专访岛城炒房客：炒房12年28万变千万(组图)

    40平方米的房产中介公司里空荡荡地摆着12台电脑，公司只剩老板“健哥”一人，就在不久前，这家公司光员工就有16人。个体房产中介公司老板，只是健哥的一重身份，他的“工作”重心其实是自己炒房。

    熟悉的节奏在4月17日全变了，国家楼市新政的出台开始让火爆的房地产市场骤然变冷，健哥手头上的11套房子一下显得有点烫手。健哥和他的“战友炒房团”成员面临选择，有人选择出房离场，有人却忙着继续收房……连日来，记者走访了岛城部分炒房客，新政后的日子里，他们在煎熬中硬挺着，期盼楼市的再次“井喷”。然而，这一次，他们的期盼还会如约而至吗？

    生意惨淡只剩信心

    短发、囧字眉、脖子戴着金链子，个头不高但很强壮，说起话来嘎嘣脆。单看表面，今年30多岁的健哥有点像小哥，但健哥根本不同意这种说法。“小哥懂电脑吗？小哥会炒房吗？你跟我开玩笑呢！”8月16日，记者在金水路上的某房产中介店内见到了健哥，这家店已经开了8年。当下楼市销售的惨淡在健哥的店内反映得异常明显：60多平方米的办公区内分布着20张办公桌摆放着12台电脑，只有健哥一个人在通过网络看着美国电视连续剧《越狱》第一季。

    “青岛市区一个周二手房成交了4套，什么中介能撑住？前两天，我到房产交易中心，一些中介围上来就要给我办手续，我直接跟他们说我是来聊天的。你说现在楼市有多僵。”健哥直白地告诉记者，店里原来有16个业务员，全都放假了。

    “你知道五六月份的楼市有多惨吗？好多中介一套房子没卖过，留着业务员也是白搭，净赔钱了。我的房租是一年8万，两个月没做成一笔生意，1万多没了，谁能顶住这么个赔法。我是没办法才给他们放假。不过，最近这两天交易量又开始上去了。看来是让他们回来的时候了。”健哥告诉记者，“别看现在没人买房，两边都憋着劲呢！房价走势不明，交易量肯定上不去。房子跌了，谁会卖房子？想买房的老百姓憋着劲呢！”

    短线炒房变长线投资

    “我手里还有8套房，全部在金水路两侧，绿城、百通一期二期三期、金水翠园……四方方中圆还有3套，不过都在父母名下，而且也是非卖品。”突如其来的新政让火爆的楼市风云突变，原本打短线的一下子变成了长线投资。

    “我买房的价格大都在6000元左右，大都是2008年买入的。现在金水路两侧的房子均价8000元。”健哥告诉记者，他炒房一直是打短线，房产持有的时间最长不到2年，但现在的市场情况是即便想出手，也不容易找到买家，而且价格还要不上去。“刚开盘的房子每平方米在8500元左右，假如现在出手，挣得还不如年初多，现在肯定不能卖了。”健哥告诉记者，如果炒一套房子半年挣三五万，那也就失去了炒的意义了，原来可以打短线，现在恐怕只能长期持有了。

    “国家出台政策打击的就是炒房，提高二套房的放贷门槛和暂停对第三套房放贷事实上是阻止了部分想要通过贷款炒房的人进入。现在，炒房完全变成了有钱人的游戏，没有现金就不要再炒房了。新政对青岛房价的调控从市场反应来看，减缓了房价上升的幅度。”健哥说。

    资金压力压住炒房团

    1998年退伍的健哥炒房至今12年，房产从28万炒到了千万元以上，名下的房产现有11套。在他的带领下，更是组成了一个“战友炒房团”，很多战友跟着他炒房。

    “2007年，我炒了一套绿城的花园洋房，9000多元买的，现在涨到15000元了，但我朋友买的是绿城的高层住宅，7000多元买的现在10000多元，他挣得没我多，但他也是挣钱了。”健哥的战友小白告诉记者，他开始炒房是2005年，一套房子多的时候可以赚三五十万，少的时候也能赚三五万，赔钱的买卖一次没做过。

    当下的小白也同样面临着资金的压力，因为银行不放贷了。“我们现在每个人手里都有多套房子，从银行贷款这扇门关上了。”小白告诉记者，他们七八个人现在都面临着同样的问题。

    “贷款流”死死支撑

    另一种炒房族的主要资金来源是银行，玩的就是以小博大的金融杠杆游戏，可以说银行资金是众多炒房客的“生命线”。这种利用银行贷款的炒房客，在这波政策的打压下已经偃旗息鼓。

    “现状是贷款要承受高利息和高税负，我现在手里还有5套房子，全是银行贷款，我要再买房子恐怕即使是房价涨了，光税负和利息也挣不回来。”健哥的朋友小羽告诉记者，他也是一名房屋中介，绝大多数炒房人都干着房产中介。新政出台前，只要看到好房子，交完首付，然后办贷款，手头只要有50万元左右的现金就能炒房。现在的情况是假如买套100万元的房子，交上50万元的首付，税钱就要3万元，如果房子半年出不了手，光利息就要1万元。照目前的形势看，房价不动弹，这4万元就等于额外成本，根本挣不到钱。

    “靠贷款炒房的基本已经偃旗息鼓了，房价不反弹，根本就没有出手的可能，而且炒房不可能长期持有。”张羽告诉记者，他现在的资金压力非常大，5套房子每月的贷款就接近15000元，而现在的市场房产生意不好做，他只能用自己的资金死死支撑。“我现在只能出手个别房子，暂时缓解一下资金的压力。”只要有客户看房，小羽总会优先推荐自己的房子。“要是房价降了，那就要砸在手里了，可是现在的房子确实不好卖，也卖不上价。”

    捂房观望等待走势明朗

    健哥告诉记者，最近这段时间他到郊区转了一圈，但总感觉郊区的房价上升空间不如市区，而且他对郊区的情况还不是很熟悉，所以不打算在郊区出手。“郊区的房价跟着市区走，但郊区的发展并没有市区这么完善，而且郊区主要是满足自住性质，郊区到市区买房子的多，市区到郊区买房子的少。”健哥告诉记者，他们曾经一起到郊区看过，大家的意见也不一样，但从他了解的信息来看，到郊区买一套房子要比在市区买一套房子少赚很多钱。

    在记者采访的6名炒房客中，承认有资金压力的有3人，而他们大都是资金实力小，靠银行贷款炒房的人，而像健哥这种用自有资金炒房的，并没有感受到太大压力，只是抱着房子等待更好的出手时机。

    “主要是现金没有别的出路，没有更有价值的投向。股市看不见、摸不着，而且目前中国的现状，股票面值的高低与上市公司的真实业绩几乎没有关联，股市受宏观调控政策影响太大风险极高，但现金拿在手中更怕通货膨胀。”健哥告诉记者。

    人物对话

    两代人“供养”一套房

    记者：你怎么看当下的房价，怎么看工薪阶层买不起房的情况？

    健哥：现在的房价高不高？确实高，有几个老百姓不是贷款买的房子？现在买套80平米的房子，按万元一平方米计算，80万吧，贷款算30万，这个正常吧？一个家庭大都是独生子女，就算是双方父母、小两口，一家6口人出钱买这套房子。父母把首付交了，一个月贷款2000元。小两口的工资就算5000元吧，这应该算是收入中等的家庭了吧，能在他们的承受范围内吧，但再有了小孩呢，是不是还得向父母伸手要钱？一套房子实际上是两代人在负担，这个房价能不算高吗？

    最怕听政策从紧的消息

    记者：你们炒房族还会继续炒房吗？你们不怕政策持续走紧吗？

    健哥：其实，宏观政策的走向是我们最关心的，最近接连听到政策从紧的声音，让人感觉心里发慌。

    前些日子，网上吵吵房产税，确实够吓人，尽管短时间不可能出台。我现在手里有11套房子，其中3套是父母的名字，我和老婆、妹妹、妹夫每人两套。房产税要开征的话，可能我光付这个房产税就破产了。要是房产税出台，我估计再炒房也没什么意义了，炒房也就彻底死掉了。

    比咱房子值钱的人多得是，要是真执行的话，咱也不是第一个倒霉的。我们几个战友一起讨论过，假如国家出台一套房免税，二套房开始征房产税，房子越多税叠加，那将彻底打掉炒房族。即便是有人炒，也不可能出现一下子买10多套、上百套的情况了。真正炒房的人手里边的钱都不是小数，炒房也不是普通老百姓能玩的，但房产税一出，有钱人恐怕也不能玩了。

    “钻”政策空子去贷款

    在严厉的国家政策调控下，炒房客们靠正常渠道投资炒房已经没有了可能性，但炒房客们还是有不少“空子”可钻的，健哥深谙此道。

    “一种办法是通过个人消费贷款的方式借贷购房。具体做法就是将首套房进行抵押，在银行以消费贷款的名义申请贷款。一般来说，个人消费贷款只能用于买车、装修等，而不能用于买房。但是，银行监管毕竟不能做到万无一失，拿到贷款后就可能进入楼市。”健哥告诉记者，他们现在已经放弃房贷这个融资渠道，转向银行的装修、买车等消费类贷款。

    “举个例子吧，如果购房资金差得不多，可以申请一笔装修贷款，如果差得多，可以申请一笔购车消费贷款，而这些贷款可以享受到基准利率，或者只比基准利率高一点，完全可以规避二套房新政。装修消费贷款只能申请十几万元，而买车消费贷款申请30万元就很轻松了。申请人要和车行沟通好，并且最好弄一份大于30万元的购车合同，如果这些手续准备好，办理贷款很容易。”健哥告诉记者，还可以提前与装修公司打好招呼，支付一定的“通道费”，即可让装修公司将贷款打入客户账户，而且消费贷款的利率比二套房贷款的利率要低得多。

    “另一个办法是坚决不走银行贷款，用亲戚的名义，只用现金炒房，但这样做的成本压力太大，原本可以炒3套房子，现在只能炒一套。”健哥告诉记者，这是最笨的办法。

    炒房12年28万变千万 炒房族自称炒房暴富的年代已成历史

    炒房12年，经手的房子不下20套，资产像个神话一样从28万变成了上千万，不托关系、不走偏门的青岛“健哥”留下了一个自己的传奇。受益于房价连续10年来的上涨，“健哥”成为炒房族中较为成功的一员。时下，国家严控楼市政策的出台，似乎让这个行业的好日子结束了，健哥也坦言炒房暴富的时代已经过去了。

    退伍发现炒房挣钱快

    “1998年，我开始炒房可以说是无心插柳。当时，我从部队退伍回来，还在上班。我从四方嘉禾路那里买了两套房子，当时全家都不同意，家里本身就有三套房子了。父母一套、我一套、妹妹一套，都是套三房。当时就是为了结婚能和父母住得远一点，我瞒着全家人，用28万元买了四方区海云庵附近的两套平房，都带着院，我和媳妇住一套，一套给了媳妇的父母。第三年拆迁了，变成了60万。这一下子，我知道炒房挣钱了。”健哥告诉记者，这投资真挣钱了，战友听说他的炒房经历后，毅然跟着他走上了炒房的道路。健哥接着又在人民路利群商场对面买了两套房子，从此辞去工作，开起房产中介公司，并开始专职炒房。

    12万买的房 拆迁翻了20番

    最富有戏剧性的一幕出现在2006年。早在2000年春节前，一名大山村的村干部因家属出国，想卖村里盖的三层楼。“当时，这个房子只有村产权，没有房产证。父母问我敢不敢买。我当时就说‘敢！怎么不敢！就算咱自己住也行，您老两口住一楼，我和妹妹一人一套就是了。’300多平方米的三层楼总共花了12万。”健哥告诉记者，2006年，万达开发大山村，拆迁补偿加速迁奖励，大概一平方米折合7000元，300多平方米的三层楼一共给了250多万，翻了20番。

    巨额金钱带来的刺激，让健哥全家人投入到了疯狂的炒房行动中，而此时也正是青岛房价打着滚往上翻的时候。“2006年到2008年，房价一年翻一番，上哪找这样的机会？”健哥也用自己独到的眼光开始频频出手。

    炒房暴富的年代已成历史

    “我那段时间里，300万炒到了600多万，2008年年底停手了。”健哥告诉记者，2008年停手的原因是金融危机，当时谁也看不清房价走势，但房价确实是停涨了，而房屋交易量也确实是停摆了。“当时我手里还压了4套房子，那时非常担心房价下跌，房子砸在手里，不过好处是贷款的房子只有两套，其余两套付的全款。”健哥告诉记者，当时他炒房正好10年，父母也劝他钱挣够了该停手就停手，但他没想到突然到来的金融危机会让急涨的房价停了下来。

    “没想到2009年上半年房价又开始涨了，我立马全部出手了4套房子，但更没想到的是，随后而来的是一天一个价。这时李沧区拓宽改造金水路的工程也有了雏形，我一口气在这周边买了8套房子。”健哥告诉记者。如果计算一下健哥名下的房产，可以很轻松地得出结论，他的资产已经过千万，对于这一点健哥也不回避。

    “以前炒房是以租养贷，用的是银行的资金，现在如果再用贷款买房的话，税和利息已经不合算了。银行这条路等于被堵死了。如果再炒房就要用自己的资金，但如果房价不涨或是下降，那把钱押在房子上等于无利可图，甚至还要赔钱。那炒房还有什么必要？”健哥告诉记者，像2005年到2008年那种房价翻着番往上涨的年代已经不可能再回来了。

    炒房“三炒”“三不炒”

    “其实炒房有很多窍门，不管房价走势如何，只要按照这几条去买房子，我还从来没见有人赔过。”健哥告诉记者，三炒是指待拆迁的地段拆迁户手里的房子、政府规划发展的区域、新开盘的功能完善的大型小区。“拆迁地段的房子不用说，买了等到拆迁就挣钱，但现在卖的人几乎没有；政府大力发展的区域将来肯定升值，这个地段的房子将来也肯定升值；新开盘的小区功能都比较全，只要是开盘买进来，过两年也肯定涨。”

    而健哥眼中的三不炒则更为通俗：路边房不炒、事多的房子不炒、地角偏的房子不炒。“路边房临街，人没法休息，不好出手；一个房子好几个亲戚在争，这个也不能炒；地角偏的房子建得再好也不要，生活成本太高，放在手里也不好出手。”健哥告诉记者，他现在手里的11套房子其中有8套在金水路两侧，这里的房子既是政府要发展的地段，又是功能完善的小区，而且都是开盘买进来的，升值是肯定的。

    ■各方说法 供小于求推动价格上涨

    “我们公司曾做过一项调查，青岛市市民以家庭为单位拥有两套房产以上的家庭大概在8%左右，这个数据是对特定区域的人群进行调查填表后得出的数据，虽然有很大的局限性，但还是能从一定程度上说明问题。”一家刻意要求免去名称的房产顾问公司的经理告诉记者，据他们公司的了解，青岛市场上的炒房行为规模并不大，所谓的炒房族也大都是以单兵作战为主，这个炒房族的人数无法估算。

    “从我们掌握的情况来看，青岛市还没有出现类似南方利用企业贷款购买上百套房屋的专业炒房行为。导致青岛房价上涨的最根本原因还是供小于求和居民改善房屋居住环境的需求。加大市场的供应量才能从根本上解决房价的过快上涨。”顾问公司经理告诉记者。

    挤出投资需求才是关键

    “投资需求能否真正被挤出楼市，或许才是判断政策是否显效的一个标准。”青岛大学金融系的张海涛教授告诉记者，目前国家出台的政策打压的就是炒房现象，真正满足老百姓的住房需求。判断这个政策是否有效，就是要看投资客是否不再进入楼市，炒作房价。

    “假如资金仍在不断地进入楼市，那就意味着房价还要上涨，也意味着政策失效；假如资金不再进入楼市，而是进入到其他渠道，比如股市、实业，那么意味着政策有效。”张海涛教授告诉记者，只有挤出投资需求，满足老百姓的住房需求才能平抑房价。

    政策持续从紧至关重要

    “政策持续从紧对于抑制房产价格快速上涨至关重要。”青岛银海世邦房产置业顾问有限公司的马总告诉记者，鉴于上一轮房产新政后房价反而飙升，多数投资客似乎不再惧怕房产调控政策，记者接触的多数投资客认为，不动产的不可再生等独特属性决定了其投资价值，而中国的宏观调控政策并不稳定，房地产还是一种适合长线持有的投资方式。

    上一轮的楼市调控让一些“挺住了”的投资者在2009年赚了个盆满钵满，这个记忆一直刺激着投资客的神经。只有从严从紧、保持政策的持续性才能抑制住房价的过快上涨。

    “目前部分一线省市已经开始了房产税的调研，房产税一旦真正实施，炒房投机行为将被彻底打掉。”青岛市房产交易中心市场处的工作人员告诉记者，预计房产税将实行递增制，买房越多，纳税越高。记者 原野 赵健鹏