提前还贷还是安心理财 这个帐还真要算清楚

    “六月底，家中的理财产品到期，盘了一下手头正好有10万元现金，就想是否要提前还一部分公积金贷款。”郑女士2009年在大尧二路买了一套房，如今已经是还贷的第五个年头。郑女士不喜欢欠别人钱，因此她想提前还上一部分房贷。不过理财师建议，提前还房贷并不一定是最划算的，市民最好根据实际情况先算算账，然后再考虑是否提前还房贷。

    提前还

    各有各的想法

    “本来想提前还房贷，但是老公说还不如购买理财产品。”郑女士的丈夫坚持让她购买理财产品，并且给她算了一笔账，说是比提前还贷还赚钱。最终郑女士把本想提前还房贷的10万元购买了预期年化收益率为5.2%的理财产品。相比起来，袁先生则是坚定地提前还房贷。“2010年的时候通过商业贷款58万元买的婚房，当时还有八折贷款利率优惠。”市民袁先生告诉记者，但是负担的利息仍然比较高，月供近3300元，每月还款压力比较大。“现在攒了一笔钱，就想提前还一部分，减轻将来的负担。”记者了解到，不少市民面临着是否提前还房贷的难题。

    “每年都有市民咨询提前还房贷的问题，尤其是加息或者降息前后。其实还是根据个人的实际情况进行选择。”招商银行个人贷款客户经理陈先生表示，“郑女士是通过公积金贷款购买的房屋，提前还的必要性不是很大。”袁先生采取的是等额本息还款，这种还款方式的还款利息支出通常集中在还款初期，并且袁先生才开始还了四年，因此提前还款是可取的。

    还不还

    根据方式和时机算账

    很多提前还贷的市民是为了减轻将来的支出压力，不过有些市民提前还贷反而不划算。青岛银行的理财师李经理告诉记者，在商业房贷中有等额本金还款和等额本息还款两种方式，像等额本金还款期已过1/3和等额本息还款已到中期的购房者，不必提前还款。因为等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。

    另外，有理财师建议，要是未来有较大支出的市民最好不要选择提前还贷。比如近期有生小孩、买车等计划的市民，提前还贷会大量挤占资金。此外，一些市民购买房屋签订商业贷款合同时享受的是七折利率优惠，或者采用的是公积金贷款，这些利率都比较低，目前都是低于同期五年期定期存款利率。“这些贷款人要特别珍惜廉价的贷款。”理财师提醒道。

    支个招

    选择理财可提升收益

    “面对房贷的压力，除了提前还，市民还可通过理财来应对。”业内人士刘先生表示，如果手头有其他更好的投资理财项目如股票、基金、债券、理财产品等，若预计获取的回报能够覆盖贷款成本，最好将流动资金用于投资。比如，对于公积金贷款或者享受七折利率的购房者来说，按照5年以上6.55%房贷基准利率计算，7折优惠后，利率仅为4.565%，相比同期存款的年利率4.75%还低，存贷款利率出现了倒挂。如果是纯公积金贷款，5年以上公积金贷款利率4.50%，同样低于同期定期存款利率。“如有较多闲钱，可以直接存5年定期，不但收益十分稳妥，所获得的存款利息收入还可以覆盖贷款利息支出，并且略有盈余。”刘先生建议。

    享受八折房贷的购房者，按调息后的房贷基准利率计算为5.24%，理财师建议可以关注银行的理财产品。记者调查发现，目前银行理财产品的“主流”利率在5.25%到5.9%之间。统计数据显示，上周银行共发行了人民币理财产品681款，平均预期收益率为5.26%，都高于八折房贷的利率。如果是九折或者基准利率的房贷，理财师建议可以重点关注中长期理财产品、货基、债基等。统计显示，7月前两周，有35只货币基金7日年化收益率均值在6%以上，甚至有的基金在10%以上。