破解5市楼市密码:即墨打出成本价 胶南仍死磕

    去年1月，楼市限购令倚天出鞘，一线城市无可奈何花落去。持续一年多的房地产调控已让楼市透露出冬天的寒意，库存不少但成交低迷。迫于资金压力，开发商逐渐松手，然而购房者却按兵不动，抄底之心坚决，观望氛围迟迟难破。而限购令外，二三线城市鲜有限制，县域房地产发展的市场环境迎来绝佳时机。即墨、胶州、胶南、平度、莱西，环绕青岛的五大县级市正矗立于风云际会的潮头。“限购”究竟给它们带来了什么？而在眼下楼市浓浓的观望氛围下，它们又经历着怎样的煎熬与重生？连日来，记者兵分多路，探访五市楼市现状，为您破解五地楼市密码。

    ■即墨 抄底成本价惊现繁华区

    平度推出惊人折扣，即墨也有一楼盘打出“抄底成本价”的广告。上周六上午，记者驱车沿着即墨烟青路自南向北行驶，在进入市中心的振华路上，迎面就看到了一个颇有规模的在建高层楼盘——即墨宝龙城市广场，30万平方米的商业全配套是这一楼盘的最大卖点，挂在楼盘外的“抄底成本价”“中心学区房”等巨大广告语异常醒目。

    记者在售楼处问询时，置业顾问号称成本价销售，市区难找这样优质又便宜的房子了。门口处竖立了成本测算的公式牌，以2号楼为例，均价为5580/平方米，首付可以享受九五折的优惠，如果是一次性付款，还可以在此基础上再享九五折优惠，实际交付价格是5036/平方米，直逼他们测算的成本价4920/平方米。“作为即墨市的中心区域，这里还是学区房，这个价格已经非常优惠了。”置业顾问表示，目前地角稍好的几栋小高层基本售完，要想选好的户型，必须早下手了。

    ■胶州 限贷影响大观望氛围浓

    记者来到胶州老城区，沿着郑州路一路自西向东行，能看到不少新楼盘正在建设。但总体而言，在老城区，无论是老房子还是新建楼盘仍以多层住宅为主。在郑州东路上，一个高层住宅项目打出保值增值的大广告，但记者走进去一看，人气较差，几乎没有看房人。据悉，该项目住宅起价5080元/平方米。

    “去年年初这个项目刚动工时，正值‘限购令’颁布，但胶州不限购，开发商感觉势头很好，想把价定到每平方米8000元，年中计划认筹时心理价就降到六七千元了，去年年底正式开盘时，对外报价直接降到了5000元出头，均价不到6000元。”一名业内人士向记者透露说，其实不只是这个项目，胶州其他在售项目也大致如此。尽管胶州不限购，但开发商并没有获得太多利好，受到限贷、交易税费大增等影响，去年年中至今，市场整体形势并不太好。

    不过，胶州首个品质大盘——中信森林湖的策划主管张鹏也坦诚表示，限购不限购倒是其次，眼下最令人头疼的还是观望氛围太浓，“受到银行限贷、交易税费大涨等因素影响，目前市场并不好，我们二期的联排别墅预计近期要推迟了，价格到现在都还定不下来。”

    ■胶南 新房存量多就是不降价

    记者驾车穿过胶州湾隧道后，沿着滨海大道来到胶南，新盘馨海国际城毗海而建，前排高层可以穿过一片别墅区看到秀丽海景。“买养老房，图的就是舒心，这儿能看海，也不拥挤，多敞亮。”来看房的市民小曾觉得房子盖得真不错，只是价格超过了自己的承受能力。馨海国际城一期的房子，面积相对较大，均价在8000元/平方米；二期在售房源面积相较小，在60—120平方米之间，均价为9000元/平方米。在优惠方面，也仅有很小的折扣，购房贷款享受九七折优惠，一次性全款享受九五折优惠。这样的价格直追开发区的房价，面对此番高价，前来看房的人观望的多，买房兴趣还不是特别高。

    “我买房是为了养老的，有个病，在这儿就医不方便啊。”由于楼盘周边配套不完善，加之距离隧道相对较远，购房者对胶南的热情显然低于开发区。记者了解到，胶南目前新房存量很大，在大青岛范围内都排名在前三，然而，大存量的开发商们却并没有将价格压下去，除去独特的区位优势之外，售楼人员的话也道出了西海岸高房价的原因之一，“我相信，我们的房价只会升不会降，现在的‘大青岛’战略，政策更加偏向西海岸的发展，这里今后一定会发展得更繁华。”

    胶南咬牙硬挺，但胶州、平度等地已有新盘打出较低的价格、或推出折扣较大的优惠，甚至是八三折。

    ■平度 新盘忙促销打出八三折

    2月19日下午5时35分，平度义乌小商品城一楼东侧的一处售楼处还在忙碌着，售楼处的4个圆桌旁坐满了购房者，他们正在与售楼顾问协商，为买房做最后的准备。“我们定了，就要这套90多平方米的。”一名年龄在60岁左右的老太敲定买房意向后，让儿子刷卡交上房款，这是他给小儿子买的婚房。在角落里，记者看到，一名售楼顾问还在向一对年轻夫妻介绍他们楼盘的信息，“我们楼盘离城不离市，闹中取静，而且刚开盘价格可以有优惠，最高可以打到八三折。”售楼顾问热情介绍，听完后这对夫妻有些动心，他们留下了电话后，说回家再和家人商量一下。

    记者在该处楼盘发放的宣传单页上看到，这处楼盘是2月18日开盘的，其中一楼盘标出每平方米3200元的震撼价。“我们刚开盘，价格因此有些优惠，但很快优惠活动就结束，每平方米的价格就超过4000元了。”售楼处的工作人员表示，他们目前销售的房子有380套，100多套已“名花有主”，至于优惠活动何时结束，对方表示不好说。

    ■莱西 优惠并不多价格不低头

    2月19日记者走进莱西湖畔的熙湖华府售楼处，因为恰逢中午，在售楼处没有见到购房市民。“现在是午饭时间，所以来看房的市民不多，一般下午来看房的人比较多。”销售处的工作人员告诉记者，到现在为止，他们的一期七成房屋已经卖出。工作人员表示，这处楼盘规划是2500套，一期就推出200套房子。去年6月份开盘时，起价是每平方米2980元，均价在3500元左右，如今这个价格已经蹦高，每平方米的价格已经超过4000元，小高层均价在4500元左右。

    再以府新嘉苑为例，这处楼盘靠近市政府，地理位置优越。销售人员表示，该盘是2008年开盘，当初每平方米的均价是2500元左右，如今该处楼盘价格每平方米的均价是5100元。“低开高走，是莱西楼市的一个现状，不少楼盘刚开盘，为了吸引客户群，就打出了优惠牌，但优惠活动很快就结束，价格就能上浮。”奥润投资有限公司销售顾问王艳告诉记者。

    【链接】 供需失衡考验开发商资金链

    据中国指数研究院青岛分院数据显示，2011年前11月，青岛全部物业形态存量房高达141609套，可售面积为1561.54万平方米，需20个月消化完。其中青岛新建住宅商品房存量房108369套，可售面积为1123.91万平方米。在108369套新房存量中，包括胶州、胶南等地在内的五市共有47117套，占了全市存量的四成还多。从以上数据可以看出，存量房超过1万套的区域为黄岛区、胶南市、胶州市和李沧区。其中，黄岛、胶南两地的存量高达29512套，占总存量的20.8%，西海岸成为青岛市楼市压力最大的区域。近年，黄岛、胶南楼市大打桥隧牌，房价如日中天，2011年6月30日，桥隧终于通车，但是也正赶上楼市大环境处于低迷状态，在房价成为购房者关注焦点的情况下，桥隧利好显得黯然失色。胶南尽管不受限购影响，但楼盘多供应量大，本地购买力有限，外地投资性购房者陷入观望，供需严重不平衡，开发商资金链受到严重考验。

    随着大青岛战略的实施，五市房地产市场也发生了巨大的变化，商品房在如火如荼的建设中，不仅如此，胶南、胶州等地还拉开了大规模的旧城改造，改造后提供了大量的商品房用地，这一方面对平抑房价、稳定房价发挥了重要作用，但另一方面也使得这些片区的房源出现供大于求的局面。在弥漫全国的楼市观望氛围下，面对新房存量的增加，五市也难免出现大幅优惠以加快销售的局面。

    【楼市面面观】

    一个地产人的胶州印象

    岛城地产观察人士张百忍表示，2008年的胶州，房价几乎没有降，大多数在胶州炒房的人没有很受伤，但也没有暴利，新城区就是每平方米4000元左右，海尔大道就是3000元上下。

    2009年胶州市场的恢复也是非常缓慢。当年夏天，别的地方已经销售的如火如荼时，见到一位本地开发商的销售员自豪地宣称，“我们的楼盘现在一个月都卖十来套了，真牛呀，要知道去年可是一套没卖呀。”而在价格上，老城区还是有很多楼盘卖2000元上下。到了2009年底，胶州楼市才算整体回暖，价格才有了一个上行，新城区普遍超过4000元，而水岸府邸第一次把它前排看水景的楼座上调到6000元以上。

    真正的转变来自2010年秋天的绿城紫薇广场开盘，均价6800元，套均150平方米的大户型，整体销售不错，这让整个胶州楼市开始释放通胀以来的涨价压力，周边楼盘基本上调了1000多元，都把价格拉到了6000元。可是，在这之后迎来调控，销售速度也慢了下来。

    一个胶南人的炒房故事

    土生土长的胶南市民万先生在胶南老城区有一套自住房，还想买套东部新城区的海景房，既想改善居住环境也可以做投资用。他2009年通过朋友以每平方米4550元的价格买到了一套 “无敌海景房”的楼房，付出的代价是把车卖了作为预付款，然而，这座海景楼房到现在才盖了一半，但是周边的房价已经涨到了每平方米一万元左右，“值是值了，就是心里一直着急，不知道什么时候才能交房。”万先生说，他觉得现在胶南的楼市处于有价无市的尴尬处境，他的朋友圈子现在基本上都没有买房的了，都处于观望状态，不管是新房还是二手房交易量都不多，胶南的房产中介也倒闭了一批。

    从2004年到2011年，胶南房价也一路高涨。“2004和2005年的时候，胶南的房价还非常低，甚至高层楼盘都不多，均价每平方米2600元左右，一直到2008年，胶南房价一平方米达到了4500元左右，到2008年年底，胶南的楼盘开始提价。”万先生说，现在天津路楼盘最低价7995元/平方米，海王路比较高档的一个楼盘每平方米8000元……在不到3年的时间，胶南楼市创造了“奇迹”，房价也跟着涨了上去，而当年参与炒房的不少胶南当地人都挣了一大笔。

    一个普通人的即墨情结

    “即墨这几年的楼市，真是一年一个样，增长幅度一点不比青岛慢。”即墨本地市民刘先生介绍说，这几年看着新楼盘一个个崛起，高层到处扎堆，走在即墨市区的大街上，几乎都分不出这里是即墨还是在青岛市区。

    刘先生说，2007年他在位于西部城区的即发阳光城买了一套带阁楼的新房，单价不到2900元/平方米，这才不到5年的时间，这一片小区已经卖到8000元/平方米以上了。“即墨的二手房似乎比新房更吃香，当地人习惯于住多层，对于高层还不太能接受。”刘先生说，之前很多楼盘大多都是多层，而现在开发的新楼盘以高层居多，这跟青岛市区的趋势差不多，多层将越来越吃香，价格上自然也不会低。

    这两年，刘先生一直关注楼市变化，他在青岛市区和即墨各有一套房子，随着工作的调动，最近他又回到了即墨，看着不断崛起的高楼，他都觉得有些不可思议。刘先生说，一直以来，即墨人比较偏爱的还是西部新城区，在当地人的概念里，市区大致可以分为三大部分，中部以市政府为中心的中心区，也是大家俗称的东部老城区，再一个就是东部开发区以及西部新区。以文化街为中轴，向南北两端辐射，近几年开发的一大片新楼盘受到当地人青睐，二手房的价格也在不断上涨中，在他居住的周边几个小区，像德馨园、海信马山新城等二手房每平方米都卖到七八千元了。

    【买房故事】

    平度刘女士： 费了好大劲给儿置婚房

    女儿出嫁了，儿子读完大学参加工作，但已经退休的平度市民刘女士没有闲着，她到朋友店里帮忙，每月的收入能赚到1500元。3天前，刘女士完成了自己最大的心愿，拿出家里多年的积蓄，在平度青岛路附近给儿子买了一套90多平方米的新房，每平方米3000多元，这套房子是她为儿子准备的婚房。对于新房，她很满意，只不过付上了15万元的首付后，每月还要还贷款，日子也就紧巴了。

    改善住房条件，购买新楼盘，也是目前平度楼市的一个现状，今年50岁的王先生刚刚花了40万买了一套套三的房子。“我原本有一套80平方米的套二房，考虑到旧房没有暖气，而且小区配套跟不上，我就把房子卖了。”王先生说，他经过两个月的考察，在平度城南一处楼盘新置了一套新房。

    莱西胡女士： 凑钱买套房变身城里人

    在莱西的购房人群中，记者了解到，在莱西乡镇生活的村民占据了 “半壁江山”，他们也成为购房中不可忽视的一部分。今年28岁的小胡每月的收入在2000元左右，在莱西当地收入还算可以。小胡老家在梅花山街道办事处，父母是地地道道的农民。去年年底，小胡在家人的帮助下，付了18万元的首付，在熙湖华府售楼处买了一个面积80平方米的小高层，摇身变成了城里人。

    小胡说，她看好的房子是80平方米，每平方米的价格在4000元左右，但32万元的房款对于他们家来说，是个不小的负担。小胡说，后来经过亲戚帮忙，她凑齐了18万的首付款，现在每月需要还房贷近1300元。“除去房贷，我每月还能剩下700多元，因此就要节衣缩食，日子过得紧一点儿。”小胡说。

    莱西刘先生： 漂泊半辈子回乡度晚年

    在莱西府新嘉苑售楼处门口，记者遇到了前来看房的刘先生，他已经在附近的仁和梅苑安家，这次来售楼处是帮堂弟看房子。“我的爷爷老家在莱西，当年闯关东去了东北吉林，后来爷爷带着父亲回到了老家莱西。”刘先生告诉记者，他退休后也和家人一起从吉林回到莱西，并在当地买了一套套三房子安家。

    “我堂弟还在吉林，他听我说莱西这两年发展很快，也想回莱西。随着年龄大了，我们都想落叶归根，在莱西生活。”刘先生说，他已经详细询问了几处楼盘的信息，售价和户型内容都记下来，回家打电话想和堂弟沟通一下。刘先生说：“对方觉得合适，就选时间回莱西一趟，看看房子。”该售楼处工作人员表示，他们的客源也有外地人，除了像刘先生这种在外漂泊的莱西人外，还有的是在青岛经商的外地人。