青岛房价首现环比下降 专家：价格逐渐回归理性

    缘何“雷声大雨点小”

    上月中旬，中国人民银行召开住房金融服务专题座谈会，要求商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。

    如今，央行“喊话”力挺居民首套房信贷需求已经满月，但不少地区的住房按揭贷款的紧张情况却未见缓解，利率上浮、排队等“贷”等现状，令怀揣着安居梦想的居民，遭受着首套房贷政策“雷声大雨点小”的尴尬。 房贷紧张情况没缓解

    “房贷紧张情况没有感受到明显缓解，还是有排队等待放款的情况，基本没有看到央行喊话的效果。”我爱我家市场调研部门的分析员告诉记者。

    业内人士指出，“窗口指导”效果不大，商业银行发放首套房贷的积极性仍偏弱。预计未来几个月，多数城市的房地产市场仍将保持降温态势。

    “金融圈内流传着‘十不我贷’，其中有一句是，‘打折房贷昨日梦想，商业地产城市暮光’，说的就是商业地产已是夕阳产业，成为银行规避和惜贷的领域之一。”一位国有大行分行负责人告诉记者。

    个人住房按揭贷款有抵押、低风险，历来属于优质资产，在商业银行的资产组合中占到一定配比。有些人不明白，原先的银行热烈争抢的领域为何忽然就被嫌弃了？ 楼市风险促银行冷静

    “个人住房按揭贷款资质相对稳定，但这是建立在房价和房地产市场相对稳定基础上的。”南开大学经济研究所教授周京奎表示，但随着多地房价下调，部分楼盘降价销售，房地产市场的风险仍在逐步暴露，不少商业银行出于风险考量，还是选择惜贷以规避风险。

    中国指数研究院数据显示，2014年5月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。

    “在房地产发展繁盛时期，商业银行有过一段盲目的同业竞争时期，各家银行都在拼楼盘、抢客户、比优惠，但这是不正常的。”建行首席经济学家黄志凌表示，随着房地产市场不再景气，银行也开始冷静下来，要根据客户资质进行评分，实现差别化的信贷条件。

    “在住房销售规模大幅下降、价格不稳定时，银行无法精确判定房地产市场的风险，多持观望心态，在审核客户时自然会提高授信门槛，这也使得不少客户在资质审核时难以过关，审贷一拖再拖。”周京奎说。 利息较低房贷成“鸡肋”

    5月以来，一线城市楼市成交量依旧疲软，二三线城市成交量弱反弹，首套房利率也根据地区房地产市场走势有所分化，“涨价贷”比比皆是。就北京地区而言，首套房利率大多是基准利率上浮5%到20%，而福建首套房贷利率普遍上浮10%左右，海口市的部分银行甚至将首套房利率上浮30%。

    此外，在银行存款搬家、影子银行发展迅猛等因素推动下，银行信贷资源更为紧俏，分析人士认为，银行基于利润的考量，不排除将一些有限的信贷资源投放给地方融资平台等收益更高的项目中，而利息较低的房贷则成了“舅舅不疼、姥姥不爱”的鸡肋业务。

    在互联网金融和利率市场化的双面夹击下，银行揽储成本大幅攀升。银率网数据库统计，6月1日至7日银行发行的非结构行人民币理财产品的平均预期收益率为5.18%。按照目前5年期贷款利率6.55%计算，若实行85折优惠银行几乎无利可图。 近期不会出台过于强硬政策

    专家指出，发展个人住房信贷是拉动经济增长、推进城镇化和落实普惠金融的重要举措，也是重点的民心工程，监管部门力挺首套房贷的态度非常明确，但银行在房地产市场现状面前依然保持着审慎的态度。

    银监会2013年监管年报显示，房地产业2013年不良贷款余额214.4亿元，不良贷款率为0.48%；住房按揭贷款的不良贷款余额为225.8亿元，不良率为0.26%。

    “如果央行出台强力政策，势必有助于加快首套房扩大规模，缓释目前紧张的房贷需求。”周京奎表示，但就数据来看，整个银行业对房地产贷款方面质量还是比较稳定的，监管部门要是判断目前房价变化对于金融的稳定性不会产生太大影响，近期将不会出台过于强硬的政策。

    5月份青岛新房及二手房价格分别环比下降0.1%、0.3%

    昨日国家统计局发布今年5月全国70个大中城市房价统计数据。统计显示，全国新建商品房环比上涨的城市明显减少，已从前一个月的44个减为15个。部分城市房价环比小幅下降，5月青岛新建商品房首次出现环比下降，降幅为0.1%；二手房仍延续着今年4月份以来的跌势，跌幅继续扩大。这意味着我市新房及二手房价格双双出现环比下降的态势。

    全国 5月房价环比小幅下降

    国家统计局昨日发布的5月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。统计显示，房价环比上涨的城市个数明显减少，部分城市房价环比小幅下降。5月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为15个和19个，分别比4月份减少了29个和16个；持平的城市个数分别为20个和16个，分别比4月份增加了2个和3个；下降的城市个数均为35个，分别比4月份增加了27个和13个。新建商品住宅价格环比下降的35个城市中，环比从4月份上涨或持平转为5月份下降的城市有28个；最大降幅为1.4%，比4月份扩大0.7个百分点。

    对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读指出，部分城市由于库存压力较大，加上近期市场预期不明，购房者持观望情绪，一些房企推出促销优惠，导致房价有所下降。

    不过他也指出，绝大部分城市房价同比仍继续上涨。5月份70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨的城市个数为69个，与4月份相同；二手住宅价格同比上涨的城市个数为64个，比4月份减少了3个。

    青岛 新房价格环比下降0.1%

    具体来看青岛，5月岛城新建住宅价格指数环比下降了0.1%，同比上涨了6.1%。新建商品住宅价格指数同样环比下降了0.1% ，同比上涨了6.4%；二手住宅价格指数环比下跌了0.3%，同比上涨了1.8%。这是今年以来我市新建住宅及新建商品住宅价格首次出现环比下降的局面，而二手房延续了4月份以来的跌势，跌幅继续扩大。

    从分类情况来看，90平方米及以下的新建商品住宅环比不涨不跌，同比上涨6.1%；而90平方米到144平方米的以及144平方米以上的新建商品住宅价格指数均出现环比下降了0.1%的局面。可见，90平方米以下的刚需户型仍是比较受欢迎的，而当前支撑楼市的主力也就是这些刚需购买者。至于大户型则受到冲击较大，多数出现销售不畅的局面。

    二手住宅方面，三种不同面积分类的住宅价格均出现了环比下降的局面，其中90平方米到144平方米的降幅最大，达到0.3%。

    新房 低价入市吸引购房者

    面对持续的胶着局面，开发商开始放低姿态，不仅从价格直接优惠购房者，而且还推出送装修、送物业费等后续服务，来吸引购房者。

    浮山后位于青岛市区中心，交通便利、区位优势明显，已经成为青岛最大的居民社区聚集地，区域内二手房单价已高达1.6万/平方米—1.8万/平方米，而地处该片区的新盘青实樱花郡日前打出了13800元平方米的低起价，受到众多岛城置业者的追捧。项目目前主推82-144平方米小高层产品。此外位于李沧区的保利茉莉公馆打出了8518元/平方米的价格。

    二手房 房东有点挺不住

    新房市场的低价入市不仅冲击着二手房中介，对于房东而言也是不小的触动，为了能够成功售出房源，房东不得不大幅度降价来吸引购房者，“受到国隆幸福城的影响，其紧邻的小区部分房东开始大降价，目前一套89平方米的二居户型房东报价为84万元。”据一名中介经纪人介绍，年初时这套房源报价高达90万元，并且当时房东坚持“绝不议价”，“这套房挂牌已有三个月，却迟迟没有售出，现在房东听说紧邻的新小区开盘单价或许不过万元，为了尽早卖掉手中的房子，本月初主动将房价降到84万，以求快速成交。”记者登录58同城、新闻网等网站的二手房板块看到，该片区的二手房多数报价在1.1万/平方米—1.2万/平方米之间，个别建成年代新的报价更高。如5年前建成的保利百合花园小区，一套87平方米的精装修二居室报价达到了115万元，折合单价超过了1.3万/平方米。

    山东太平洋房屋市场部负责人郝银广分析指出，与新房相比，二手房房源都是房东自持的个人房源，尽管市场不是很好，但绝大多数房东并不会像开发商那样面临持有成本大幅上升、资金链压力巨大的问题，因此多数选择暂时搁置售房计划，当然也不排除个别房东因为种种原因急于用钱而降价出售，但这不足以改变当前二手房销售量低迷的状况。 （记者 孙静芳）