细思恐极 链家原来是一家“金融公司”？

    最近链家摊上事儿了，几乎被媒体和政府吊打。

    事件复盘

    2016年2月22日，上海市消保委通报链家的服务乱像。爆出链家向消费者出售有问题房源，差点让他们几百万的购房款血本无归。

    受害人之一的黄先生在购买一套被链家称为“有按揭贷款”的400万房屋过程中，到签订合同时才发现所谓“按揭”竟是总价340万元的抵押。为推进交易，得先帮房东还抵押。

    而链家表示可以借钱给黄先生，把这个房产继续交易下去。操作方式是由链家垫资110万元，月利率1.6%。

    另外一位庄先生的经历也相似。

    上海住建委的处理意见是：链家被上海市住建委勒令下线其金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理业务。

    野蛮扩张的链家

    链家的全称是北京链家房地产经纪有限公司，它是国内最大的二手房中介公司之一，于2001年成立。2015年，链家的成绩单是：覆盖17个城市及地区、3500家门店、5万余名经纪人、年交易额4000多亿元。

    自打2014年，链家开启“走出北京”战略以来，它就开始了积极侵略性和野蛮性的扩张。此后，链家先后收购、合并了上海德佑地产、北京易家地产、深圳中联地产、杭州盛世管家、北京高策地产、广州满堂红和成都伊诚地产。

    以上海为例，自从链家并购德佑地产后，截至2015年12月，其门店数量一下子从20家增长到超过1200家，预计未来目标是2000家。一时间，仅仅一条街，从街头到街尾，便可以出现若干家链家地产的线下门店。

    一下子发展这么重的门店模式，链家冒着极大的品控和风控风险，不管是业务员还是本身的业务线。就此次事件本身而言，一开始大家都以为是房源之错。

    但抽丝剥茧后，才发现，链家竟然是一个有着庞大资金池的金融公司，在它的业务线里，中介服务只是最为普通的一条业务线而已。

    其错何在？

    第一，高息贷款

    在上述两例案件中，链家方便无不鼓励其消费者在链家平台进行用于短期资金周转的借贷服务。

    由于大多买房者属于刚需性用房，即需要卖掉手中的房子，才能买新房，因而其中会存在时间差。而由于一般银行不会接受短期贷款，因而像链家这样的中介经纪有了可乘之机。

    链家提供月利率统一为1.6%，合年利率19.2%，这相当于银行贷款利率的四倍。一般而言，银行6个月以内的贷款年利率为4.35%，5年以上的贷款利率也只有4.90%，因此链家的19.2%年利率是完全超过银行当期年利率，并属于违规高利贷。

    第二，自我担保

    在链家上，所有的金融产品都是由一家叫“中融信”的公司进行担保，并是“保本保息”的。而经查实发现，中融信的唯一股东就是北京链家房地产经纪有限公司，董事长为左晖。

    第三，资金沉淀

    以理财产品“理房通”为例，该产品的投资协议都是由投资人和链家地产、中融信签订的，而不是和借款人签订直接协议。“理房通”就好比链家的支付宝，购房者将买房所用的定金和首款放在“理房通”内被冻结，直到房屋过户后才会将资金解冻，转给卖房人。

    “理房通”网站数据显示，其已完成了高达1300多亿元的交易额，其中北京地区就占到了1200亿元。有质疑认为，千亿规模的交易仅以常规的3成首付计算，也有300亿的资金沉淀。

    假设真的存在这样巨额的资金沉淀，这笔钱是停留在银行的备付金账户还是会变成高息贷款，由于整个交易流程都在链家体系内部，其具体细节并不可知。

    第四，放大杠杆

    从链家理财自己公布的2015年经营数据中可以发现，其全年138.2亿元出借资金中，有24.4%的资金用于购房首付，约33.7亿元。也就是说，链家在向购房者出借资金，充当首付，这就好比在向房市加杠杆，它是一种场外杠杆，也是一种不受监管的杠杆。

    据悉，链家提供的杠杆比例高达1:10.

    传统来说，中国的房市杠杆为3:7，也就是说100万的房子，首付为30万就可以购买了；今年2月2日，央行给房市加杠杆，在不限购的城市里，首付可以降到20%，形成2:7的4倍杠杆。

    央行加杠杆的初衷是提高资金流动性和利用效率，即用有限的钱进行买房消费。

    警示

    此次的链家事件揭开了一块行业“遮羞布”，即房产服务行业存在金融创新和政府监管上的多重问题。

    由于房产中介们长期缺乏规范，链家才可以大胆“创新”，开拓其金融业务，也没有事前申请任何金融牌照.

    可以说，链家是充分探索了市场需求才开设这一条条业务线的，它深知买房者需要什么样的金融服务，但未对这些金融服务产品进行足够的风控管理，这也可以被解读是对消费者的不负责任。能看的出，由于业务条线发展太快，链家在专业人才配给上显得力不从心，从而也是导致其业务变得不可控的一个原因。