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在全国房贷利率大面积下行的大背景下，青岛房贷利率又是怎样一种情形？近日，记者以普通购房者身份探访了岛城9家银行发现，中农工建交五大行以及民生银行、青岛银行的首套房、二套房房贷利率均稳定地维持在5.635%和5.88%，只有外资银行出现首套房5.45%的低价。不过，记者仔细了解得知，不少银行实际都与开发商、中介有“合作价”，而且还开出“0门槛”提前还贷等优惠条件，议价空间已现。
●探访
青岛房贷利率较统一
采访中记者发现，岛城中农工建交五大行以及民生银行、青岛银行的房贷利率执行标准十分一致，都是首套房5.635%、二套房5.88%。
交通银行青岛市分行工作人员表示，4.75%是现行LPR利率，在此基础上，首套房和二套房分别增加88.5个点和113个点，分别为5.635%和5.88%。也就是说，在原来固定利率4.9%分别上浮15%和20%。
“这个利率已经稳定很久了。”工商银行青岛市分行工作人员表示，近两三年，四大银行首套房的房贷利率都是5.635%，同时自2019年11月开始，前来办理房贷的客户都已办理为LPR浮动利率，不再是固定利率。
中国银行青岛市分行工作人员告诉记者，就目前来看，短期内，房贷利率不会有改变，但据全球经济形势来看，不少经济专家预判LPR将走下降趋势。农业银行青岛市分行工作人员甚至建议记者，若是可以不贷款，最好就别贷了，现在银行理财产品的利率才4%左右，而房贷利率5%以上，留钱在手里不划算。如果确实需要贷款，则可根据实际情况尽量少贷。
不仅五大行如此，民生银行和青岛银行这两家股份制银行也在执行该标准。“我们从去年初到现在一直执行这个标准，短期看，也没有调整的迹象。”青岛银行的一位工作人员这样说。
“合作价”悄然显现
虽然原则上、理论上岛城房贷利率“坚如磐石”，但实际上，不少银行都与开发商、中介有“合作价”，而且还开出“0门槛”提前还贷等优惠条件。
“如果你想贷款买房，建议还是联系你的置业顾问，会有‘合作价’。”一家国有银行的工作人员提醒记者说，个人申请住房贷款，原则上首套房利率是5.635%，但如果是开发商出面统一办理，应该会有折扣。至于有多少议价空间，这位工作人员没有言明。随后，记者联系上了岛城一家大型的房屋中介机构，相关负责人坦言，无论是开发商还是房屋中介，因为常年与银行合作，“合作价”的确存在。比如中国银行的房贷利率，原则上首套房5.635%，但如果通过该中介办理中国银行的贷款，就能拿到5.585%，相当于原固定利率4.9%的基础上上浮14%。
除了贷款利率的“合作价”，有的银行还针对提前还款推出了优惠条件。“虽然我们和大多数银行的房贷利率一样，但是我们服务方面有优势。”岛城一家股份制银行的工作人员告诉记者，有些银行在房贷提前还款方面限制诸多，比如一次性还款金额，几年内提前还款需要缴纳一定的费用，一年可以提前还款的次数等等，“但是我们银行没有，借款人可以通过手机银行不限次数、不限金额提前还款，对借款人来说可选择余地很大、很便利。”
外资银行利率很诱人
采访中，记者发现，外资银行的房贷利率相对较低。汇丰银行的工作人员表示，目前首套房贷款利率可以做到5.54%，二套房贷款利率大约5.79%，当然具体情况还要具体分析，要根据贷款人的实际情况、抵押房产的情况决定最终房贷利率。而且该工作人员称，这一较低水平的贷款利率已经执行较长时间了，“今年以来一直这样执行。”
东亚银行的房贷利率更低。工作人员介绍说，东亚银行的房贷利率相对较稳定，目前首套房的贷款利率可以做到5.45%，相当于在原固定利率4.9%的基础上上浮11%，二套房贷款利率则执行5.7%，相当于上浮约16%。
而记者从一家房产中介机构采访了解到，东亚银行与他们机构的合作利率更低，首套大概上浮10%，二套上浮约13%。
●调查
门槛较高外资银行房贷不好拿
“外资银行的房贷利率一直相对较低。”房产中介机构的相关负责人表示，这是因为本身外资银行的房贷额度就不多，放贷门槛又很高，所以真正能享受到这一低利率的人非常有限。有业内人士解释说，外资行在房贷业务这块的市场份额占比本就没有那么高，因此，调节的弹性会比较大。当房贷利率处于上行趋势，它的利率会“跳涨”得比绝大多数银行高；如果房贷利率进入下行通道，它又会给予一个“行业最低价”。
这个优惠利率虽然低，但是并不那么好拿，外资行对申请人的资质要求往往比较严苛。记者以客户身份与汇丰、东亚银行的工作人员交流时了解到，他们对借贷人的工作单位、收入、个人征信、购买的房产属性、土地年限都有比较严苛的要求。“如果你是世界500强、上市公司、公务员、事业单位、公立学校等的正式职工，然后个人征信良好，购买的房产建成年代比较新，有可能拿到我们的房屋贷款。”一家外资银行的工作人员这样说。
而岛城中介机构的工作人员补充说，一些外资银行的房贷要求严苛，甚至连房屋的土地性质都会考量，出让地会放贷，但如果是划拨地则大概率被否。
●预测
预计房贷利率进一步下调
房贷利率还有可能继续走低吗？易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，LPR的走势实际上是受多重因素的影响。“自去年开始，LPR就出现了多次降息的现象，即便是没有新冠肺炎疫情的冲击，中国贷款市场的降息窗口也已经开启了。”严跃进在接受记者采访时说。
3月20日，LPR迎来了新一轮的报价，1年期LPR为4.05%，5年期以上的LPR为4.75%，与上一期持平。而这一次持平的报价几乎是超出了市场的预期。 3月30日，央行发布消息称，为维护银行体系流动性的合理充裕，当日央行以利率招标的方式开展了500亿元7天逆回购操作。此外，本次逆回购的中标利率为2.2%，较前次开展的7天逆回购中标利率2.4%，下降了20个基点。
中信证券在研报中指出，在此次逆周期加盟的举措下，预计4月份的LPR利率将迎来下降。“降准政策为商业银行和贷款市场释放了较多的流动性，商业银行贷款业务的压力相对减少。从银行本身来说，虽然贷款利率近期没有调整，但是因为可贷资金的规模较大，所以近期的重点不在于降息，而在于优化贷款结构和积极投入实体经济。”严跃进说。
而针对未来房贷利率的走势，严跃进认为，预计全国各地商业银行的实际房贷利率会有下调的可能。原因是此前部分商业银行降低首付比例受到了外界的关注，首付政策的调整面临一定的阻力。目前，从商业银行的工作重心来看，降低贷款利率或是近期调整的方向。
责任编辑/林咏梅
