存款跑不赢贷款 提前还贷是否合算无关还贷法

　　连续升息让提前还贷话题重起，借款人希望通过提前还贷减轻压力，部分“专家”则指点市民，在还贷的中后期提前还贷并不划算。房报记者请教银行理财人士得知，提前还贷是否合算，主要看借款人自有资金的收益能否跑赢房贷利率，与还贷法和还贷周期并没有关系。

　　提前还贷就省息等额等本都一样

　　“专家”表示，采用等额本息还贷法的购房者，在还贷的中期之后，月供基本上是以本金为主，此时提前还贷能够节省的利息很有限。而对于采用了等额本金还贷法的购房者，当还款期超过1/4后，月供中的本金开始多于利息，时间越往后，提前还贷对节省利息的效果越不佳。这种观点看似有道理，但其实是把月供中的利息和本金混为一谈，把已发生的利息和未发生的利息混为一谈。事实上，理论上能节省的利息都是未发生的利息，前提是你要提前归还本金，归还的本金多少，就决定你将来能节省利息的多少。

　　举例来说，如果你刚向别人借了1万元，利率就涨了，你会提前还给他吗？又如果你在几年前向别人借了10万元，到现在已经还了9万元，遇到利率涨了，你还会考虑提前还款吗？很多时候，正如“专家”指点的一样，前一种情况提前还款的多，而后一种情况提前还款的少。但事实上，这两种情况下，如果借款人原本都计划在一年内还清贷款的话，不论其采用何种还贷法，提前还款节省利息的效果是完全一样的，因为他们提前还款的金额都是1万元，今后都不用再支付这1万元借款的利息。

　　存款跑不赢贷款赶紧提前去还贷

　　明白了这个道理，是否要提前归还房贷，就不用再考虑还贷期限、还贷法等复杂因素了，只要看看自己手中的资金有没有闲置，或者投资收益有没有跑赢房贷利率就可以了。升息意味着存贷利率差拉大，如果您有大量的备用金存在银行，那么，哪怕房贷还款期就剩两三年，未还本金就剩三五万元，都应该提前还贷，而不是白白把利差“送”给银行。

　　银行理财人士提醒，通常情况下，房贷利率都高于同期存款利率，但由于前两年房贷市场竞争激烈，部分借款人享受到了7折优惠利率，按目前的利率水平计算，5年期以上房贷年利率仅为4.76%，而目前5年定期存款利率已经高达5.25%。也就是说，借款人的存款利率跑赢了贷款利率，因此，这部分借款人提前还款反而不合算。

　　银行理财人士还提醒，有些借款人习惯留较多的备用金，其实大可不必。房产具备融资功能，遇到急用，可通过典当、抵押等获取资金。虽然利率可能要高于房贷，但短期承担付出的代价要远远小于长期支付房贷利息。目前利率处于较高的水平，而将来用钱时利率可能下降很多，因此，这部分借款人应当选择提前还贷。