青岛房价首现环比下降 专家：价格逐渐回归理性

    国家统计局18日公布的房价数据显示，5月份70个大中城市，半数环比下降。这一数据进一步印证了楼市正在“变脸”，也引发社会高度关注，处于深度调整的楼市，路向何方？

    主要指标呈现下行楼市告别“高歌猛进”

    “我有套四环边上的房子，去年底中介说每平方米能卖到4万元，今年初说成交价在3万8左右，如今又说只能卖3万6左右，到底是赶快出手还是等等看？”北京一家国企员工李先生很是苦恼，二手房价格的一跌再跌，让想卖旧房换新房的他犹豫不定。

    买方烦心，卖方也苦恼。“现在观望气氛浓，大家都觉得房价要跌，我们也不停地换挂牌信息，推特价房，想快点成交，房东也着急，但生意不好做。”上海普陀区一家中介门店业务员小程说。

    事实上，对于一贯“高歌猛进”的房地产市场而言，今年上半年的各项指标看上去并不美。全国商品房投资增速持续下滑，1至5月份比1至4月份回落1.7个百分点。销售面积和销售额降幅不断扩大，土地购置面积同比继续下降，库存增加，5月末比4月末增加750万平方米。在新建商品房房价指数中，上海、深圳均出现了环比下调。二手房指数中，北京跌幅全国第一。

    “原来市场卖的是未来价，现在要逐步回到现实价了。”上海永庆房屋副总经理李维镇对眼下的市场变化五味杂陈。

    中国社科院城市与房地产室主任倪鹏飞表示：“房地产市场的调整局面已经形成，而且是在剧烈调整中。”

    过度透支不可持续调整符合市场规律

    “这一年，也没见出什么‘国几条’，怎么市场就开始变化了？”郑州市民王淼说。

    市场掉头，分化加剧，让习惯于楼市“高歌猛进”的人们，一时难以接受。“分类调控”这四个字，让业内人士感慨，以往是“政策很复杂，市场很简单”，如今是“政策很简单，市场很复杂”。

    在受访专家看来，楼市的变化源自市场那只“看不见的手”。

    倪鹏飞说：“过去每次房地产市场调整都是由于房价过度上涨导致市场恐慌，中央和地方出台更加强硬措施抑制需求，影响市场预期，导致出现换量市场调整。但这次是在政府没有任何加码调控状况下，市场自发的反应，表明市场的调控之手在发挥作用。”

    更多专家认为，这样的变化符合市场规律。住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹说：“楼市是市场，一定会有上下波动调整，波动是常态，不可能一成不变。”

    楼市调整的背后是过度透支住房需求。以房价环比下跌明显的杭州为例，2013年全市常住人口884.4万，仅比上年增加4.2万，其中外来常住人口177.8万，甚至比上年减少了1.89万。开发商的降价恰恰暴露出浙江楼市长期以来高价位与城市定位“严重错配”的深层问题。

    清华大学房地产研究所所长刘洪玉说：“有的开发企业在一个城市做一个项目，恨不得把这里三四年的供应做完。这样高的销售业绩不可能持续，哪有那么多韭菜可割？”

    与此同时，过度透支的土地供应同样触目惊心。数据显示，近十年我国土地出让金收入占地方财政收入的比重普遍超过40%。

    倪鹏飞说：“当前房地产市场供求结构出现变化，潜在过剩很严峻。本轮楼市调整与近年来过度购房需求的释放和透支关系紧密。”

    “阵痛”无需过度反应风险尚要提前防范

    房价步入下行通道，并不为所有人乐见。

    近期，广州一住宅项目降价销售，老业主坐不住了，试图封闭小区，阻止售楼员和看房者进入。在商品房预售制度存在的背景下，房价短期下调而引发购房人与开发商之间的矛盾，并不鲜见。这样的“阵痛”无所不在：政府土地出让收入减少；财务杠杆高、激进购置土地的房地产开发企业以及过度参与房地产开发投融资的基金、保险公司等机构投资者都面临资金链风险。值得关注的是，从一系列宏观经济指标来看，我国经济目前运行在合理区间偏低的位置，下行压力始终未减。这与房地产市场不振、投资下滑有关，反过来经济下行又影响市场预期、加重市场不振。

    面对种种风险，政府 “看得见的手”该如何自处？

    刘洪玉认为：“政府应该持积极、谨慎的态度。一方面是因为目前的市场调整过程属于挤出泡沫、降低系统性市场风险的过程；另一方面要防止市场短期过度调整损害市场稳定的情况出现。”

    专家建议，在政策上坚持抑制投机性需求，以民生为先发展住房市场。守住个贷不扩大杠杆的底线，加快推进保障房建设，保证低收入者的基本住房需求。积极推进有利于形成长效机制的土地制度改革、财税体制改革等。

    秦虹说：“对房地产市场的管理关键是密切观察房地产市场的异动，防止市场异动引发的社会、金融和经济的危机出现。” 本版文图均据新华社

    房价逐渐回归理性

    国家统计局18日公布的“5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，5月份，房价环比下降的城市进一步增加，过半城市的新建商品住宅和二手住宅出现了价格下跌。

    专家认为，这一轮房地产市场调整的主要原因是由信贷收缩引起的需求萎缩。通过市场自身调整，房价有望逐渐合理回归。

    专家分析认为，从近几个月楼市的数据看，楼市进入新一轮调整的趋势已经得到确认。中国房地产学会副会长陈国强表示，房地产市场的降温态势恐将进一步持续。

    尽管从3月开始，部分房地产企业即开始采取降价或折扣策略以价换量，但并未带来楼市成交量的整体上行。国家统计局最新发布的 “2014年1-5月份全国房地产开发和销售情况”显示，今年前5个月，全国商品住宅销售面积31946万平方米，同比下降9.2%；住宅销售额19720亿元，同比下降10.2%。

    住建部政策研究中心研究员王珏林认为，在央行和银监会表态支持首套房需求的情况下，个人房贷政策将日益宽松。房地产市场可通过自身调整理顺价格，激发购房者的购买意愿，从而符合市场需求。

    缘何“雷声大雨点小”

    上月中旬，中国人民银行召开住房金融服务专题座谈会，要求商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。

    如今，央行“喊话”力挺居民首套房信贷需求已经满月，但不少地区的住房按揭贷款的紧张情况却未见缓解，利率上浮、排队等“贷”等现状，令怀揣着安居梦想的居民，遭受着首套房贷政策“雷声大雨点小”的尴尬。 房贷紧张情况没缓解

    “房贷紧张情况没有感受到明显缓解，还是有排队等待放款的情况，基本没有看到央行喊话的效果。”我爱我家市场调研部门的分析员告诉记者。

    业内人士指出，“窗口指导”效果不大，商业银行发放首套房贷的积极性仍偏弱。预计未来几个月，多数城市的房地产市场仍将保持降温态势。

    “金融圈内流传着‘十不我贷’，其中有一句是，‘打折房贷昨日梦想，商业地产城市暮光’，说的就是商业地产已是夕阳产业，成为银行规避和惜贷的领域之一。”一位国有大行分行负责人告诉记者。

    个人住房按揭贷款有抵押、低风险，历来属于优质资产，在商业银行的资产组合中占到一定配比。有些人不明白，原先的银行热烈争抢的领域为何忽然就被嫌弃了？ 楼市风险促银行冷静

    “个人住房按揭贷款资质相对稳定，但这是建立在房价和房地产市场相对稳定基础上的。”南开大学经济研究所教授周京奎表示，但随着多地房价下调，部分楼盘降价销售，房地产市场的风险仍在逐步暴露，不少商业银行出于风险考量，还是选择惜贷以规避风险。

    中国指数研究院数据显示，2014年5月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。

    “在房地产发展繁盛时期，商业银行有过一段盲目的同业竞争时期，各家银行都在拼楼盘、抢客户、比优惠，但这是不正常的。”建行首席经济学家黄志凌表示，随着房地产市场不再景气，银行也开始冷静下来，要根据客户资质进行评分，实现差别化的信贷条件。

    “在住房销售规模大幅下降、价格不稳定时，银行无法精确判定房地产市场的风险，多持观望心态，在审核客户时自然会提高授信门槛，这也使得不少客户在资质审核时难以过关，审贷一拖再拖。”周京奎说。 利息较低房贷成“鸡肋”

    5月以来，一线城市楼市成交量依旧疲软，二三线城市成交量弱反弹，首套房利率也根据地区房地产市场走势有所分化，“涨价贷”比比皆是。就北京地区而言，首套房利率大多是基准利率上浮5%到20%，而福建首套房贷利率普遍上浮10%左右，海口市的部分银行甚至将首套房利率上浮30%。

    此外，在银行存款搬家、影子银行发展迅猛等因素推动下，银行信贷资源更为紧俏，分析人士认为，银行基于利润的考量，不排除将一些有限的信贷资源投放给地方融资平台等收益更高的项目中，而利息较低的房贷则成了“舅舅不疼、姥姥不爱”的鸡肋业务。

    在互联网金融和利率市场化的双面夹击下，银行揽储成本大幅攀升。银率网数据库统计，6月1日至7日银行发行的非结构行人民币理财产品的平均预期收益率为5.18%。按照目前5年期贷款利率6.55%计算，若实行85折优惠银行几乎无利可图。 近期不会出台过于强硬政策

    专家指出，发展个人住房信贷是拉动经济增长、推进城镇化和落实普惠金融的重要举措，也是重点的民心工程，监管部门力挺首套房贷的态度非常明确，但银行在房地产市场现状面前依然保持着审慎的态度。

    银监会2013年监管年报显示，房地产业2013年不良贷款余额214.4亿元，不良贷款率为0.48%；住房按揭贷款的不良贷款余额为225.8亿元，不良率为0.26%。

    “如果央行出台强力政策，势必有助于加快首套房扩大规模，缓释目前紧张的房贷需求。”周京奎表示，但就数据来看，整个银行业对房地产贷款方面质量还是比较稳定的，监管部门要是判断目前房价变化对于金融的稳定性不会产生太大影响，近期将不会出台过于强硬的政策。

    5月份青岛新房及二手房价格分别环比下降0.1%、0.3%

    昨日国家统计局发布今年5月全国70个大中城市房价统计数据。统计显示，全国新建商品房环比上涨的城市明显减少，已从前一个月的44个减为15个。部分城市房价环比小幅下降，5月青岛新建商品房首次出现环比下降，降幅为0.1%；二手房仍延续着今年4月份以来的跌势，跌幅继续扩大。这意味着我市新房及二手房价格双双出现环比下降的态势。

    全国 5月房价环比小幅下降

    国家统计局昨日发布的5月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。统计显示，房价环比上涨的城市个数明显减少，部分城市房价环比小幅下降。5月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为15个和19个，分别比4月份减少了29个和16个；持平的城市个数分别为20个和16个，分别比4月份增加了2个和3个；下降的城市个数均为35个，分别比4月份增加了27个和13个。新建商品住宅价格环比下降的35个城市中，环比从4月份上涨或持平转为5月份下降的城市有28个；最大降幅为1.4%，比4月份扩大0.7个百分点。

    对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读指出，部分城市由于库存压力较大，加上近期市场预期不明，购房者持观望情绪，一些房企推出促销优惠，导致房价有所下降。

    不过他也指出，绝大部分城市房价同比仍继续上涨。5月份70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨的城市个数为69个，与4月份相同；二手住宅价格同比上涨的城市个数为64个，比4月份减少了3个。

    青岛 新房价格环比下降0.1%

    具体来看青岛，5月岛城新建住宅价格指数环比下降了0.1%，同比上涨了6.1%。新建商品住宅价格指数同样环比下降了0.1% ，同比上涨了6.4%；二手住宅价格指数环比下跌了0.3%，同比上涨了1.8%。这是今年以来我市新建住宅及新建商品住宅价格首次出现环比下降的局面，而二手房延续了4月份以来的跌势，跌幅继续扩大。

    从分类情况来看，90平方米及以下的新建商品住宅环比不涨不跌，同比上涨6.1%；而90平方米到144平方米的以及144平方米以上的新建商品住宅价格指数均出现环比下降了0.1%的局面。可见，90平方米以下的刚需户型仍是比较受欢迎的，而当前支撑楼市的主力也就是这些刚需购买者。至于大户型则受到冲击较大，多数出现销售不畅的局面。

    二手住宅方面，三种不同面积分类的住宅价格均出现了环比下降的局面，其中90平方米到144平方米的降幅最大，达到0.3%。

    新房 低价入市吸引购房者

    面对持续的胶着局面，开发商开始放低姿态，不仅从价格直接优惠购房者，而且还推出送装修、送物业费等后续服务，来吸引购房者。

    浮山后位于青岛市区中心，交通便利、区位优势明显，已经成为青岛最大的居民社区聚集地，区域内二手房单价已高达1.6万/平方米—1.8万/平方米，而地处该片区的新盘青实樱花郡日前打出了13800元平方米的低起价，受到众多岛城置业者的追捧。项目目前主推82-144平方米小高层产品。此外位于李沧区的保利茉莉公馆打出了8518元/平方米的价格。

    二手房 房东有点挺不住

    新房市场的低价入市不仅冲击着二手房中介，对于房东而言也是不小的触动，为了能够成功售出房源，房东不得不大幅度降价来吸引购房者，“受到国隆幸福城的影响，其紧邻的小区部分房东开始大降价，目前一套89平方米的二居户型房东报价为84万元。”据一名中介经纪人介绍，年初时这套房源报价高达90万元，并且当时房东坚持“绝不议价”，“这套房挂牌已有三个月，却迟迟没有售出，现在房东听说紧邻的新小区开盘单价或许不过万元，为了尽早卖掉手中的房子，本月初主动将房价降到84万，以求快速成交。”记者登录58同城、新闻网等网站的二手房板块看到，该片区的二手房多数报价在1.1万/平方米—1.2万/平方米之间，个别建成年代新的报价更高。如5年前建成的保利百合花园小区，一套87平方米的精装修二居室报价达到了115万元，折合单价超过了1.3万/平方米。

    山东太平洋房屋市场部负责人郝银广分析指出，与新房相比，二手房房源都是房东自持的个人房源，尽管市场不是很好，但绝大多数房东并不会像开发商那样面临持有成本大幅上升、资金链压力巨大的问题，因此多数选择暂时搁置售房计划，当然也不排除个别房东因为种种原因急于用钱而降价出售，但这不足以改变当前二手房销售量低迷的状况。 （记者 孙静芳）