业内:给"银十"置业者提金融建议 预留机动资金很重要

    随着近期岛城楼市的升温，楼盘上调价格已不再是市场个例，多区域二手房报价也开始频频被房东提高，如此一来买房的总支出也在逐步增加。在这种情况下，选择贷款购房的置业者越来越多，对于住房贷款也越发依赖。在“银十”来临之际，新闻网记者联系到几位金融界业内专家，为置业者提供独家购房金融建议。

    贷款置业除了首付款 要留出至少5万元的“机动资金”

    “最近遇到不少客户，贷款买房出现了手中资金与购房支出存在偏差的情况，手中有30万，就计划首付三成，正正好好买一套总价100万的房产，而房屋维修金、税费的钱都没有计算在内，在买房的过程中出现了资金短缺，然后四处向亲朋借钱，甚至有客户置业环节被拖长或中断。”南京路一家国有银行的信贷工作人员如是说。

    对此，该信贷工作人员建议，无论是购买新房还是二手房，应该先列一个价格清单。这份清单并非只有房子总价和单价，中介费、各类税费以及房屋维修金等前期需要缴纳的费用，都应计划在内。这样可以避免不合理的购房价格预判，要选择自己经济能力可以接受的房源。一般来说，即便是贷款购买一套百万以内的刚需住房，除了首付款还有至少预留5万元的机动资金，便于应付其他购房开销和突发情况。

    年轻置业者更适用“等额本息”还款方式 中产可选用“等额本金”

    “还款方式是选择等额本金还是等额本息贷款？虽然是个老生常谈的话题，但这是每个来咨询贷款的客户都很迷茫的。”香港西路一家股份制银行的个贷部负责人对记者说道，“其实这两种方式并没有哪个更合算，只看哪个更适合贷款人的情况。”

    简单来说，等额本息还款方式，每月的还款额度相同，有利于记忆、规划、方便还款、固定还款压力均衡等优势，所以比较适宜年轻的贷款购房人士。在开始时觉得很重的供楼压力，到后期可能会随着年龄增大或职位升迁，收入会增加而觉得相对有所减轻。

    如今改善房源当道，不少中产阶层也进入了置业大军。对于这些经济能力较强的群体，等额本金应该是比较合适的方式。等额本金还款方式，在前期的还款金额较大，之后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的人士，如投资需求的购房者，较多会选择等额本金还款方式。在贷款时间较短的情况下，一方面可以节省一部分利息，一方面可以迅速减少剩余的本金，在有需要的时候提前还贷将贷款结清，然后出售房屋套现从而可以进行其他投资或资金周转。

    二手房贷款程序多 房屋评估很重要

    随着主城区土地供应量的减少，新房供应量和成交量均逐渐下降，青岛二手房交易逐步旺盛，二手房贷款在个人贷款业务中的战略地位更加凸显。今年8月份，已有国有银行成立了青岛首个二手房贷款中心，可见二手房贷款业务量正在与日俱增。

    以往二手房贷款由于涉及到住房评估一事，有些购买老房龄住宅或是学区房的市民一直感到很头疼，特别是超过20年房龄的住房，贷款难度极高。不过，目前青岛已有有不少银行对老房贷款条件已经放宽。一家国有银行个贷经理告诉记者，贷款期限加房龄，目前最长可做到50年。这意味着，一套20年房龄的二手房，如果不考虑贷款人年龄等条件，这套房子最长可贷款30年。而之前多数银行一直执行贷款期限加房龄一共40年的规定。

    虽然二手房贷款政策日渐宽松，但二手房贷款相对于新房贷款，程序较多。一般来说,只要双方协商确定二手房的买卖价格,房地产管理部门就能办理登记过户,但是发生以下几种情形时,需要进行二手房贷款评估: 1、二手房价格远低于市场价时；2、买卖双方一致认为有估价必要时；3、对二手房进行房地产保险时；4、用公积金等方式申请抵押贷款时；5、产生意外的房地产纠纷时。如果发生以上情况,必须经过评估确定贷款额度,按照评估价和交易价格较低者计算贷款额度。

    值得注意的是,购买二手房的可贷额度并不是购买价的70%,而应以二手房评估价为基准,30%是评估价的比例，可贷款额度是评估价的70%。特别是不少贷款购买学校周边老房的人，容易遇到评估价往往比市场价要低，在这种情况下，如果贷款预期乐观，很可能出现可贷额度无法支付房源售价的问题。所以计划购买一套二手房前，可先咨询专业的评估师，估算可贷额度，再集结合自身经济情况，进行置业。