银行定价基准切换运行平稳 首套房月供有微调

对于广大市民而言，除了关心房价涨跌之外，房贷利率调整也是关注的焦点。10月8日起，房贷利率正式“换锚”，从以基准利率为基础转变为以贷款市场报价利率（LPR）为基础进行加点。“换锚”开启后，影响几何？记者近日在调查中发现，岛城多家银行的住房贷款利率已经转换为以 LPR为定价基准加点形式，与此前执行的房贷利率基本持平，对购房者月供支出影响不大。业内人士指出，在“房住不炒”的大背景下，未来房贷利率将保持基本稳定。

调查：多家银行执行新定价基准

10月8日起，个人住房贷款利率政策发生了新的变化。人民银行此前发布的公告称，自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。全国范围内新发放首套房房贷利率不得低于相应期限LPR；二套房房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点（1个基点等于0．01％）。根据9月20日出炉的新一期LPR报价，主要与房贷利率挂钩的5年期以上LPR为4．85％，与上次持平。这意味着10月8日后新发放的住房贷款，首套房的利率不低于4．85％，二套房不低于5．45％。

近日，记者走访多家银行了解到，岛城地区辖内商业银行房贷利率变轨正在稳步推进当中。中国银行、农业银行、建设银行、工商银行、交通银行、青岛银行、邮储银行已将房贷利率调整为首套房房贷利率不低于相应期限LPR加78．5个基点，二套房房贷利率不低于相应期限LPR加103个基点的定价基准。此外，在房贷利率方面，青岛农商银行、招商银行首套房房贷利率不低于相应期限LPR加79个基点，二套房房贷利率不低于相应期限LPR加103个基点的定价基准。

青岛银行工作人员表示，已完成新发放个人住房贷款利率以相应期限LPR作为基准的相关准备工作，以保证该行房贷利率的相对平稳，维护区域房地产市场健康稳定，目前已经对该行个人住房按揭业务涉及的制度、合同和系统进行了相应调整，满足LPR定价要求。“9月底时咨询房贷政策的人不少，但即使节前提交贷款申请，审批下来也在10月8日之后了，因此这些贷款也是按照LPR加点形成利率，而不是此前的基准利率基础上进行上浮。”一家国有大行网点的工作人员称。

分析：“新机制”下月供额变动很小

对于此次调整，市民最关心的就是“买房成本贵了还是便宜了”？业内人士表示，房贷利率与LPR挂钩后，更能体现市场导向，后期房贷利率的涨与跌，将由市场来定价。

8月下旬记者走访青岛各大银行时发现，在房贷利率方面，当时银行普遍执行首套房房贷利率较基准利率上浮不低于15％，为5．635％，二套房房贷利率较基准利率上浮不低于20％，为5．88％。而此次岛城多家银行在房贷利率方面从以基准利率为基础转变为以相应期限LPR为基础进行加点后，“首套房房贷利率不低于相应期限LPR加78．5个基点、二套房房贷利率不低于相应期限LPR加103个基点”的定价占主流。调整后首套房房贷利率不低于5．635％，二套房房贷利率不低于5．88％。比如，购房者贷款100万元，贷款期限20年，采用等额本息还款方式。以首套房房贷利率为基准利率上浮15％或相应期限LPR加78．5个基点来计算，本息合计还款约167万元，每月月供约6955元。

上海易居房地产研究院日前发布了《中国LPR房贷利率报告》。基于北京、上海、杭州等14个城市的统计结果，报告以“100万元贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的贷款案例进行成本测算，进而观察LPR贷款利率下购房者的月供压力发生了什么变化。从测算结果可以看出，14个城市在执行LPR贷款利率后，首套房的月供额比过去增加了6元，而二套房的月供额比过去增加了15元。类似月供额的变动非常小，基本上不会对购房者形成太多干扰。

展望：短期内房贷利率基本稳定

采访中，不少银行工作人员对房贷利率的“换锚”表现得泰然自若，分析称“新的利率变轨并未对购房者产生太多负担，按照新机制，房贷利率变动不大”。

8月20日，央行副行长刘国强在国务院政策例行吹风会上透露，新的LPR形成机制并不会使房贷利率下降。刘国强表示，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，保持个人住房贷款利率基本稳定。央行同时还宣布，按照“因城施策”的原则，各地可以在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

融360大数据研究院分析师李万赋分析指出，LPR新机制的出台是为了降低实体经济融资成本，重点还是支持实体经济、引导资金向小微企业等倾斜；对于房贷来说，大方向仍然是避免干扰房地产政策的执行，即使LPR下行，银行也会通过改变加点基数保证短期内房贷利率的基本稳定。

【延伸阅读】银行定价基准切换运行平稳

新发放的商业性个人住房贷款利率正式“换锚”，以贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。“换锚”后各地利率政策下限切换如何？购房者如何打算？个人房贷利率如何变化？

“因城施策”平稳过渡

在改革完善LPR形成机制的过程中，为确保区域差别化住房信贷政策有效实施，人民银行明确了个人住房贷款利率调整相关事项。个人住房贷款利率要同时受央行的房贷利率底线、当地LPR加点下限、银行浮动加点三方面因素影响。

各地按照“因城施策”原则，陆续制定本地区利率定价基准转换方案，市场利率定价自律机制确定了当地LPR加点下限，利率定价基准切换前后房贷利率下限保持基本稳定。记者了解到，目前北京已经明确，首套房利率在LPR的基础上上浮不低于55个基点，二套房不低于105个基点。上海地区初步明确为，首套房利率不得低于LPR基础上减20个基点，二套房则不得低于LPR加60个基点。

据了解，目前全国各省市已按照公告要求明确本地区个人住房贷款利率政策下限。新发放商业性个人住房贷款利率调整转换工作平稳有序，转换前后利率水平保持基本稳定。

首套房月供有微调

记者走访北京、上海、南京、深圳等地多家楼盘、中介机构发现，购房者对房贷利率定价新机制落地表现得较为淡定。

打算在深圳购买首套房的郭女士算了一笔账：当前招商银行深圳分行执行的首套房贷利率是5年期LPR基础上加30个基点，即5．15％，较定价调整前上浮了0．5个基点。“400万元的房贷，按照30年等额本息方式计算，每个月只比新政策执行前多还12．3元，其实变化不大，我还可以接受。”郭女士说。

江苏一家国有大行人士告诉记者，结合住房信贷政策要求和贷款风险状况调整后，江苏多地的房贷利率位于旧政策的利率区间内，变化不大。

“换锚”落地后，不少人担心要多久后才能放款，会否出现排队等放款的情况。记者从工行、农行、中行、建行、邮储、中信、招商等多家商业银行了解到，目前大多数银行已做好相关准备工作，可以实现新发放个人住房贷款利率定价基准平稳转换。

自央行发布相关公告以来，各商业银行加快做好合同调整、系统改造、员工培训等工作，保障全面正式转换顺利实施。

据新华社