楼市低迷开发商借团购自救 折扣价成机密(图)

    现多数团购行动遮遮掩掩 开发商拿捏不准降价分寸是主因 推出团购缘于掌握不住降价分寸

    “市场对于自住中低价位的房源需求很大，团购自然有市场。”岛城一楼盘售楼处营销人员私下这样跟记者聊，“现在的团购形式主要有两种，一种是定向团购，也就是房产开发商找大企业合作，搞内部认购形式；另一种就是大张旗鼓地做广告，用团购的形式吸引看房者。”小幅优惠不管用，大幅优惠惹麻烦。“在当前的市场环境中，降价是购房者的主要心理预期，但开发商往往拿捏不准降价的分寸。折扣太低的话不能吸引客户，折扣太高又怕动摇客户对市场的信心，引发更激烈的降价预期。”一位房地产中介负责人说，团购恰好成为一个降价的平台，以一种大家都能接受的方式，让“打折”顺理成章。“对于购房者来说，组织团购可以从开发商那里获得较高的折扣。”

    但降价也让开发商左右为难，不能明降，只能偷偷地降。所以，各种悄悄降价的方法不一而同地出现在各个售楼处。年底除回款压力外，息事宁人求稳妥的心理也是迫使开发商采用各种营销方式变相降价的一个原因。

    对于老业主来说，无疑希望购买的房产能保值增值，一些打折幅度过大的楼盘受到了老业主的质疑，承受了很大压力。对于开发商来说，一面是紧绷的资金链，一面是老业主、媒体的紧盯，明明白白的折扣显得太张扬，而变相降价则相对比较隐蔽。所以，要走好这样的“平衡木”开发商得小心翼翼。而选择各种隐蔽降价方式，也是为了求稳妥。

    新房披团购“外衣”涌入二手市场

    “团购只是变相降价的一种手段。”岛城楼市观察人士张百忍说，目前虽然众多楼盘都推出了团购的举措，但团购在楼盘销售中只能起一小部分作用，“要想快速销售回笼资金，还是要靠大力度的降价。”张百忍认为，目前来看，青岛整体的价格调整不是很大，跟2008年底差不多，只是个别楼盘的调整，全面降价现在根本没有出现。他举例说，近期青岛CBD周边有多个楼盘在售，璟台、欧典商苑、燕归堂等竞相爆出低价，看似热闹，价格似乎降了不少。但实际效果是，多数楼盘销售仍不乐观。“销售不好就说明价格没降到位。”张百忍认为，CBD地块的房价此前存在被高估的情况，如果楼市行情好，今年可能卖到2万/平方米，现在楼市形势不好，开发商应该面对现实。对于逆市热销的万科生态城，张百忍认为，开盘能卖出1000多套，团购组织得好只是部分原因，更重要的是万科的品牌和价格优势，加上周边绿城、米罗湾、和达和城仍维持在1万元以上的高价位，“这些房企太配合万科了，一直坚持高价，等于把客户往生态城赶。这样一来，生态城热卖就不是偶然了。”

    不过，也有资深业内人士认为，如果明年政策依旧不放松，新房团购有可能进一步扩大。“团购的隐蔽性高，降几个点都有可能！”该人士说，目前团购优惠的幅度从2个点到7个点不等，不过7个点并不是上限，“如果形势不好，优惠20%都有可能。”

    此外，还有一个动向就是一些存量较大、楼盘迟迟卖不动的开发商，有可能抛弃销售代理公司，直接把楼盘通过“团购”的方式大降价甩给二手房企业，将新房直接流入二手市场。记者私下了解到，岛城有少数实力二手房中介企业打算借此进入市场。“我们已经凑了1个亿资金，准备在城阳拿一栋楼。”某连锁中介负责人刘先生说，此次他拿房的方式就是团购，至于价格“仍在商谈”。记者查询网上房地产信息看到，刘先生所说的楼盘，近2个月来销售惨淡，只能勉强达到两位数。

    1个外地人买下15套公寓

    对于万科生态城这种操作模式的团购，让人感觉生怕被外人知道，连很多参与团购的单位工作人员都不知道自己单位还团购了万科的房子。“我是看网上传得沸沸扬扬的，说我们单位团购了万科的房子非常便宜，可我都没听说。”岛城一家大型企业工作人员小杨说。

    而位于崂山区的鹏丽南华利源国际公馆上个月搞了个 “团立方”的促销活动，却搞得大张旗鼓，网站、纸媒、路广都能看到该楼盘的团购活动宣传。

    据该项目营销总监姜女士说，他们一共拿了30套房源做了团购，最后剩下了两三套，她认为团购效果不错。而最令人咋舌的是，她告诉记者一位外地炒房者一口气买下了15套公寓 （40年产权、不限购），作为投资。“他是个生意人，在青岛也有投资。他一下子就买走了15套。”出于对客户隐私的保密，姜总监拒绝了记者采访当事人的要求。“我们搞活动时是9900元/平方米起，均价在10000元/平方米出头，活动结束后我们现在均价在16500元/平方米。”她说。

    团购前后价格差了几千元之多？团购活动力度如此之大？现在恢复原价，岂不是看房者更不买了？面对记者的疑问，姜总监说出了其中的缘由：“我们搞活动的房子是毛坯房，而现在剩下的是精装修房，而且团购的房型面积偏大，挑选余地少；像现在的房子从30多平方米到上百平方米都有，跟周边其他同等价位的楼盘相比还是便宜2000元/平方米。”

    可见，开发商只提了多少元起价，对于房子面积、户型结构、精装还是毛坯都采取了模糊政策，只让人感觉便宜，而具体的情况又要仔细辨别了。

    名词解释

    “房产团购”一词最初出现在海口。2003年，海口的一些楼盘兴起集体买房，这就是房产团购的雏形。当时还只局限于亲朋好友之间的 “搭伙买房”，用大订单方式减少购销环节，使开发商让利于消费者。