青岛房价下跌仍在高位 外来大鳄成市场主角

    12月13日上午，崔玮还是在二手房买卖合同上签了字，绍兴路套二60平方米的房子正式转手给别人。从年初买入的75万元涨到了现在的78万元，但交完税还是赔了2万多元。5年内转手税费很高，“年底周转资金，没想到卖不上价格。这是5年来第一次赔钱卖房。”崔玮说道。8月底，王升不得不交了5万元定金参加合肥路一家楼盘的摇号选房活动，开发商承诺不交定金享受不到优惠。结果摇号后的数天，售楼处依然房源很多，优惠仍在，根本不用再摇号。7月份，市北区德馨筑家释放起价7777元的超低价，然而均价 9000多元……

    房价“假摔”、楼盘“假火爆”也许并不能完整概括青岛2012年楼市的跌宕起伏，但双“假”是这一年里不得不提的尴尬。2012年的青岛楼市在博弈中前进。楼盘之间博弈，楼盘与购房者之间博弈，博弈从未停止。

    上半年

    跌

    纵观2012年上半年青岛楼市，笼罩2011年市场的阴霾仍在延续，2012年1～ 6月青岛市新房共成交31188套，新房成交量比2011年上半年同比下跌了32.4%，超过了3成。房地产市场上，外来大鳄彻底成为主角，销售金额排行榜前十的开发商中外来大鳄占据了9席，本地企业仅有一家。这些大鳄大盘在上半年应对市场淡季时，不约而同地采用了同样的营销模式——价格战。

    抄底6500元，结果还在降

    目前在城阳区从事皮包生意的李子奇，从去年便开始看房。去年10月份，白沙河区域龙湖开始降价的时候，他去了售楼处，没出手。“之前感觉房价会跌。白沙河区域一片空地，以后还会建很多房子，供应量很大，感觉房价可能还会跌。今年年初，情况有所改变，成交量低迷，城阳区楼盘有优惠，但力度并不大。找中介朋友问了问，说价格很难跌了。”李子奇说道。

    2012年2月初中介给推荐了城阳南部的一套二手房，价格6500元，户型不错，首付21万元，在预算范围内，李子奇出手了。中介当时那句话让李子奇印象深刻，这是抄底价，买了肯定赚。“想不到，价格仍然继续跌。4月份，该区域内成交的二手房就有低于6500元的了，半年后，跌了300元。”在上半年，城阳区是优惠楼盘最多的区域。5万元抵15万元、买房送车位、买住宅送公寓等，折算后的价格要低于去年。即使如此，成交量仍很低迷。

    外来大鳄彻底成市场主角

    2012上半年青岛房地产市场上，销售金额排行榜前十的开发商中外来大鳄占据了9席，本地企业仅有一家。这也是最近三年以来，本土房地产企业表现最弱势的一年。曾经跻身2011年前十名的海尔地产、海信地产和青建地产均未进入今年上半年的十强排行榜。

    上半年排名靠前的均是李沧大鳄楼盘。分别是中海国际社区、中南世纪城、万科生态城和李沧万达广场。这些大鳄大盘在上半年应对市场淡季时，不约而同地采用了同样的营销模式——价格战。2月底，中海国际社区公布价格新策略，新年首推200套特价房源，成交客户可在“总价减免6.6万元”“2万元购买地下一层车位(价值10万元)”“1万元购买地下一层车位(价值9万元)”三种优惠中选一种，如今这样的优惠已经没有了。万科的价格策略则表现在“低价开盘”上。

    另外，上半年，黑龙江路沿线，中铁华胥美邦起价不足5000元，随后天泰城微社区以5000元/㎡的价格开盘销售；鑫江拉菲庄园8.8折优惠；此外还有卓越蔚蓝群岛、金日紫都、天竺嘉园、祥泰正阳东郡、厚德森林国际等多家新盘进行促销。

    新房成交量同比跌三成

    纵观2012年上半年青岛楼市，笼罩2011年市场的阴霾仍在延续，根据青岛网上房地产数据统计显示，2012年1～6月青岛市新房共成交31188套。新房成交量比2011年上半年同比下跌了32.4% ，超过了3成。从上半年整体走势来看，新房市场的起伏波动很大。

    1月开始，在限购政策丝毫不松动和农历新年长假的双重夹击下，楼市开年就跌入了谷底，1月青岛全市新建住宅的总成交量仅为2145套，为今年楼市蒙上了阴影。2月青岛市公布了住房维修基金的新政，促成了2月楼市的成交恢复，2月全市新建住宅成交量达到了5192套。可在随后的3月、4月楼市跌入谷底，月成交量分别为3449套、3526套，仅高于1月。开发商们Hold不住了。从4月中旬开始，楼盘在价格上“动脑子”。大多是试探性的打折优惠，也有个别降价力度大的。5月成交量回升，新房共成交7266套。随之而来的6月，在开发商以价换量和房贷利率下调的双重利好下，基本保持了5月的业绩。

    下半年

    假

    下半年，青岛楼市充斥着各种“假”，先收定金，再集中选房，营造火爆的场面。除了“假火爆”，还有“假摔”，浮山后有两家楼盘自称价格不足1万元，但房源只有两套……今年前11个月，青岛新房均价从9600多元跌至现在11月份的9470元，整体处于下跌状态，但房价依然很高。但下半年青岛新房取得成交量有目共睹，目前超过了5万套，远好于上半年。

    投资客炒房，赔了2万多

    12月13日上午，崔玮还是在二手房买卖合同上签了字，绍兴路套二60平方米的房子正式转手给别人。从年初买入的75万元涨到了现在的78万元，但交完税还是赔了2万多元。5年内转手税费很高，“年底周转资金，没想到卖不上价格。这是5年来第一次赔钱卖房。”崔玮说道。

    “投资客炒房，基本都是短线。2010年以前，几个月转手一套房子很正常，可以赚差价。现在不行了，高税费是击退投资客的利器，远比限购令的影响大。举个例子，今年你买了这套房子，如果5年以内要转手卖了，税费是全额征收，有一个税是全额的5.5% ，总价 100万，税费就是5.5万元。5年以上的话是差额的5.5%，可能不足1万元。一年的时间，总房价可能涨了两三万元，而税费直接抵消了这部分利润，出现投资客赔本的情况。”科威国际不动产青岛区域总经理孙杰向记者介绍说，“今年下半年，投资客已经非常谨慎，出手的很少。闭着眼投资的时候已经过去了。”

    “假火爆”，摇号是幌子

    8月底，王升不得不交了5万元定金参加合肥路一家楼盘的摇号选房活动，开发商承诺不交定金享受不到优惠。结果摇号后的数天，售楼处依然房源很多，优惠仍在，根本不用摇号。9月份的时候，记者曾到这家楼盘进行探访。8月份推出的房源还有，价格并没有调整，直到现在该楼盘房价也没有上涨，仍在搞优惠。

    下半年，青岛楼盘采取了新的策略，先收定金，集中选房，营造火爆的场面。然而当价格释放的时候，部分购房者会放弃购房打算。“400人抢220套房子”，表面上哄抢房子，实际结果是房子仍会剩余。另外“日光盘”也是这样制造出来的。很多项目的认筹准备时间长达大半年。比方说，李沧区一家楼盘去年11月份就已具备销售条件，但一直拖到今年7月才开盘，一期推出了200多套房源。“客户积累时间加长，而推出房源缩水，造就所谓的日光盘。”即墨宝龙营销总监魏斌介绍说。

    “假”降价，房价挺高

    7月份，市北区德馨筑家释放起价7777元的超低价，然而均价9000多元；浮山后有两家楼盘自称价格不足1万元，但房源只有两套……房价“假摔”、楼盘“假火爆”也许并不能完整概括青岛2012年楼市的跌宕起伏，但双“假”是这一年里不得不提的尴尬。

    今年青岛房价到底降了多少？是不是大跌？权威数据显示，青岛房价仍很高。根据中国房地产指数研究院提供的数据，今年前11个月，青岛新房均价从9600多元跌至现在11月份的9470元，均价依然很高，整体处于下跌状态。进入11月份，每平米降了33元，11月份青岛新建住宅价格为9470元每平方米。

    虽然房价仍很高，但下半年青岛新房取得成交量有目共睹，目前超过了5万套，远好于上半年。有欢喜也有忧愁。当大多数楼盘着手下一年的时候，还有楼盘在年底搞优惠，挣扎在任务量的边缘。总体看，2012年的青岛楼市在博弈中前进。楼盘之间博弈，楼盘与购房者之间博弈，博弈从未停。文/图 记者 李晨

    楼市2012

    博弈中前进

    2012年，出手购房不再100% 无风险，甚至投资客都有失手的情况。部分楼盘采取促销手段换取成交量，外来大鳄做得更加到位，彻底成为青岛楼市的主角。也有部分楼盘在价格上做手脚，玩假降价，还有制造假火爆的。

    2012年青岛楼市经历了寒风入骨、暖风拂面；开发商之间博弈、楼盘购房者之间博弈。月成交量呈上升势头，房价依然很高。

    展望2013年，岛城楼市只能在枷锁中艰难开拓。限购令延续已经板上钉钉，房产税传闻四起，国家调控政策已经明确不放松。在楼市发展的过程中，调控政策无时不发挥着引导和限制的导向作用，可以说明年岛城楼市仍有紧箍咒在，开发商的日子仍很艰难。

    ◎相关新闻

    3家大鳄抱团拍下欢乐滨海城地块

    12月24日上午，青岛市2012年度最后一场国有建设用地拍卖会在青岛公共资源交易中心举行。此次拍卖会，3家大鳄抱团耗资13.5亿元拿下欢乐滨海城 A区域，单价超过了3000元/平方米。据了解，规划建设的青岛数字文化体验中心项目将打造为特色海洋主题体验园，成为国家级数字文化产业示范基地。绿地集团拟在欢乐滨海城投资开发超高层大型现代服务业综合体项目，打造两栋约280米的超高层双子塔。

    本场拍卖会上，位于市北区瑞海北路240号，欢乐滨海城的四幅地块同时上市。根据介绍，1号地块将用于建设住宅、商业服务设施。除了开发商品房外，还将划拨土地4002平方米，用于建设一处幼儿园，同时将提取保障性住房集中建设项目土地补偿专项资金用于保障房的建设。最终1号地块以楼面地价 3566元/平方米被88号竞买人成功竞得，总价接近9.5亿元。88号竞买人正是绿地、鲁信和国信联合组成的买家。

    之后的现场拍卖也再无悬念，2号地块、3号地块，先后被88号竞买人收入囊中，其中2号地块成交价为楼面地价 3321元/平方米，总价超过 1.5亿元；3号地块成交价为楼面地价 2437元/平方米，总价超过2.5亿元。4号地块因前期无人递交竞拍申请，现场由青岛市国土资源局依照拍卖程序收回。此次拍卖会，标志着著名房地产大鳄绿地集团正式进军青岛楼市。(记者 李晨)