发改委5月实施新规 新房定价后不得擅自涨价

 　　同样一套商品房在几天之内连续涨价的情况很可能会成为历史。3月22日，国家发展和改革委员会公布信息，发展改革委已于日前发布《商品房销售明码标价规定》，明文规定从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，房地产开发企业和中介服务机构不得在标价之外加收任何未标明的费用。开发商可以在标价的基础上打折、降价，但标价不得超过申报备案的价格。业内人士分析，该新规将对去年开始实行的房地产调控政策予以补充，对开发商随意涨价的行为起到一定的抑制作用。

　　公开房源时实行明码标价

　　发展改革委日前发布《商品房销售明码标价规定》，明文规定从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，房地产开发企业和中介服务机构不得在标价之外加收任何未标明的费用。

　　根据发改委新规，房地产开发企业和中介服务机构销售新建商品房，应当实行明码标价。

　　该规定所称的明码标价是指房地产开发企业和中介服务机构(以下统称商品房经营者)在销售商品房时公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。已取得预售许可和销售现房的房地产经营者，要在公开房源时实行明码标价。

　　房地产开发企业应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。商品房销售明码标价应当做到价目齐全，标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目，并标示价格主管部门投诉举报电话。

　　中介服务机构销售二手房的明码标价也要参照执行。

　　房屋销售实行一套一标价

　　新规要求，商品房销售明码标价实行一套一标，对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。此外，按照《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》文件要求，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。

　　与价格密切相关的信息也需要进行公示。这些信息包括：一是开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率；二是楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况；三是当期销售的房源情况以及每套商品房的销售状态、房号、楼层、户型、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；四是优惠折扣及享受优惠折扣的条件；五是商品房所在地省级价格主管部门规定的其他内容。

　　另外，销售时还应公示以下收费标准：商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费标准(代收代办收费应当标明由消费者自愿选择)；商品房销售时选聘了物业管理企业的，应当同时公示前期物业服务内容、服务标准及收费依据、收费标准，以及商品房所在地省级价格主管部门规定的其他内容。

　　想涨价必须重新申报备案

　　价格标出之后，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。房地产开发企业和中介服务机构在广告宣传中涉及的价格信息，必须真实、准确、严谨。不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。

　　对已销售的房源，商品房经营者应当予以明确标示。如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格。价格主管部门发现商品房经营者明码标价的内容不符合国家相关政策的，要及时移送相关部门处理。

　　组织专项检查违规者严处

　　如果商品房经营者不按规定明码标价和公示收费，或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的，由县级以上各级人民政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《 价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《 禁止价格欺诈行为的规定》等法律、法规和规章实施行政处罚。

　　国家发展和改革委员会价格监督检查司有关负责人在接受采访时表示，出台上述规定目的是规范房地产市场秩序，着力解决当前商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题，保护消费者的合法权益。“我们全国有3万多人的价格监督检查队伍。今后将组织专项商品房价格检查，确保上述政策的落实。”

　　■记者调查

　　“明码标价”能否根除“坐地起价”

　　明码标价能不能让购房者的钱花得更明白？记者3月22日采访获悉，去年4月份岛城就要求开发企业在取得预售许可证后一次性公布全部房源和价格，岛城不少在售新建商品房也已做了“一套一标价”公示。但多数购房者更多关心的是这个价格是怎么算出来的？有没有水分？能否根除“坐地起价”？业内人士分析，新规若执行严格可抑制开发商随意涨价的行为，但开发企业仍有空子可钻。

　　已有楼盘一套一标价

　　22日下午，记者以买房者身份探访了市南区市北区的多家新盘项目，发现这些项目均已实行“一套一标价”的方式明确房价。

　　在市北区的青建·依山半岛销售中心，记者看到每号楼的销售情况均绘制成表格并挂在墙上公示，如5号楼1门301室标明为待售，每平米售价为11060元，总售价为1044396元；套内面积、分摊面积和建筑面积多少也明确公示；各个楼层的每套房源均详细列明了售价及单价。

　　市北区的香缇树、良辰美景2期等项目也已对价格一一公示。楼盘销售中心对当期销售的房源情况以及每套商品房的销售状态、房号、楼层、户型、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积均作出了较明确的公示。

　　配套情况藏着掖着

　　但是，多数新盘对与价格变化密切相关的容积率、绿化率、车位配比率、水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况的信息仍没有明确公示；前期物业服务内容、服务标准及收费依据、收费标准也没有公示。“我们的楼盘还处于建设中，物业公司还没有定下来具体的标准。”香缇树项目置业顾问解释说。而青建·依山半岛项目的销售人员称，他们在1月26日拿到的预售证，远在新规出台之前，因而他们对新规定并不知情。

　　“其实去年4月份岛城出台住房新政新14条，就已经涉及到了价格明码公示问题。”楼市分析人士张百忍说，“新14条中提到，商品房预售许可证核准之日起10日内，必须在青岛网上房地产和售房现场一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。”

　　开发商仍有空子可钻

　　“开发商当然都希望自己的房子卖得贵一点，所以由开发商公布自己的售价，这里面有没有水分，该怎么判断呢？”福州北路香缇树项目的售楼处，刚看完房的肖先生说。

　　记者采访发现，有些即将开盘的新盘项目定价显得有些随意。“我们的项目将推出二期，户型图已经出来了，希望您能到售楼处挑选户型。”19日上午，李沧区润发湖畔雅居项目的销售人员说。但当记者咨询怎样定价时，该销售人员称还不能确定，在记者的一再追问下，才含含糊糊地问：“您觉得单价万元左右怎么样？”

　　除了定价随意外，花样繁多的促销活动也让购房者摸不清房价到底是多少。购房者赵杰认为，要使商品房标价合理，最好公布商品房的成本与利润空间，在此基础上算出的价格才是合理放心的价格。

　　“这里面涉及到一个信息不对称的问题。”市南区一家地产营销机构的刘经理说，“既然购房者不知道楼盘的真实价格，即使开发商在销售商品房时提高价格，或者增加其他费用，购房者也只能被动接受。”刘经理说，这样看来，一房一标价的方式，购房者未必能得到实惠。此外，开发商还可能通过提高申报价的方式，逃避明码标价带来的不准乱加价。

　　■分析

　　政策作用多大要看执行力度

　　对于发展改革委“明码标价”的商品房销售要求，业内人士认为，这对规范房地产销售，打击“捂盘惜售”将起到积极的作用，不过具体效果如何仍要看政策的执行力度和相关配套措施的出台和执行情况。

　　对于普通的购房者而言，购买某一楼盘的商品住房时重要的价格参考多是该楼盘的成交均价。不过开发企业公布的“均价”或是开盘时的“起价”往往与实际签约时的价格不同。开发企业可以人为地制造销售紧张的气氛，借机涨价，使得很多购房人的实际购买价格大大超过宣传时的“均价”和“起价”。

　　“新政策的出台，有利于抑制部分开发商的违规行为，特别是在开盘销售中，根据客户数量而随意加价的行为会被有效遏制。”北京中原三级市场研究部总监张大伟说，“这有利于楼市调控的落实。”

　　由于规定明确要求各级价格主管部门要抓好规定的贯彻落实工作，这意味着除了住建部门、土地部门、房管部门之外，地方物价管理部门将正式介入到房地产调控当中。

　　这些政策的再次强调也凸显了决策层遏制房价过快上涨的决心。不过，新政策能否在平抑房价中起到关键性的作用，仍要看执行的力度和相关配套措施的完善情况。据新华社本版文/记者王爱科 实习生 曹思扬(署名除外) （来源：半岛网-半岛都市报）