[中信万通]最严厉楼市调控下谁为开发商撑腰

    中国房地产市场可列入世界上最复杂问题之列。在这里，可以看到土地市场垄断、分税 制后的土地财政、中国式市场化改革推进、GDP数字崇拜等政治问题的根深蒂固；可以看到金融危机后的路径依赖、通胀预期魅影、国民财富增值冲动等经济问题的盘根错节；可以看到城市化进程加速、房地产利益集团膨胀、贫富分化等社会问题的冲突纠葛；甚至可以看到诸如“丈母娘经济”、“胶囊公寓”等异化名词和行为艺术，以及强制拆迁的血泪控诉。

    本次楼市新政被称为“史上最严厉”的调控，朝野皆寄予厚望。然而，人们注意到，到目前为止，新政主要集中于增加投资者的成本，于土地财政、土地垄断、GDP数字崇拜等根本问题尚未真正触动。

    开发商不差钱

    “你是拿他们的工资，还是拿我的？不想干就早点说。”撂下手中的电话，王城（化名）气呼呼地往他巨大的真皮老板椅上一靠。刚刚在电话里训斥完售楼经理，他余怒未消。

    “一批温州人过来问我8.5折卖不卖，我这可是地铁房！最蠢的是这个售楼经理，还正儿八经来问我。”这位上海某中型房企的董事长解释说。

    售楼经理显然是“在错误的时间问了错误的问题”。因为就在几天前，王城还跟上海几家中小型开发商达成了“价格联盟”，并和一家民间借贷公司完成了融资合作谈判，足够的“保价”底气，自然让他对炒房团的“趁火打劫”不屑一顾。

    “他们看到新闻说恒大所有楼盘全部打8.5折，还当真了。”王城说。

    5月5日，恒大地产宣布对其在全国的40个楼盘以8.5折促销。

    虽然恒大地产一直有“开盘必特价，特价必升值”的策略，但在市场观望情绪如此浓重之时，8.5折的幅度仍然让王城吃了一惊。

    “当时我正在南京，第二天就去看了他们金碧天下的小高层，现在打8.5折，价格还比4月底高了近200元，这才松了一口气。”王城说，报高价再打折也是楼市常用的促销手段。

    恒大地产公开的说法是，打折是为了迅速回笼资金，扩大市场占有率，并加速整合和扩张。换句话说，就是在为今后吞并别的房企准备资金。

    这几乎是2008年万科牵头降价事件的翻版。

    2008年第四季度，万科将在全国的楼盘降价销售，业内将其解释为万科希望提前回笼资金，以期在宏观调控中并购资金链断裂的中小房企。随后，又有质疑称万科所谓的降价只是尾盘清仓，万科在上海、杭州等地甚至遭遇到了大规模退房。但随着2009年楼市快速回暖，一切都不了了之。

    不同之处在于：2008年因为宏观调控和金融危机的叠加效应，房地产业处于普遍的资金紧张中；而如今的房地产业，在经历了2009年的火爆后，似乎不用担心资金问题。

    即便是最先降价的恒大地产资金也很充足。按照其发布的业绩数据，2010年前四个月，实现合约销售金额121.3亿元，累计销售面积189.3万平方米。截至4月30日，其现金余额还有209.9亿元港币。

    2010年第一季度房价高涨，信贷资金还起到了明显的推动作用。

    据央行公布的数据，当季房地产开发贷款新增3207亿元，季末余额同比增长31.1%；个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增长53.4%，比上年末增长了10.3%。

    国家统计局数据则显示，2009年全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中国内贷款11293亿元，增长了48.5%，这部分资金大部分来源于银行。

    政府显然试图扭转这一局面。

    在4月出台的调控新政中，不仅个人住房贷款的门槛被抬高，国务院还明确要求对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。

    5月2日，央行又再次提升存款类金融机构人民币准备金率0.5个百分点至17%，已接近历史最高值17.5%。而在1月18日，存款准备金率已经上调过一次。而2010年以来，万科、金地、招商、保利等44家上市房地产企业公布的再融资方案，也一直未有进展。

    但短期内，大型房企的资金链还没到吃紧的程度。

    例如，1月和4月，恒大先后发行了7.5亿美元的5年期优先债券，以及6亿美元的额外优先票据。

    3月，保利宣布向包括大股东保利集团在内的不超过10名特定对象，增发不超过7亿股，募资不超过96亿元，开发13个地产项目。4月，碧桂园发行了5.5亿美元的5年期债券；雅居乐也发行了6.5亿美元的7年期债券。

    “即使不算上热钱的因素，中国开发商的资金也能支持半年到三年。”上海一家房地产投资基金的总经理张海说。

    5月10日，华远地产董事长任志强表示，目前持有现金超过60亿元的房地产上市公司超过40家。“半年内绝大部分开发商不会出现现金流的问题，如果开发商继续缩减投资量的话，坚持一年都没有问题。”

    恒大宣布“降价”后，万科、中海、碧桂园、华润、保利等大型房企或委婉或直接地表示，没有跟进的打算。

    5月7日，上海楼市新政后首次住宅土地出让大会现场依旧熙熙攘攘。其中，保利地产一家就拿下闵行区浦江镇中心河以南A-3地块和浦江镇中心河以南C-1、2号地块，溢价率分别为177%和128%。陆家嘴拿下浦江镇中心河以南A-1、2号地块，溢价172%。

    国企难舍房产蛋糕

    尤其值得重视的是，同一批拍卖的地块中，松江区广富林2-6号地块被上市公司西藏城投的全资子公司上海北方城市发展投资有限公司竞得。

    公开资料显示，截至2009年12月31日，上海闸北区国资委持有西藏城投34684.17万股，占总股本的60.25%，是其第一大股东。

    实际上，很多具备国资背景的房企依旧活跃于房地产市场。

    2010年全国两会后，78家非地产主业的央企接国资委命令退出房地产行业。主业为房地产的央企则仍在，而他们才是主力。此外，一批在国资委直管范围外的国企也不容忽视。

    国家烟草专卖局的子公司中国双维投资公司，在2010年初与浙江省烟草专卖局、云南中烟工业公司一起组建了中烟的核心房地产平台---中维地产股份有限公司，注册资金30亿元。而浙江烟草一度传言其旗下有8家主营业务为房地产的公司。

    在2010年3月北京朝阳区崔各庄乡大望京村地块的拍卖中，中维地产在保利退出竞拍之后依然独战远洋，最后离北京“地王”仅一步之遥。

    同一天，中国兵器装备集团也出面拿下了海淀区东升乡居住、商业项目用地。

    另外，在4月28日的《关于昆明市清理和处置闲置土地的公告》中，昆明世博园股份有限公司下属控股子公司云南世博兴云房地产有限公司相关待开发土地约596.38亩，被列为疑似闲置土地。

    根据公告，世博股份的第一大股东是云南世博旅游控股集团有限公司，这是一家“按照中共云南省委、省人民政府的部署，经对原云南世博集团和云南旅游产业集团整合重组后于2009年5月1日成立的国有独资企业”。

    民间借贷投奔开发商

    在这样的背景下，让中小房企降价，更是难上加难。

    “全国性房企的战线长，产品线全，利润主要是在资金的快速滚动中产生；中小型地方房企项目数量不多，成本也更高，所以对单个项目的利润率非常重视。”新加坡红木集团总经理张永河说。

    “反过来说，全国性房企摊子铺得太大，资金链的危险自然也就更大。”易居中国研究院综合部部长杨红旭说。

    因此，几乎每一次率先举起降价大旗的都是全国性的大型房企。而如果不是众多大型国企同时跟进，对房价造成巨大打压，只要资金没有非常大的压力，中小企业都不会跟进。

    所以在上海，按区域划分的中小开发商结成不降价联盟也就顺理成章。

    “大家说好，最多降二三百元意思一下，要么就送几年物业费，送装修、送家电，总之不能反映在成交价上。”王城说，这一次的房企不降价联盟反而比往年更容易达成，“一方面是大家不缺钱，熬得住；另一方面，万科2008年降价的时候遇到那么多人退房，也让大家心有余悸。”

    至于资金问题，中小房企也自有解决之道---和热钱联手。

    主要途径有两种。一种是直接将房源打折卖给炒房团或者海外热钱，这样可以一次性获得较大资金，进一步维持成交价坚挺。另一种则是和民间信贷合作，“比如，现在购买第二套房需要五成首付，但很多家庭只有够付三成的钱，那就由开发商提供部分担保，由借贷公司提供其余首付款。”

    后者更受开发商青睐，“100万的房子，购房者出30万，借贷公司出20万，就可以从银行贷50万，这样一来，开发商就回笼了100万资金，没有打折，也没有风险。”身为一个温州炒房团的团长，王浩对此了解颇深：这种做法每当银行贷款紧张时就会出现，“以前出现过的零首付，就是这种方法。”

    这些借贷资金中很大一部分原本是江浙等地的产业资金。

    据温州市统计局发布的数据，截至2010年3月，温州市金融机构人民币存款余额已达5514.52亿元。来自中国银行温州市中心支行的数据说，2009年，温州人从国内外汇入的资金逾2.5万亿元，汇出资金2.2万亿元，一进一出，尚留近3000亿元。另据温州市银监分会在2008年的匡算，温州民间资本总量在6000亿元左右。

    温州中小企业促进会会长周德文说：“温州在外炒房的资金整体还没怎么动，民间借贷资金也看中了这个好机会，现在借钱给人买房子，比借钱给人开工厂还是要保险得多。”