千万平米工程”建设进展情况。其中，总部商务区一项涉及市南区多个高端楼宇项目。作为全市楼宇经济起步最早、发展最成熟的商务区，市南区东部近年来高端楼宇数量越来越多。人们不禁疑惑：这些动辄200多米高的写字楼究竟“高”在哪儿？在企业老总、白领的眼中，市南东部商务区到底给他们带来了哪些利好？他们为何纷纷选择在市南东部商务区办公？5月19日～21日，记者进行了探访、调查。

　　白领：在香港中路办公很自豪

　　李从慧，是香港中路一家5A级写字楼上的工作人员，是在市南东部商务区工作的一位白领，她觉得自己是其中普通的一员。说起在市南区高档写字楼办公的感受，李从慧坦诚地告诉记者，自豪、自信，外加女性内心深处那份小小的虚荣，是她最直白的表达。

　　“在2012年之前，我也在写字楼上班，但那是一个老式楼宇，办公的环境没有新建的好。来到香港中路这家新单位后，它带给我的第一大感受，便是在会见客人递名片时，地址栏上写着的那一行字，让我有种自豪感。因为在很多人眼里，能到香港中路的一家5A 级写字楼上班，是一件很了不起的事，某种程度上是个人身份的象征。”李从慧说，在外人的言语中，她也能感受到这种对比。

　　对李从慧来说，心里的自豪感是市南东部商务区带给她的心灵感受，而在实实在在的生活方面，也发生着改变。“以前工作的地方，没有超市、没有就餐的合适去处，但在香港中路的写字楼上班，我不用为这些发愁。就餐、购物、健身全有，非常方便。”

　　不仅青岛的白领在市南东部商务区里找到了自豪感，在青工作的外国高管也有类似的感受。在采访中，远雄国际广场的工作人员便向记者讲了一个外国人，放着五星级的酒店不住，偏偏喜欢写字楼，因为在他眼里，这个写字楼就是个完善的接待中心，能满足他工作和生活的双重需求。

　　老总：提升企业形象还有高回报

　　记者采访中发现，不仅是白领喜欢在市南东部商务区上班，那些入驻高端写字楼的企业，也有着自己的打算。在与两位知名企业负责人的交谈中，记者注意到，他们在市南东部商务区办公的一大原因，是将其看成了企业形象、实力的象征。“自从1992年在青岛设办事处，我们先后换过4个办公地点，但在数码港旗舰大厦的时间最长，迄今已有9年。为什么我们最终选择市南区香港中路这个写字楼？原因很简单：这里云集着世界知名企业，在此办公是我们公司实力的展现。”一国际知名船运公司的刘经理告诉记者，他每年都会接待上百个企业客户。

　　高端企业扎根市南东部商务区，一方面看重的是实力、形象的展示，同时也看重其带来的高回报率。据在数码港旗舰大厦办公的一投资公司负责人杨先生介绍，虽然他租赁的面积只有300㎡左右，但租金带来的10倍收益回报率，是他万万没有想到的。“去年我们这个分公司才来此办公，每年的租金在30万元上下，但一年下来，我们的收益达到了300万元，是租金的10倍。”杨先生告诉记者，高回报率也让他有了扩大租赁面积的想法。“我的公司总部并不在市南区，这里只有下属的投资公司，但下一步我打算将整个集团也迁过来。现在的困难是，想租到整层的楼宇有点困难，因为这里的企业已经满员了。”

　　B 探访 配套齐全，足不出楼就能做好商务接待

　　远雄国际广场写字楼里游泳池、健身房全有

　　市南区的高端楼宇究竟高在哪？为何能吸引众多知名企业的入驻？近日，记者也探访了多处高端写字楼，亲身体验了这些楼宇的高端之处。远雄国际广场，是2012年3月份市南区新投入使用的一个大型城市综合体。

　　5月19日，记者第一次走进这个广场，楼内的配套设施着实让人吃了一惊。“这栋楼一共42层，5层裙楼是商业，7～23层是5A 级写字楼，24层为空中海景会所，26～42层则为高档酒店式公寓。在布局上，可以用一句话概括：在此办公，足不出楼便能完成一个完美的商务接待。”

　　记者探访时注意到，在远雄国际广场的24层，不仅有西餐厅、健身房，还有俯瞰海景的游泳池，而108米的高度，也给其赋予了一个别样的称号“空中泳池”。工作人员告诉记者，在这个广场内办公的商务人士，如果有客户来访，便可以直接在楼上接待，用餐、健身、游泳一应俱全，同时俯瞰青岛美丽的景色。

　　“这样的配套设施，是很多写字楼所不具备的。”工作人员说，在楼宇其它硬件设施方面，也有非常高的配置，像停车，远雄国际广场有地下5层的停车场，可提供车位800余个，可充分满足停车需求。“我们还采取了特殊措施对地下车库进行了防潮，墙体上多了一层‘复式壁‘的设计，这也是楼宇高端的一个体现。”

　　海航万邦中心配22部电梯，1分钟能上50层

　　232.5米、51层、山东省第一高度，海南航空五星航空标准，500强企业世邦魏理仕全程物业服务……海航万邦中心，是市南区的另一处代表性高端楼宇，目前已吸引了普华永道、法国铁路局直属企业法国乔达国际、中国惠普等在内的多家知名企业入驻。

　　5月20日上午，记者走进这个超5A级写字楼，体验了一把在200米高处办公的感觉。在海航万邦中心写字楼大堂，记者首先看到的是宽敞的电梯间，这个51层的楼宇，被划分为低中高三个楼层区域，总共配备了22部进口定制三菱高速电梯。“考虑到办公环境的高效，电梯数量和速度都有足够保证，我们仅用1分钟时间便能升到50层楼。”山东海航商业发展有限公司工作人员于先生告诉记者，即便在上班高峰期，也不会出现排队上电梯的情况。

　　“高端楼宇不仅有好的配套，更要有吸引高端企业的特殊之处，像我们这个中心，如果在50层左右办公，你会有别样的体验。”在于先生的引导下，记者乘电梯来到了50层，只见落地窗外，清晰呈现着优美的海景、市区的风貌。站在窗前，西可肉眼看到栈桥、海上皇宫，东可观五四广场、奥帆中心。想想站在200多米的高空中，办公之余还能俯瞰山海景色，这种环境的确非同凡响。

　　当然，如此优越的写字楼环境，租金价格也相应高些，高层海景办公区域租金每天每平方米差不多9～10元，而低楼办公区域平均租金约6元左右。

　　C 调查 写字楼对入驻企业也要挑一挑

　　市南商务楼宇入驻企业近2万家

　　远雄国际广场、海航万邦中心，只是市南东部商务区的一个缩影。5月20日，记者从市南区商务局了解到，截至2012年底，市南区投入使用的5000平方米以上商务楼宇已达122座，总建筑面积达400万平方米，其中，5A甲级商务楼宇达13座，税收过亿元楼宇19座，楼宇入驻企业1.7万余家。市南区现有纳入青岛市统计口径的大型总部企业129家，占全市总量的36.9%，居全市首位。其中，世界500强企业区域性总部41家，国家级企业总部9家。

　　而据某全球知名地产行的统计，全青岛市已经投入使用的高品质甲级写字楼达13栋，包括国际金融中心、海信大厦、颐和国际、数码港大厦、招银大厦、华欧英德隆大厦、香格里拉中心、远洋大厦、保时捷中心、远雄国际广场、海航万邦中心、凯悦中心和颐中皇冠假日酒店，全部位于市南区。

　　未来三年，青岛中心、财富中心、华润中心等一批高端城市综合体项目将陆续投入使用，届时会新增纯商务楼宇面积超过80万平方米。目前，市南区集中了青岛市近90%的金融企业、外资银行及保险机构，已成为辐射山东半岛的区域性金融中心。

　　还没竣工，企业就排队抢着入驻

　　记者采访注意到，虽然目前市南区的楼宇数目众多，但对很多企业而言，想入驻这里的高档写字楼仍有一定难度，远洋广场便是一个典型。在市南区公布的2013年高端楼宇项目中，远洋大厦二期将于今年正式竣工投入使用。让人有点意外的是，这个尚没有正式竣工的高端楼宇，已经出现了排队入驻的现象，有的企业心急地已拟好了租赁合同，只待竣工验收完成后，在上面签个字。究竟是什么原因令诸多企业如此着迷于这个在建的写字楼呢？

　　5月20日，记者在与负责远洋广场招商运营的青岛远洋酒店物业管理有限公司营销总监张亚举的对话中找到了些许答案。“目前，远洋大厦一期的入驻率是100%，而根据我们的预计，远洋大厦二期可以承载50～60家的高端企业入驻，截至5月中旬，便有超过50家的企业表达了入驻意向，有的甚至已经敲定了租赁合同细节，只差在上面签字。”张亚举告诉记者，前来咨询、洽谈的企业中，多数是规模大、知名度高的企业，涉及金融、保险、教育培训机构等行业。

　　“之所以这个楼宇受欢迎，我认为有多个原因。首先是大厦的位置佳，周边超市、酒吧、银行、商场等配套好，而且交通便利；其次，物业管理水平有保障，特别是我们‘只租不售’的经营模式，让入驻企业有种安全感，至少我们不会在服务上打折扣。”张亚举说，除此之外，租金也是吸引企业的重要因素。“虽然写字楼位置好，但租金并不很高，像远洋大厦一期，包含物业费在内只有5.5元/平方米，而远洋大厦二期也会参照这个标准。因此，企业会从性价比上作出选择。”

　　写字楼专“挑”有实力的企业入驻

　　记者采访中了解到，之所以会出现企业排队入驻市南高端楼宇的现象，背后其实有一个不容回避的因素，那就是楼宇也在“挑”有实力的企业。“虽然现在有入驻意向的企业很多，但并不意味着它们都能签订租赁合同，因为我们会做出一定的筛选。”青岛远洋酒店物业管理有限公司营销总监张亚举告诉记者，近年来市南区一直倡导发展高端楼宇经济，对入驻企业的规模、档次也有一定的要求，而从经营层面上讲，楼宇也希望知名度高的企业进驻。

　　“在企业的筛选上，我们会设定一些门槛，比如通过租赁面积选出真正有经济实力的企业。远洋大厦而且初定一次性租赁面积至少在300平方米以上才予以考虑，甚至考虑单层甚至几层一次性出租，这样便能过滤掉部分小型公司。”张亚举告诉记者，在入驻企业的类别上，也会优先考虑金融、保险、总部企业等。“在签订租赁合同前，我们会让企业提交一份介绍材料，以便我们把关、筛选，所以，在市南东部商务区，企业入驻高端楼宇门槛比较高。”

　　据记者调查，高端楼宇挑选入驻企业的并非个例，像国际金融中心，也在租赁面积上做了限定。“自从2002年投入使用以来，国际金融中心已连续多年保持了100%的入驻率，目前企业有68家，其中不乏瑞穗实业银行、恒安标准人寿等世界500强企业。就目前看，这里腾不出闲置的空间对外出租。”刘秀香，是青岛国际金融中心有限公司总经理，她向记者介绍说，在出租的条件上也做了限定，要求不低于1600平方米。“这样做的目的，就是想引入那些实力强、规模大、知名度高的大企业，真正体现出高端楼宇经济的‘高’。”

　　D 规划 将引入连锁餐饮公司缓解配餐难

　　作为一个相对成熟的楼宇经济区域，市南东部商务区在不断发展的同时，政府部门也积极研究提升楼宇经济发展的配套环境。市南区商务局副局长望治国告诉记者，从今年开始，区商务局将联合区物业办等部门及相关街道办事处，积极引导物业公司提高管理水平，扩大具有国家一级、二级管理资质物业公司的数量比重。

　　“而为了缓解部分楼宇配餐难，我们将联合区食安办、食药市南分局等部门，帮助楼宇物业引入连锁餐饮企业，初步以‘先行试点、逐步展开’的方式推进，提高楼宇午餐服务水平和档次。目前，有资质的餐饮企业已经选好，正在就餐饮地点进行选址。”望治国说，在停车位建设方面，市南区也通过建设立体停车场等方式，不断增加停车泊位，缓解停车难。“目前，新建的阳光鼎泰大厦、华银大厦、书城等立体停车场已经完工。未来，市南区还将结合调研情况，在条件成熟的区域及时启动新建停车场项目。”

　　市南区商务局副局长望治国介绍说，未来五年，市南区将再建成200万平方米、新开工300万平方米的高端商务楼宇，还将对100万平方米的已建成楼宇实施改造提升，为总部经济创造更加广阔的发展空间。“因为市南区楼宇经济起步较早，部分楼宇配套设施也面临改造升级。对此，市南区专门出台了《关于进一步优化发展环境推动区域经济跨越发展的意见》，鼓励对商务楼宇进行整体改造升级，经立项批准和评估认定的，每平方米给予一定额度的扶持奖励。”

　　望治国说，下一步，市南区将重点依托万邦中心、青岛中心、远雄国际、华润中心等一批大体量、多功能、智能化、地标性的城市综合体，充分发挥地铁工程的连通辐射效应，打造以香港中路为核心的精品商业圈和高档商务区，使城区商业和商务环境更成熟，高端消费群体更集中。“在大力发展东部商务区的同时，市南区还将打造西部商务区，实现东西两翼齐飞的格局，像目前在建的金茂湾便会成为西部老城区的代表性高端楼宇。”

　　◎相关链接

　　中央商务区的几大特征

　　中心性：CBD具有区域中最高的中心性，是各类精华最集中的所在，所从事的交易和交流都是最高档次的。

　　可达性：CBD具有最高的可达性和拥挤程度。即CBD具有最发达的内部交通和外部交通联系，同时，拥挤程度(人流、车流、建筑)又是最高的。

　　另外，CBD具有最高的土地价格；具有最集中和最高档的零售业，相应设置有最多的交通管制；具有最高的服务集中性。