向松祚做客青岛畅谈投资趋势 下一个风口竟然在......

青岛新闻网讯(记者田谷雨)4月21日下午,由上海财经大学青岛财富管理研究院、青岛金家岭金融聚集区管理委员会和福建美西投资共同主办的第32期“青岛金融家俱乐部•金家岭财富管理沙龙”在世园集团大厦成功举行。中国人民大学国际货币研究所理事兼副所长向松祚博士应邀以“中国经济金融政策调整的基本方向和投资趋势”为题作主题演讲。

在演讲中,向松祚首先就动作频频、反转不断的中美贸易摩擦发表了自己的看法。向松祚认为,目前中美贸易战并没有开始,双方仍处在“布阵”和谈判阶段。“经过中美两国高层的协商沟通,中美贸易战在短期内不会开战,但未来一定会有越来越多的争端和纠纷围绕中国发生,这就要求社会精英阶层担负起重任,投资者对国际贸易战略有自己的预判。”

对于未来日益频繁的贸易纠纷,向松祚教授指出,中国经济必须要依靠“双引擎”驱动,练好内功。“所谓双引擎,一是传统产业的升级换代;二是新型产业的快速增长。万物互联的移动互联网、工业互联网,人工智能和增强智能,高精尖制造等将成为新工业革命的主要方向。“向松祚说,“在这个过程中,新型产业、消费升级产业、传统产业兼并重组和升级换代将会成为资本追逐的投资方向和机遇”。

全国金融工作会议之后,我国金融业将出现哪些趋势?向松祚提出,首先货币政策将稳健转向,可能会变成事实上的“略微紧缩”,流动性宽松或过度宽松的时代已经终结,市场利率将持续上扬;其次,商业银行迎来“缩表”新常态,影子银行业务将显著收缩;最后,新金融、新科技、新模式将层出不穷。

演讲结束后,向松祚就现场嘉宾关注的个人财富保值增值、中国金融业对外开放政策及外汇储备等热点问题进行了解答。

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本次活动作为主办单位之一的福建美西投资有限公司,是一家集海外资产配置以及海外身份配置业务为一体的综合性海外服务机构。不同于传统海外服务机构,福建美西投资从客户的立场出发,遵循独立客观的态度,为客户提供海内外房产投资产品的专业筛选,投资移民的专业服务,资产配置及投资组合管理服务。据了解,目前福建美西投资有限公司业务覆盖美国,加拿大,澳洲,英国,欧洲,东南亚等四大洲二十几个国家和地区。

如果问，什么资产，最保值增值？100个人中，至少99人的答案，会是房子。

作为过去20年，中国经济发展最大的机遇，狂飙突进的楼市，让许多普通人的身价，少则数以倍增，多则几何级增长。

但多轮暴涨后，房价不可避免，到达了相对高点。

加上持续限购限贷、摇号新政，房地产税预期，及房住不炒等因素，无论进场门槛、持有成本，还是变现难度，都在增加。

为了抵御通货膨胀，也为了对冲汇率风险，很多人，把目光投向了海外资产。

在常规逻辑中，海外投资地，无非欧美、澳洲、加拿大、日本等发达国家，市场成熟、经济稳定、教育配套完善。

在这些地方，配置一套房产，往往意味着资产的安全避险。

不过，最近看到的一份《2018全球城市租金回报率调查》，结果却让人很意外。

在城市排行中，达拉斯、大阪、名古屋位列三甲。排在第四位的，却是知名度低很多的柬埔寨首都——金边，年租金回报率高达6.92%。

如果结合房价，制作成四象限坐标图，金边的黑马属性，更突显无疑。

位于第四象限的金边，以低房价、高租金回报率，稳稳压过墨尔本、洛杉矶、多伦多、温哥华等海外热点城市。北上广深杭，则完全被甩在身后。

门槛低、回报高，有人甚至将投资金边，形容为押注20年前的中国。

这已是不少人的共识。

2018跨年演讲中，财经作家吴晓波，就曾提出：买好资产，投“穷国家”。理由很简单，对比发达国家，发展中国家的优质资产，不仅划算，潜力也更大。

况且，发达国家的房价，也已普遍处于高位，且对外籍买家限制颇多。以温哥华为例，需额外征收15%房产税。

但金边就不同了，对外国投资者无差别待遇。房产税低到忽略不计（不到1‰），出让无需付增值税，持有和出售政策，非常友好。

而最最重要的是，柬埔寨的发展轨迹，神似中国。

上世纪90年代，柬埔寨开始推行，与中国“改革开放”相似的经济改革。目前的发展阶段，相当于15-20年前的中国。

过去几年，柬埔寨GDP增长，平均保持在7%以上，是最被看好的亚洲新兴国家。世界上能交出这份成绩的，仅有中国和印度。

与之相匹配的，是房价的稳定上涨。

《全球房地产指南》指出，近年金边楼市，平均涨幅高达15%，被评为“相当值得投资”的国家。

它还是“一带一路”战略沿线重要国家。

柬埔寨有丰富的石油，矿产，农业，深水港，但缺少资本和基础设施建设。而一带一路要做的，恰恰就是输出资本和产能，双方可以说是一拍即合。

数据显示，2016年中国投资占比，已超过柬埔寨本国投资，荣升第一，占全球投资的30%。无论道路、桥梁，还是电力、港口，背后都有中国资本。

如今，每到金边，都会感受到不断蜕变的城市风貌。

天际线四处可见高耸的建筑起重机，彷佛置身于当年的上海浦东新区，这就是柬埔寨金边，一个正在崛起的东南亚大都会。

柬埔寨有丰富的石油，矿产，农业，深水港，但缺少资本和基础设施建设。而一带一路要做的，恰恰就是输出资本和产能，双方可以说是一拍即合。

数据显示，2016年中国投资占比，已超过柬埔寨本国投资，荣升第一，占全球投资的30%。无论道路、桥梁，还是电力、港口，背后都有中国资本。

如今，每到金边，都会感受到不断蜕变的城市风貌。

天际线四处可见高耸的建筑起重机，彷佛置身于当年的上海浦东新区，这就是柬埔寨金边，一个正在崛起的东南亚大都会。

柬埔寨的崛起，本身拥有非常良好的基础。

首先，政局十分稳定。

从上世纪80年代起至今，只有一位国家领导人，就是首相洪森。

当经济体处于前期发展阶段，威权政治并不是一件坏事，因为它可以最大程度，保证社会资源有效利用。比如，二战结束后，经济腾飞的新加坡、韩国等，都在一定时间内，实行了威权政治。

其次，巨大的人口红利。

据官方统计，截至2016年底，柬埔寨超过一半人口，平均年龄25岁左右，61岁以上的，仅占9%。

走在金边的大街上，看到白发苍苍老年人的概率，跟杭州买热门盘差不多。

在世界大部分国家，被老龄化困扰的时候，柬埔寨却拥有最年富力强的劳动力，不仅为经济发展，创造了有利的人口条件，也会催生大量的房地产刚性需求。

第三，资产以美元计价。

在柬埔寨，消费基本以美金结算。这是柬埔寨相对其东南亚国家，最大的优势之一。

强货币下，不易因汇率波动，而产生太大影响。在历次的全球金融危机里，美元表现稳定，将来发生系统性经济危机，资产不易缩水。

同时，柬埔寨无外汇无管制，无CRS（国际税务术语），资金来去自由。

金边优势众多，但看起来，还是无法支撑，这么高的租金回报率啊！

要知道，在杭州滨江这样的成熟高新产业区，住宅租金回报仅2%-3%。即便酒店式公寓，也只有3%-4%。

而且，柬埔寨人均GDP并不高，仅1270美元。

最根本的原因，是金边的高度国际化。

这座有着400万人口的城市，常驻外籍人口达到了20万。相当于，每20个人中，就有1个外国人，是东南亚地区最国际化的城市。

这些外国人都是谁？

首先是各国大使馆工作人员。其次，金边有高达3000多个NGO（非政府组织）组织，雇员众多。另外，还有世界500强企业的外籍员工，及不断涌入的世界各地商业投资人。

数据显示，2011-2016年，金边年均人口增长率5.12%，位居世界第一。

但金边的公寓供应，却明显不足，尤其地段好，品质高，服务好的。

世邦魏理仕数据显示，截至2017年底，投入使用公寓，不到1万套。预计2020年底，也不过近4万套。

这样的供需关系，直接导致了高净值外籍人士，在租赁需求上，选择空间极其狭窄。

优质公寓往往还没卖完，租客就已经预留了名片。个别楼盘，甚至要排队数月才能入住。

与此同时，租金居高不下。

以金边核心区——BKK1片区（相当于北京的长安街一带）为例，随便探访几个公寓，就可以轻易得到以下两个结论：1、满租率极高；2、租金价格极高，一房基本约1400-1800美金/月。

而金边核心区，房价仅2万人民币左右（在东南亚各大城市中，属于低位）。以一套69㎡一居室为例，租金回报率，保守估计7%以上。

租金居高不下，不少楼盘，甚至选择只租不售。

不少眼光独到的投资客，已经瞄上了金边。

比如，有个北京人，2017年6月做了一件常人看来匪夷所思的事：卖掉一套北京奥林匹克公园的房子，套现约210万美金，在金边核心区，买了10套优质公寓。

这个决定，完全改变了他的资金流。

每个月租金收入达到了14000美元，年租金接近17万美元（约106万人民币），稳定租金回报率8%，名副其实的现金流奶牛。

而且，这还未计入，未来房地产增值的空间。

不仅是投资客，开发商也开始抢滩金边，包括富力、碧桂园、保利、绿地在内等房企，均已进驻。

更为关键的是，投资金边的门槛极低。

2010年5月，柬埔寨颁布了吸引外国人购房的《外国人产权法》，规定非本国居民凭借护照，就可购买不带土地、二层以上的房屋，享有永久产权。

而且，你不需要是富豪，就算只是一般富裕人群，也完全投资得起。金边市区（非核心区）公寓，总价低至10万美金（约63万人民币）。

在杭州，这个总价，只买得起临平，或大江东的酒店式公寓。

安全性、流动性、盈利性，是投资过程中，应当遵循的三项原则。

然而，在当前高烧不退的国内楼市，能同时满足上述要求的房产，实在是太难找了。类似创世纪这样的限价新房，或许可以。但要想买到，概率如同中彩票。

决定财富的，不仅仅是账面市值，更需要提升资产的安全性，和被动现金流的强度。

而兼具价值洼地、美元资产、一带一路红利、稳定租金回报等多重优势的金边，不就是这样的所在么！