青岛上月新房成交破万套 保障房撑腰楼市回暖

　　2011年11月-2012年11月青岛楼市每月新建住宅成交量走势图

　　日前，11月刚刚落下帷幕就有不少媒体报道：全国54个主要城市房屋成交量环比上涨30%左右，重点城市增长幅度尤其大，其中北京环比涨幅129.2%，深圳环比涨幅200.27%，哈尔滨环比涨幅777.22%……。在这样的大形势下青岛11月楼市表现如何呢？

　　根据青岛网上房地产统计数据显示，2012年11月青岛市新建住宅成交量为13036套，住宅成交面积为1182166.99平方米，比10月份8756套的签约量增加了4280套，环比增涨了49%；同比去年11月份新建住宅8078套的成交业绩增涨了4958套，同比增幅超过了60%，从成交量和成交面积上双双刷新了2012年年度新房成交“记录”，为青岛楼市开启了一段史无前例的“暖冬”之旅。

　　13个保障房项目5451套房源 引领11月青岛楼市走向“暖冬”

　　纵观这一年的青岛楼市，迄今为止11月份是年内第二次住宅成交量“破万套“，第一次成交量“破万”出现在“金九”，9月份青岛新房成交10549套，突破“万套大关”时不少业内人士都欢心鼓舞，但随之而来的“银十”并不乐观，使得2012年楼市“金九银十”惨淡落幕，留下一片唏嘘。

　　当人们都以为2012楼市传统销售旺季均已成为“往事”，全年“基调”已经被奠定，不会再起太大波澜时，11月楼市给了人们一个巨大的惊喜。仔细分析不难发现，这份“惊喜”是由2012年青岛市首批推出的13个保障房项目、5451套保障性房源带来的。

　　2012年11月份的青岛楼市销量TOP10排行榜（涵盖七区五市及政策性住房）

　　2012年9月青岛市2012年首批保障性住房项目集中上市，首批共计推出了13个项目，包括10个经济适用住房项目和3个限价商品住房项目，房源多达5451套，创下了历年来青岛市一次性推出保障房房源之最。吸引了11856户家庭抢购。根据青岛市住房保障中心的安排，首批房源都集中在11月份签约，这促使11月青岛新建住宅成交量飙升。

　　根据青岛新闻网统计，2012年11月份的青岛楼市销量TOP10排行榜上，纯保障房项目占了3个席位，分别是四方区中冶文沁苑、宜昌美景经济适用房和李沧区的鲁信南海花园经适房项目。另外还有上榜三个项目，虽然是人们熟知的商品房新盘，但11月月也上市了大批保障房房源，它们分别是四方区的青建太阳岛、李沧区中海国际社区和城阳的青特城。

　　回顾这两三年的青岛楼市，岁末政策房集中入市已经成为青岛楼市年终成交量“高起”的主要推动力。2010年如此，2011年也是如此，2012年首批保障房同样为青岛楼市带来了“暖冬”。欣喜之余，更值得关注的是，据11月29日，青岛市住房保障中心王育生主任做客政务网曾向市民介绍，目前有关部门正在抓紧准备今年第二批批经济适用住房和限价商品住房公开销售工作，力争在12月上旬推出第二批保障性住房项目上市。虽然具体项目和房源数量尚未公布，但跟据此前市住房保障中心总工程师徐志勇透露，2012年第二批保障房项目计划将约推出房源2500套左右。

　　如此来看，12月份我们还将看到大批保障房上市，市民集中申购的盛况，有大批保障房“垫底”青岛楼市岁末楼市底气充足，这种成交量的“高起”的情形或将能持续到2013农历年前。

　　保障房上市带动市区成交暴涨 李沧四方城阳成为11月楼市“三甲”

　　从“金九”到“银十”，青岛新房市场上的热销区域都是市区郊区“平分秋色”。11月却没有能延续了这一销售态势，热销区域前三名均被市区占据。

　　根据统计数据显示，2012年11月青岛市新房销售“最火爆”的区域当属李沧区，李沧区11月新建住宅成交总量达到了2788套，全市排名第一位；四方区紧随其后，11月新建住宅成交2278套；11月楼市的第三名是城阳区，新建住宅上月成交1762套。综上来看，这三个区域住宅成交量占11月全市总成交量的52%，超过了一半。

　　而对照青岛市首批保障房上市名单，不难发现，这三个区域正式11月份保障房上市最集中的区域。据统计11月份上市的13个保障房项目中，有10个是经济适用住房，它们分别是青建·太阳岛、宜昌美景、中冶·文沁苑、秀水花园、南海花园、米罗湾北区、王埠景苑、中海·国际社区、青特城、臻园住宅小区。其中前三个均位于四方区，后两个位于城阳区，其余5个位于李沧区。这些项目销售均价在三千多元/㎡，比周边商品房低了一半还多，这些保障房项目是带动李沧、四方、城阳三大片区11月“暴涨”的主因。

　　拿四方区来说，能成为11月成交量榜单“黑马”主要是依赖保障房项目热销，首批保障房上市四方区共计推出三个项目，分别青建太阳岛、宜昌美景和中冶文沁苑，虽然上市项目不及李沧多，但这三个项目提供保障性房源2459套，而今年第一批公开销售的保障房项目总房源为5451套，如此看来四方区就占了近一半。2012年11月份的青岛楼市销量TOP10排行榜上四方区上榜的3个项目也都是保障房项目，其中中冶文沁苑项目11月热销1254套，占四方月度新建住宅总成交量的55%，一半儿还多，足见保障房项目对区域楼市的影响力。

　　11月商品房市场价格“暗涨” 岁末刚需“难觅”高端项目“风云际会”

　　毋庸置疑，保障房成为了影响青岛楼市岁末的“重磅炸弹”，拨开炸弹的烟雾，青岛的商品房市场11月表现如何呢？据媒体统计，岛城11月份共有26个项目开盘。从区域分布来看，11月开份盘加推的楼盘主要集中在城阳和西海岸等城郊区域，主城区中除李沧外，其他区域开盘量不大。

　　其中城阳区11月共有银盛泰德郡、招商LAVIE公社、龙湖滟澜海岸悦澜居2期、世茂红墅湾、正商红河谷、卓越蔚蓝群岛、德馨珑湖等7盘入市，11月开盘量居各区域之首；李沧区11月有绿城理想之城、李沧万达广场、蓝山湾三期、中海国际社区、玫瑰庭院共计5个项目开盘或加推新房源。市北、黄岛、即墨平均分别有3盘入市。但在11月青岛商品房销量TOP10排行榜（如下图），新上市的纯商品房项目，除了城阳区的卓越蔚蓝群岛、即墨的万科东郡之外，就再没有新开盘项目上榜了。

　　2012年11月份的青岛商品房销量TOP10排行榜

　　但总的来看从11月份开始，刚需购房者会有明显感受，小户型低总价的新房源越来越少，集中在岁末上市的许多都是改善型品质楼盘，而且市区热点区域新推楼盘还出现了价格的小幅度上涨。

　　显然，这一趋势还将延续到岁末，根据青岛新闻网房产统计，2012年12月青岛楼市预计共有23盘将开，其中8盘为加推项目、15盘为新开盘。从各区市开盘量来看，城阳5家楼盘即将开盘，仍位列各区市之首。四方、开发区、胶州、即墨各有3个楼盘开盘。12月开盘的项目中，改善大户型、高层住宅、低密度洋房、商住公寓、高端别墅供应充足，唯独“刚需盘”数量缩水。就拿“刚需聚集区”李沧来说，12月份海岸华府是该区域新开盘的重点项目，但目前在售的主力产品是多层，均价已经在万元/㎡左右；另一个备受关注将要赶在岁末上市的李沧银座广场得益于优越的地理位置，虽然推出的300余套刚需房源，但卖得也不是“刚需价”。

　　岛城刚需盘见少，而公寓、高端住宅和别墅开始“唱主角”，称霸岁末市场。市北区的自由港湾、城阳的招商LAVIE公社的loft、开发区金色海湾、即墨的海泉湾港中旅公馆都集中在12月上市，形成了岁末公寓“上市潮”。除了公寓之外，别墅也“扎堆儿”，12月开盘的别墅项目大多集中在城阳、胶州和即墨。以往主打“刚需牌”的城阳，在12月有5个新项目上市，其中洋房、别墅占了3席，分别是亿路发世家御园、正商红河谷、龙湖悠山郡；此外还有即墨海泉湾港中旅公馆、嶺海香澜郡，胶州的中置少海湾，让2012年末成了高端地产项目“风云际会”的一段黄金岁月。（数据分析整理：青岛新闻网房产）