3 别墅闲置一年交4万元物业费
4月23日上午,记者采访了塞浦路斯新宇房产投资服务有限公司负责人赵绪臣,该公司总部设在塞浦路斯,在沈阳、北京都有办事处。“我们做塞浦路斯移民置业项目10多年了。现在国内中介公司良莠不齐,门槛太低。把客户忽悠到国外,完成交易后就不管了。当客户发现问题后,再联系中介公司,顾问态度直接转变,多数情况就拒绝了,签了商品房购房合同后很难维权。”赵绪臣说道。
“以塞浦路斯为例,现在房价确实便宜,海景别墅几十万欧元,也有100多万欧元的。这两年成交量翻倍涨,很多别墅是空置的,买房者并不去居住。中介公司在促销的时候,根本不会说别墅空置带来的问题。糊里糊涂购房后,回到国内等待升值,却收到了塞浦路斯发来的收费单。别墅闲置不住是要交物业费的,也叫管理费。一年大约4万元人民币,这不是小数目,也算是持有成本了。这个钱是没法拖欠的,塞浦路斯法律完善,最严重的情况就是收回房产。”
另外,买房和绿卡也不是对等的。虽然客户可以通过买房申请塞浦路斯的绿卡,但其他要求也很多。除了须在该国购买30万欧元或以上的房产,申请者还必须达到如下要求:个人及配偶名下拥有30万欧元资产证明,每位成人在塞浦路斯银行内保持每年2万欧元的存款,无犯罪记录、无申根拒签记录。
“不可否认,塞浦路斯现在是拿绿卡最容易的欧洲国家,优势明显。但中介公司宣传的30万欧元移民欧洲,太片面了,必须符合所有的移民条件才可以。”
资深顾问郑先生告诉记者,很多国家对于持有空置房的房主收取高额税费。“比方说,法国房屋闲置的第一年,业主必须缴纳的罚金为房款的10% ,第二年为12.5%,第三年为15%,以此类推。在美国,政府有权将空置一年以上的房子强制出租,租客不用付房租,还有补贴。所以,在一些地区,有业主出钱让人租住其房屋以避免因房屋闲置而面临处罚。”郑先生说,“国内投资客海外买房后,房子基本都是空置的,空置成本应该计算在内。”
4 号称内部价,实际上加价两成
在青岛市场上,多数中介代理公司都会宣称代理的楼盘价格低,开发商实力很强,可以完全放心购买。青岛投资客经过这些代理公司真的能买到便宜的海外房产吗?实际上,所谓内部便宜价经过了层层加价。
“以塞浦路斯为例,金融危机后,塞浦路斯个别开发商每月贷款利息甚至达百万欧元之巨。塞浦路斯买房移民在中国市场兴起后,让个别开发商看到了机会,其中某些不良开发商和国内移民中介绑定,不仅大幅抬高房产价格,还骗取意向人的预付款,号称预交三成或四成房款即可办理移民申请,实际上是拿预付款支付贷款利息;其绑定的律师所递交的移民材料如果被拒,会告知申请人一直在审批当中。”青岛市一家海外房产咨询公司的资深移民顾问邓莎向记者透露。
赵绪臣也向记者证实了这一现象。“塞浦路斯开发商区域属性很强,一般都专注于某个城市的房地产开发。总体来说利马索和尼科西亚的开发商,由于当初没有像帕福斯的开发商那样为了盲目上马项目而大量贷款,财务状况都远远优于帕福斯的开发商,对移民意向人来说,相关隐患也小很多。很多中介公司都和当地开发商谈好了返点,当国内客户到塞浦路斯现场考察的时候,中介宣传是内部价,实际上已加价两成。这些客户是无法获取楼盘真实价格的,人生地不熟,被骗很正常。现在中介公司大肆宣传,投入的广告费都很高,这些费用最终都会算到客户头上。中介公司两头都能拿回扣。正规的服务公司该做的事,是帮你到当地买房,客户有选择权,随意看当地的房子,了解真实的价格,然后和开发商直接签合同。”赵绪臣说。
5 卖套房提成百万元,成交后玩消失
赵绪臣对国内中介服务市场上的混乱很有感触。“最早的时候,个别中介公司会到楼盘现场参观,然后和对方谈提成。比方说,在塞浦路斯一套价值150万欧元的海景别墅,能轻松提成100多万元人民币。这些中介公司,没有太多成本,主要就是宣传费用和办推介会的费用。只要成交1套房子,费用就回来了,多卖两套,老板就吃饱了。我了解很多公司,成交后一夜之间就没有了。你都不知道公司在哪里,根本不敢把你带到办公室里看。有些公司号称在国外有办公点,实际上没有。”赵绪臣说。
“和国内相似,中介应该重视后期服务。买房过程很简单,关键是买房以后会出现很多问题,需要中介配合。比方说房屋有质量问题,应该怎么找开发商维权。然而在服务过程中,中介公司拿了回扣以后,会快速闪人,后期问题根本不管。在这个城市消失一段时间后,会在另外一个城市出现,或以新的公司出现,继续忽悠客户。买外国房子选中介非常重要。”
深层解读
买房拿绿卡,没那么简单
在调查中记者发现,国内投资客到海外置业,主要目的还是移民,当然也有购房者为了子女上学方便而置业。部分中介正是抓住了这部分人群急于移民的心理,进行误导。
郑先生告诉记者,海外买房和拿到绿卡,不是对等的,在很多国家是不可能完成的。有些中介公司模糊居住权和永久居留权(下文简称永居权)。
“永居权代表可以永久居留,居住权是短期居住,时间一过,需要再次提交居住申请,申请条件包括个人收入、存款、在该国居住时间等。如再次申请失败,可能有房都住不得。永居权即通常说的拿绿卡。有了绿卡,还可以享受工作、读书、医疗保险等福利待遇,而普通居住权并无这些待遇。”郑先生说。
以塞浦路斯为例,所购物业价值不得低于30万欧元方可获得移民许可,相当于塞浦路斯永久居留权,出入塞浦路斯不用再申请签证,也不用如其他移民类签证那样规定每年在塞浦路斯居住的时间。但塞浦路斯同时规定,持有移民许可期间,投资人不能在塞浦路斯工作或自雇,支持日常生活的财源必须来自海外。在塞浦路斯拿到长期居留许可之后,只要保证每两年回去一次,就可以在5年之后申请塞浦路斯国籍。也就是说,通过购房移民获得塞浦路斯绿卡的居民不能在当地打工,这意味着除非在当地开公司,否则只能有时过去度假。
欧洲其他国家就更加严厉了。据介绍,从2008年开始去德国置业已经不能直接获得长期居留权了,绿卡更难指望。德国政策要求花25万欧元在德国注册一家公司,正常经营3年,并保证公司盈利累积超过30万欧元后,才能申请德国长期居留权。另外,美国、澳大利亚和加拿大移民政策也严格了很多。
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去海外买房,要看清4点
考虑资金收入。购房资金,是境外购房首先要考虑的问题。为了完整、合法地实现购房过程,将跨国交易顺利进行,仔细解读中国政府的外汇管理政策是必不可少的。
位置仍是第一要素。和在中国购房一样,国外买房第一要素是位置。国外的好区差区一般是经历了很长的时间而形成的,在好区置业更加保值。在置业前必须做好市场调查,了解房屋销售的历史记录和上市房屋的销售情况。国外房屋中介的信誉很好,管理也非常严格。
关注交易主体的复杂性。境外购房的交易双方主体成分复杂,国内交易一般是自然人或者法人,境外的出售主体,包括了开发商、中介、银行,涉及的第三方可能包括中资银行、国家外汇管理部门。双方所在地的法律不一样,就潜伏了一定的风险。如果产生纠纷,境外房产的法律官司都是采用房产所在地的法律的。
弄清文件意义。签署购房合同,通常采取格式合同,里面的内容非常详尽,包括了购买的物品,如何处置房产,购房方承担的相关权利及义务等。若购买别墅,还需要有一些特别的约定。在国外无论签署任何文件,一定要确实搞清楚它的意义。任何签字都是具有法律效力的。不可随便签名,否则可能会造成严重后果。