工商银行贾祥杰：未来五年投资股市比楼市更赚钱

    （一）民意调查概况

    刚刚闭幕的中央经济工作会议又一次重申“将坚持房地产调控政策不动摇”，这意味着随着调控持续从严，楼市暴利时代早已过去。2013年会不会是楼市拐点？这是个令购房人困惑而让开发商期待的话题。2012 年第4季度，由中国人民银行在全国50 个城市进行的2 万户城镇储户问卷调查显示

    一、物价感受指数。　居民物价满意指数为22%，较上季回升1个百分点，高于去年同期5.5 个百分点。其中，58.5% 的居民认为物价“高，难以接受”，较上季下降2 个百分点。居民未来物价预期指数为70.2%，较上季提高2.6 个百分点，高于去年同期4.9 个百分点。其中，41.7%的居民预期下季物价水平“上升”，较上季提高4.7 个百分点；42.9%的居民预期下季物价水平“基本不变”，较上季下降2.6 个百分点；5.3%的居民预期下季物价水平“下降”，较上季下降0.6 个百分点。

    二、收入感受指数。居民收入感受指数为51.8%，分别高于上季和去年同期1.6 和0.9 个百分点。居民未来收入信心指数为56.3%，较上季提高2.5个百分点，分别高于上季和去年同期2.5 和1 个百分点。

    三、就业感受指数。居民就业感受指数为40.6%，分别高于上季和去年同期1.6 和0.8 个百分点。居民未来就业预期指数为51.2%，分别高于上季和去年同期1.9 和0.6 个百分点，是近3 年以来同期值中的最高水平。

    四、储蓄、投资和消费意愿。在当前物价、利率及收入水平下，19.4%的居民倾向于“更多消费”， 33.5%倾向于“更多投资”，47.1%倾向于“更多储蓄”。与年初相比，居民消费意愿增强(较年初提高1.9 个百分点)，投资(股票、基金、债券等)意愿走低(较年初下降2.1 个百分点)，储蓄意愿基本不变。居民偏爱的前三位投资方式依次为：“基金、理财产品”、“房地产投资”和“购买债券”，选择这三种投资方式的居民占比分别为22.9%、18.9%和17.5%。

    居民各项消费意愿均有所增强。居民未来3 个月购车意愿为15.4%，是1999 年有调查以来的最高值；居民未来3 个月购买大件商品(电器、家具及高档商品等)的消费意愿为26.5%，是近3 年以来同期值中的最高水平；居民未来3 个月旅游意愿为23.1%。

    五、房价预期与购房意愿。66.6%的居民认为目前房价“高，难以接受”，较年初下降1 个百分点，低于去年同期6.2 个百分点；31.3%的居民认为“可以接受”；2.1%的居民认为“令人满意”。对下季房价，预期“上涨”的居民比例为29%，较年初提高11.3 个百分点，高于去年同期10 个百分点。未来3 个月内准备出手购房的居民占比为15.4%，较年初和去年同期分别提高1.4 和1.5 个百分点。

    （二）青岛市的房市及近期部分城市的房市新况

    如果说2011年青岛楼市从高峰坠入最谷底，那么2012年我们见证了市场在上半年的谷底挣扎着爬起，下半年再稳步前行。从底价成交到大鳄东山再起，从降价促销到翻身涨价，从刚需领衔到改善也能翩翩起舞……一年的时间，青岛楼市已然由“寒风凛冽”转变为“暖风徐徐”。     就在各路地产大鳄纷纷出手争夺“地王”之时，从北京开始，政府当头棒喝，调查“地王”和房地产企业捂盘惜售行为，令刚需一族悬起的心为之一安。这显露出国家依然不希望房价过快上涨，影响民生。而岛城刚刚公布的2013年保障房计划仍有3万多套，这部分保障房的入市也会制约房价的过快上涨。无论对个人还是对社会经济，一个忽冷忽热的楼市，都不是幸福的来源。2013年以后的楼市既不需要火辣辣的夏天，也不需要寒风刺骨的冬天，它需要一个“新春”：新房价格走势温和；房企拿地理性；市民买房从容不迫；房屋质量稳定，配套更完善。如果国民收入倍增计划按步实施，如果能够保持住楼市的“温和”，或许数年之后买房的压力能变得小一些。

    （三）怎么看谣言与抢房潮及日光盘现象？

    在近日的一个公开场合中，地产大佬华远地产董事长任志强终于没能“沉住气”，正式回应房价约赌事件，并再次强调明年房价将会大涨。这意味着房价约赌事件有可能进一步升级，并让市场关于明年房价走向的争议掀起新一波高潮，目前多位业界人士开始参与这场口水之争。

    当前房地产调控已经进入高度敏感期，市场买卖双方博弈的神经集中在政策与价格上。因此，一旦市场上的政策与价格有任何的风吹草动，市场上就会风声鹤唳，购房者便产生“恐慌性情绪”。其实，根本没必要恐惧，仅仅是个别城市个别房企个别项目楼盘而已，不具有代表性，不会扭转楼市整体走势与大局。一方面是市场上商品房库存依然巨大。另外一方面是中小房企依然才在资金压力。其他方面是调控政策并未实质放松。

    （四）调控方向不会变房价,暴涨没有基础

    @社科院金融研究所研究员易宪容：当前国内房地产市场一个核心问题，就是当前房地产市场仍然是投机炒作为主导的市场，来自各方的既得利益者总是希望用言论来左右整个楼市预期，来让过高的房价不下跌。

    @国务院参事、国务院发展研究中心金融所名誉所长夏斌：房地产调控方向绝不会变，万不要抱有不切实际的幻想，不要再幻想房地产市场来个大反弹。

    @国家发改委宏观经济研究院副院长王一鸣：即使中央政府换届后，调控措施会有渐进式调整，房地产调控的大方向不会改变，房价暴涨根本没有基础。

    @国土资源部土地利用管理司司长廖永林近日表示　：根据历次调控经验教训，地产市场局部波动可以扰乱房产市场预期，对异常波动必须从严调控。在稳定土地供应的同时，要努力保持地价信号平稳，避免出现所谓“地王”误导市场。对总价较高的地块，实行分割处理，划为多宗地供应。对可能出现过度竞争的地块，选用“竞地价、竞配建”等多种竞价方式，或招标出让，或提高付款难度，通过交易暂停灵活转换使用。还要加强竞买人资格审查，加强对购地资金合规性审查，防止具有不良行为的企业、违规资金进入市场。

    (五)正常的房价应体现三个“低于”

    合理的房价应维持什么水平，国土资源局专家给出了它的答案。“我们的房价必须控制在低于GDP增长水平，低于CPI的涨幅，低于老百姓收入增长的幅度，只要这三个低于，我认为就是正常的。”同时，专家明确表示，中国的房地产2013年肯定具有内生性的复苏或者反弹的动力和冲动，但是绝不可能出现比较明显的价格回升，因为新一届政府绝对不会让房价出现暴涨，会把房地产冲动的、高昂的势头压下去。

    （六）从十八大的会议精神上看房产调控的主基调

    从房源上看：目前，国家正在有条不紊的加大保障房的有效供给，同时在规范廉租房、公租房的管理，提高保障房的使用效率，力争避免错配；

    从人口红利看：随着我国老龄化逐步加速，房地产市场的刚性需求将进一步缩减；

    从政策上看：中央领导多次表态坚持房地产调控不动摇；国家调控基调始终未变；国务院及各部委三令五申坚持房地产政策不放松；央行降息降准时强调严格执行差别化房贷政策；银行对调控态度保持坚定。如果房地产调控政策再次陷入“空调”，房价进一步飙升，泡沫一旦破灭，中国经济将会非常麻烦，毕竟高房价是支撑不住高增长的，中国经济不能再被房地产继续绑架。

    （七）从与股票市场投资的差别看：

    股市可以短线操作，今天买了，明天卖掉，房产确是真正长线投资。股市在6000点买入未必亏钱，因为可以在5500点轻松卖出。房市即使你在5000点处买入，你也只能眼睁睁的看着房价到1600点，你也必须亏到极点。　　2、股市里的人一般都是投资者或投机者，玩的都是闲钱，都是自有资金而非贷款，股市里的资金也许只占家庭资产20%-30%，亏的起！ 而房市有很多的钢需，更多的贷款，也许房子占家庭资产90%。不知道这群人是否觉得自己亏的起。他们的风险承受能力可想而知。　　3、房产的流动性能让你抓狂，成交量对于房产来说更重要，如果没有成交量，就算你卖的便宜也卖不出去，卖房时间都是按年算的。 而股市是按秒算，下单即成交。　　4、房产市场的周期很长，一般在十多年，跟经济，人口结构，老龄化有关.而股市的周期相对短的多，可能最长3到4年，短的也许就1年。　　总之：没有只涨不跌的市场，任何市场都是这样，要敬畏市场，市场能让你凭空坐拥财富，也可以吞噬你的财富。公众的目光大多都盯着市场短期的行情，却对正在逼近的危险毫无察觉，而精明的投资者目光所及的则是长期的行情、长期的趋势，投资房产是一个长期的投资，不要只看几个月甚至1年走势，对于长期投资者，吞噬的可就是他们的血汗钱，跌掉的是他们的岁月年华。　　因此，作为投资者，您既不应是多头的一面，也不应是空头一面，而永远要是正确的一面。

    三、目前注定房市泡沫远超股市

    （一）【税费后的售租比】= 【房市市盈率】。【房市市盈率】已经60年，风险已经相当于股市6000点。　　 国际公认的售租比是20年，二线的E市的“售租比”为48年，说明房价泡沫已经很大。　 1.为什么研究房价必须先研究租价？租房市场不是投机市场，80％的住房的基本属性是居住，反映了正常的供需关系。　　2.谁决定租价？“短板决定木桶容量的定律”应用于租价是：虽然炒房客（长桶板）的支付能力很强大，房价越来越高，但是，租价最终是由租房者（短桶板）决定的，因为租房者是“顾客帝”。　 3.售租比怎样计算？2011年5月，二线的E市，一手房90平米 * 1.5万元 = 135万元 + 装修、家具、家电8万元 = 装修后总房价143万元。“售租比”= 目前的总房价 / 未扣除成本的每年毛租价 = 装修后总房价143万元 / 年租金毛收入3万元 = 【售租比】为48年。说明房价泡沫很大，因为国际公认的售租比是20年，即合理的总房价是20年收到的毛租金等于总房款。　　（二）【税费后的售租比】=【房市市盈率】。【房市市盈率】才能更清楚看到房市的泡沫有多大。　　 1.股市没有形成不断上涨的单边市场，主要原因是它有国内外投资者都公认的平均市盈率作指导。房市最可怕的是，房价呈现无边无垠的不断上涨，虽然有国际公认的“售租比”还是不知顶在何处，还是一头雾水。　　2.市盈率是投资市场第一重要的指标。凡是可以计算年收益的投资品都适用市盈率,包括股市、房市、期市、开公司、汽车出租、收藏市场、储蓄存款、银行理财产品、买保险等等。 沪市K线图有4个大顶点，1997年1510点，1999年1756点，2001年2245点，2007年的6124点，它们分别对应的平均市盈率是60倍、63倍、66倍和68倍，A股从来没有在60倍的市盈率以上停留超过两个月。这是股民的4次滑铁卢惨败。有的老股民屡战屡败，屡买屡套，原因在于忽视市盈率60的含义，冒大风险才每年净收益率1.7％，还不如五年期定期储蓄存在银行。 　　（三）二线的E市，目前【税费后的售租比】已经60年，即【房市市盈率】60年，风险已经相当于股市6000点。　　 每年租金毛收入3万元 - 平均每年用于再装修、家具家电的更新、闲置减收、被赖帐、中介费等费用0.6万元 = “税费后每年平均租金净收益”为每年2.4万元。总房价143万元 / “税费后每年平均租金净收益”2.4万元 = 【税费后的售租比】为60年，即【房市市盈率】60年。以这个价格买房，风险很大，房价下跌的概率比上涨的概率高，这不是投资。

    （四）通过“税费后的未来售/租比”即【房市未来市盈率】 的计算，可以看出租价仍然不能支撑起未来的房价。　　 1.假设今后3年是牛市。二线的E市，如果房价再上涨百分100，3万元 * 90平米 + 8万元 = 未来的总售价278万元 / 未来的“税费后每年平均租金净收益”增多50％到3.6万元 = “税费后的未来售/租比”为77年，即【房市未来市盈率】77年，相当于7400点，房价下跌的风险更大。　　 2.假设今后3年是牛皮市。通过大印钞票和大涨工资，使得房价在高位不涨不跌，使得租价稳步上涨，【房市未来市盈率】就逐年下降了。可是，房市已经是高杠杆的期货市场，在相当于6000点的高位，未来（假设3年）售价停步不前，未来（假设3年）的租价也慢吞吞，说明以这样的【房市未来市盈率】买入住房，赚钱概率为30％，下跌风险70％，有几人愿意接棒？房价在高位不能快涨就会快跌。　 （五）通过【房市动态市盈率】的计算，可以看出目前买房难以在未来获得好回报。　　 二线的E市，目前的总售价143万元 / 未来（假设3年后）的“税费后每年平均租金净收益”3.2万元 = 【房市动态市盈率】45年。仍然是高处不胜寒。　　　（六）合理房价应该采用30年的【房市市盈率】的理由。　　1.如果一个投资项目的市盈率是30年，即30年收到的净收益等于投入金额，就不合算了，因为冒大风险才每年净收益率3.3％，比毫无风险的五年期的利率4.5％还低。 　 2.住房的平均寿命是30年。实际收租金只有27年。　 3.牛市里，60年“死了也不卖”。但是，熊市里，下跌时即使见不到市盈率25年，30年是会见到的。你不卖，别人会卖。即买涨不买跌，恐惧和贪婪导致多数人在顶部和低部的买卖永远是错误的。

    四、关于未来五年的投资建议

　　1、A股完美演绎《当幸福来敲门》

    记得几年前看过一部美国影片《当幸福来敲门》，内容大致讲述了一位濒临破产、老婆离家的落魄业务员，如何刻苦耐劳的善尽单亲责任，奋发向上成为股市交易员，最后成为知名的金融投资家的励志故事。回到现实A股市场，又何尝不是在经历万般磨难之后才迎来了这颇具戏剧性的大反攻，我相信，能够坚持走到现在的投资者大部分都具备超乎超人的意志力。我更相信，只有经历过残酷市场磨砺的人们才有勇气和能力去尽情的享受财富增值所带给自己的喜悦！

    2我预计未来五年股市的投资收益很可能会超过房市投资。

    在这里，要再次郑重提醒普通投资者，一定要坚决摒弃固有的空头思维；对于一直以来轻仓或空仓的投资者来讲，务必要顺应趋势。要明白，当市场下跌幅度超过大多数人预期时，上涨同样也会超出绝大多数人的预料。2013年股市将迎来一个崭新春天，由熊转牛也将应运而生。

    因此，投资者应树立价值投资、理性投资的理念，认真研究公司的基本面，参考市盈率、市净率、股息率等指标，综合判断公司的投资价值，潜心寻找具有发展潜力的股票，避免“追涨杀跌”式的炒作行为，养成理性的投资习惯。

    2、顺势之道，聚财之道

    你永远也不知道明天、下周、两年后的指数的多少，你也永远不可能做到干一件事可以在一生中一劳永逸，你也不会碰到一只可以拿一辈子都心安理得的股票，不仅你做不到上述三点，巴菲特、索罗斯也不能，也包括其他行业的精英，总之，他们也做不到一仗定乾坤或是一个发明或理论能用于万世。

    3、投资首先是投资家庭、投资自己”

    投资其实是没有固定模式的，有一句话是只要是成功的投资都是好投资。有很多人投资会进行一个资产配置，比如说房地产占比多少，股市占比多少，债券占比多少，这是一种比较主流的方法。还有一种是把所有的鸡蛋放到一个篮子里，比如说我对房地产特别熟，我知道哪个楼盘一定会升值，我就把所有的资金投到这，这个是基于非常了解情况的基础上的一种投资方法。

    对于大众来说，投资主要以稳健为主。投资家庭、投资自己，智力和健康，这个是一种投资。其次，在投资的过程中要有一个保本型的投资，保证你在未来即便破产了以后也能有尊严地生活，这就是为什么现在利率这么低你还需要一些存款，或者很多人去买理财产品。当然理财产品也不一定保险，但是很多人误以为是保险的。还有就是可以考虑进行对冲，比如说美元和人民币之间进行对冲，你各拿百分之五十，保证你拥有货币的购买力不下降，这是最简单的方法。或者黄金和纸币各配置一点，当纸币下降的时候，黄金上升，这也是一种对冲方法。

    4、 如果你的收入来源主要是薪金收入或你对股市没有任何经验、风险承受能力差或你的这部分款项是用于儿女的结婚备用金，那请你远离股市，因为未来股市可能是机构、大中户博弈的战场，它未必适合你。

    5、未来五年中国房市的走势可能是稳中有升，升幅有限，远不及股市的涨停板的收益。13年后消费者和市场的的预期相对稳定，购房人群集中在自主型需求、首次置业者以及改善型需求，投机需求较少。

    6、房价可能随着美丽中国和智能型城市的规划出现两极分化，以青岛市为例，新的行政区划将拉动市北区和新胶南区的房价，特别是轨道交通的建设，世博园的开启，所在区域的房价会上升。

    作者：工商银行青岛山东路支行 贾祥杰