回望2011年楼市坎坷路:失落挣扎降价成关键词

    2011年，是一个漫长的楼市等待期，房地产商没有等来市场回暖的一刻，购房者也没有等来想像中的房价深度回调。2011年，是走出楼市调控“怪圈”的一年，房价终于没有越调越高，房价将要回调的预期变浓。青岛楼市的住宅月度成交不温不火，而存量却在快速窜高，买方、卖方以及调控政策的多方角力还在继续。

    1月是开始，也是终结

    2011年1月的楼市，和全年之后11个月灰暗的基调格格不入。1月还是那么亮丽，延续过去三个月的高歌猛进，青岛新建住宅成交量继续突破一万套，“反季节”的火爆还在继续。

    其实，危机已在此时出现。1月18日山东省召开住房和城乡建设工作会议，会上济南、青岛明确成为山东两个推行“限购令”的城市。随后，因限购的细则未出台，“限购令”如许多调控政策，再次让许多人急登 “政策末班车”，不少楼盘抓紧签约，当月成交量激增。据青岛新闻网房地产频道的跟踪统计，1月19日至31日之间，青岛住宅每日平均销量500多套，远超1月中上旬平均300套左右水平。

    2011年1月是全年的开始，也是上一个楼市旺市的终结，楼市调控玩真的，狼来了。

    失落的上半年

    2月过春节，放假期，素来是市场低谷，当月2900套的新建住宅成交量，比2009年、2010年略高。根据青岛新闻网房产频道统计，2月份李沧高端项目绿城理想之城成交362套；浮山新区，均价万元以上的楼盘青建依山半岛签约134套。可以看出，虽然限购出台，但看涨心态不能一天消失，只要认为价格不太高，还是有人出手的。

    进入四月份，国家相关部门频繁释放调控加紧信号，显示调控决心，市场预期进一步走低。各楼盘对 “五一”小长假不抱太多幻想，中铁华胥美邦、绿城理想之城西子公寓、中冶圣乔维斯、阳光公园一号、山河城等项目均选择4月中下旬提早开盘。

    4月19日，中铁华胥美邦首期推出300余套房源，开盘均价在 6500元／平方米，当日基本售罄。据称，购房者中刚需人群占了九成，多是在市区工作的 “新青岛人”，年轻人短期内看不到房价下降的希望，不得已北上城阳买房。

    上半年，多数楼盘表现谨慎，一次性推出的房源都在二三百套，价格已不再上涨，比如李沧区山河城、映月公馆等新盘在9000元/平方米徘徊。彼时，李沧一个楼盘的营销总监告诉记者，刚需客户对价格比以前敏感，因为市场不明朗，出于资产安全的考虑，客户一般会买价格低的房子，同一区域价格低的房子卖得好些，总价超过80万元的房源已很难销售。

    据相关营销机构统计，上半年青岛多数项目开盘销售率低于60%，与去年的“日光盘”频出有天壤之别。与此同时，全市新建住宅存量达到历史最高水平，这必然增加下半年的销售压力。在经过三四个月等待之后，开发商没有待到市场回暖的那一天，上半年销售旺季依然冷冷清清。

    挣扎到“金九”

    7月底，在2011青岛住交会组委会举办的青岛地产论坛峰会上，业内人士已普遍对后市不那么乐观，“快跑”成了大家的共识。青岛房地产经理人俱乐部副秘书长龙江在采访中认为：“开发商下半年会快跑，也就是快速销售，唯有加大优惠，拿到钱才能生存。”

    7月份，李沧大盘中南世纪城以 “低价入市”姿态开盘。7月16日开盘当日共推出556套房源，均价7500元/平方米，同样也打出了李沧区最高性价比楼盘的口号，一直持续热销至9月。

    8月20日，处于李沧地产核心区域的李沧万达广场首期推出700余套房盘，当日销售500余套。据了解，该项目开盘均价约为9500元／平方米，与周边房价水平基本持平。

    9月22日，胶州项目青岛风景高调低价入市，3300元/平方米的均价、首付5万元起的低总价优势，令项目一期800多套房源在短短几天内销售完毕。之后，一个月的时间，销售过1200套，去化率达75%。

    经8个月“限购”，各项目销售价格仍没有明显走低，真正的降价不在“金九”，而在“银十”。

    降价从“银十”开启

    进入10月，耐不住寂寞，希望快速走量的开发商多起来，或低开或打折，楼市一时热点频出。

    10月20日，城阳龙湖悦澜居小高层首开，6500元/平方米的均价和5500元/平方米的低起价震惊岛城楼市。当天共计推出421套房源，3个小时，房源全部售罄，销售金额4亿多元。同区域项目青特花溪地也紧急调整价格，与龙湖打起了价格战。

    11月20日，李沧万科生态城开盘，精装房均价约在8500元/平方米，当日狂销一千余套房。此前，周边新盘毛坯房的价格已经超过9000元/平方米。以低开策略，万科生态城实现了快速销售的目的。

    此外，受万科生态城热销带动，李沧另一项目春和景明，也开出7500元/平方米的均价。该盘此前曾达到9000元/平方米的价格水平，是市内四区项目中为数不多实实在在的降价盘。

    岁末，零星的降价盘，远没形成燎原之势，价格全面下降的趋势没有形成，购房者的观望仍在继续。（张则涛）