青岛半年卖地超160亿 新地入市农村包围城市

　　2014上半年全市商住办地块供应一览

     从全市各区市土地供应情况来看，推地区域主要集中在郊区，尤其是即墨古城改造和胶东新机场的大规划的利好，带动土地市场的全面爆发。6个月的时间内，市内6区共有62宗地块上市，郊区4市则有149宗地块上市，比例达到1：2.4左右。市南推地2宗，市北推地6宗，崂山推地3宗，李沧推地6宗，城阳推地16宗，黄岛推地29宗，即墨推地65宗，胶州推地47宗，平度推地10宗，莱西推地27宗。

     从每月推地情况来看，1月土地市场迎来了新年的“开门红”；随后传统“淡季”波及2月、3月，推地速度放缓；“银四”开始土地市场渐行渐暖，4月推地33宗、5月推地32宗，6月推地49宗。

　　2014上半年个月供应地块数量一览

     从具体拍卖情况来看，2014年1月份青岛土地市场就延续了上一年的良好态势，开年迎来了82宗地块的“爆发期”。除了市南区宁夏路87号、三九大饭店旧址山东路15号两颗“重磅炸弹”上市外，老四方瑞安路20号22号等多个老企业搬迁改造地块也纷纷走上拍卖台。

     春节过后，推地速度突然放缓，2月上市量骤减到9宗。主城区只有一宗东李宾川路以东、金水路以南、毛杨路以西、习水路以北地块，土地总面积54245.3㎡，规划建筑总面积226123㎡，土地用途为商服、住宅，拍卖起叫价为3350元/㎡。郊区方面，西海岸推出4幅地块、莱西3幅、平度1幅。

     崂山区枣山路3宗地块在“金三月”走上拍卖台。“银四”迎来曾为原肿瘤医院旧址的开平路22号，如今作为中心医院片区改造安置项目上市。值得一提的是，当崂山区极地海洋世界旁科教地块上市时，起叫价定为9231元/平米，能否刷2014年“新地王”之称引起了市民的无限遐想。

     “红五月”30宗地块入市，主城只有1宗新都心地块和1宗东李世园板块“亮相”，其他28宗地块来自近郊、远郊，包括即墨古城改造地块、胶东机场地块、“黑马”莱西地块。6月来临，主城区意外地出现了“零上市”现象，上市的49幅地块均位于郊区。城阳高新区3宗住宅地块上市；胶州此轮可是19宗地块“齐上阵”；即墨推出9宗古城改造地块；莱西市13宗地块入市……

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【商住办公地块不愁成交】

174宗“找婆家”、“礼金”高达142亿 5宗主城地块引发“血战”

    在上半年成交的425宗各类型地块中，共有174宗商住办公地块成功拍卖，交易总面积为高达6385457.72㎡，卖出1427088.08万元——超142亿元的高价。而记者整理去年的数据时发现，2013年上半年成交的商住办公地块仅成交了149宗，不过交易面积高达9539502.08㎡，成交总价超123亿元。相比而言，虽然今年成交地块数量增加、地块面积变小了，但是卖出的“地价”远远高于去年。

2014上半年重点地块成交一览

    上半年，市区9宗黄金地块花落谁家是青岛广大市民们最感兴趣的，其中5宗地块不负众望地上演了“疯狂拍卖”的好戏，多家开发商为了好地角“血拼”到底。

    名声“响当当”的市南山东路15号地块，拍卖当天经过34轮“疯抢”，才被青岛海信瀚海置业有限公司以8950元/㎡高价“纳入麾下”，成功摘取2014年首个“地王”桂冠。当时的拍卖起叫价仅为6700元/㎡，溢价率33.5%。

    春节一过，市北的两幅老企业搬迁地块又演了一出“群雄逐鹿”的好戏。滨海新区的瑞安路地块，由于两家竞买人互相胶着不放，主持人先后3次提价，在64轮不间断叫价后，青岛康润房地产开发有限公司“抱得美人归”，成交楼面地价6070元/㎡，成交总价1268727120元，突破12亿元；同天登上拍卖台的海安路地块也是“香饽饽”，3家竞买人75轮叫价声“此起彼伏”后，华融纺联（青岛）投资有限公司才最后以楼面地价4970元/㎡将其揽入怀中，成交总价482555192元，接近5亿元。

    开平路22号本是一处老四方中心医院的回迁安置地块，这看似不起眼的地块却“真真儿”地上演了一把“万万没想到”。或许是众开发商看上了“由政府统一支付房款”、“可迅速回笼资金”这与生俱来的优势，拍卖一开始就有3家竞买人同时盯上这块“流油儿肥肉”，经过121轮“血拼”后，开平路22号地块被97号竞买人——青岛莱建置业有限公司成功竞得，成交楼面地价4615元/㎡，成交总价24242.3504（万元），溢价率高达35.1%。

    6月，世园会的热风吹向土地市场。李沧区九水路南、习水路北、合川路东地块一上来就受到5家竞买人的“轮番轰炸”，拍卖现场出现了多家轮番喊价的胶着状态，主持人也多次调整加价幅度。最终该地块经过近1个小时、整整100轮“厮杀”后，才被26号竞买人以4610元/㎡摘得“金绣球”，成交总价58500.9万元，超过5亿元，溢价率31.7%。竞得方为北京城建兴华地产有限公司，这家公司对于许多青岛人来说十分陌生，据记者现场了解此次是该公司首次入青拿地。

    令人诧异的是，上半年全市“最贵单价地王”的称号竟然是一宗科教用地。该地块位于东海路以南、极地海洋世界以西，东部前海一线绝佳位置自不用多说，即便起叫价喊到9231元/㎡也无可厚非。占地面积为3.19万平方米，规划建筑面积2.55万平方米，出让年限50年。或许是因为地块价格太贵，不少开发商望而生畏，当日拍卖现场气氛并不热烈，88号竞买人青岛海尔集团轻松夺标，土地总价236,079,044.30元，成交楼面地价仅比起拍价高出20元/㎡。

2014驻青4家千亿军团成员都有新动作 3家将触角伸至郊区

    从万科的一家独大，到与绿地、万达、保利、中海、碧桂园、恒大的“七雄争霸”，房企“千亿军团”扩容彻底引爆了2013年的行业沸点。2014上半年，驻守在青的几家全国“龙头房企”有哪些新动作呢？

2014驻青4家千亿军团团员有新动作

    中海地产深耕青岛多年一直都活跃在青岛主城区，开发项目集中在市南、市北和李沧，除2008年在胶南开发过一个项目——中海熙岸之外，大部分均为主城区核心地段高端楼盘。2014上半年中海也开始将拿地的触角伸向了郊区。今年2月，中海地产此次一举拿下的13宗地均位于即墨田横镇王村中心社区附近，地块总面积872007.3㎡，总成交价约9.2亿元。即墨田横镇片区在其强有力的入驻后，相关配套及周边基础设施建设也将更加完善，区域未来发展将无可限量。

    如今青岛西海岸新区成立的消息余温未退，西海岸土地市场也是热度有增无减。6月，总面积超过6万㎡的三幅地块又被地产大鳄万达悉数收入囊中，成交总价超过1.3亿元。此次成功拍出的三幅地块是青岛西海岸新区成立后的首次土地成交，意义重大，新区成立势必将形成更大的“西引力”。

    实力房企碧桂园的版图也在不声不响地扩张着。在去年碧桂园动车小镇项目正式落子青岛北岸新城之后，城阳棘洪滩这个曾经是一片盐碱地的偏僻小镇就迅速成为岛城产业地产的焦点片区。今年在紧邻动车小镇的区域，碧桂园再次出手，拿下40021㎡新地，成交总价4862.5515万元。

    提及重庆中路399号，不少市民并不感觉陌生，该地块在过去两年中已经因故停拍两次。但在今年4月末，该地块第三次登台之时，绿地控股集团青岛置业有限公司果断将其收入囊中，成交楼面地价并不贵——底价3465元/㎡，成交总价27266.2929（万元）。绿地进驻青岛的首个项目欢乐滨海城想必大家已经耳熟能详，接下来这个新地块如何规划也令人十分期待。

    从青岛土地市场上来看，推地总量还在不断增加，开发商们征战房地产市场的意念不减。不过，与昔日相比，不少开发商拿地心态变得更加小心谨慎了确是不争地事实，甚至走“农村包围城市”路线，借助新规划之力布局郊区，这为新兴区域的迅速崛起奠定了基础。

    此外，有业内人士表明，土地市场趋于理性会对后期的定价也会有一定抑制作用。因为虽然起拍价是固定的，但是开发商不去争夺土地会使土地价格回落，拿地成本减少，房价调节空间也会随之增大。（记者 王爽）

    【本文数据部分由青岛克而瑞提供】