独家:避开"万元线" 寻找刚需青睐的新兴片区

　　编者按：青岛楼市随着城市发展的利好也不断水涨船高。今年10月青岛新建住宅均价9570元/㎡，攀至全年最高点，同比增幅达到了9.9%。一年房价上涨了一成，正应了网友之间的那句玩笑话：“你买或者不买，房价就在那里，不断上涨。”

　　从岛城各区来看，市南市北房价几年前就破了“万元”大关，曾经的刚需集中地新都心、东李片区早就插遍先行者胜利的红旗，北岸新城城阳房价也直逼万元线。上万元的价格使得后来的刚需买房人“无从下脚”。然而随着青岛市政建设不断外扩，规划利好带动新区不断发展，曾经老工业区、荒凉的市郊、滩涂盐碱地变身为今日的新城。下面，记者带您避过“万元线”，寻找那些刚需们青睐的新兴置业区域。

　　【滨海新区】

　　范围：滨海新区位于海泊河以北、杭州路——四流南路以西、李村河以南、规划海岸线前沿以东围合区域，占地面积约18平方公里。

　　均价：8500元-9500元/㎡

　　滨海新区是老四方西北部重新规划之后的新名词。老四方是青岛现代工业的发祥地，中国第一辆蒸汽机车和内燃机车从这里开出，中国第一个化学染料厂也在这里诞生，纺织企业更为青岛赢得“上青天”的美誉，像瑞普电气、发动机厂、联创实业、双桃精化都是当年首屈一指、风光一时的老企业。“工作在哪里，工人们就在哪里安家”。几十年来，老四方因这些工人的入住已经完全形成了一个成熟的生活居住区。

　　然而随着时间的流逝，老企业的存在给城市的环境带来了难以负担的重压；局限的空间也阻碍了老企业的进一步升级，老企业向郊区搬迁势在必行。正在此时，老四方西北区域的规划横空出世，正式更名为滨海新区，未来将建成高端产业的聚集区、环胶州湾岸线的核心区、现代化城市的标志区。

　　据了解，滨海新城区内列出了企业搬迁腾空片区，涉及市区27个老企业，计划在3到5年内初步完成搬迁及城区改造工作，西北部老城区重燃生机。在那些曾经的老企业、老厂房上一个个新兴的居住片区正在崛起。

　　由于老四方距离市南、市北、李沧都比较近，环湾高速也十分畅达，便利的交通吸引了大批刚需置业者。此外，新楼盘在价格方面如今也比较“亲民”，地产大鳄绿地集团在此新建的欢乐滨海城项目就是一个大体量的综合项目，均价9300元/㎡，让许多置业者颇为心动；水清沟商圈附近的海情御园，起价高层9150元/㎡，也十分惹人注目。“老城区配套成熟，生活起来方便，我们想在这里安家。”记者走访中，不少年轻买房人如是说。

　　【沧海新区】

　　范围：东临重庆路，北至城阳区界、西依胶州湾，南靠李村河，区域面积约36平方公里。

　　均价：8100元-8500元/㎡

　　老青岛人都知道，如今的李沧区是曾经李村和沧口的合体，在人们的意识中，区域内“天生”就分为了三个板块：西部老沧口板块、中部李村商圈、东部世园会板块。随着区划整改利好不断升级，房价也因大规划利好而扶摇直上。

　　回想一年前的今日，均价8500-9000元/㎡的李村商圈、东李版块依然是刚需们喜爱的“热土”。时隔一年后，这两大区域房价已经纷纷突破了万元线，带动整个李沧区“脱刚”，开始成为改善型置业者的乐土。比如东李最具代表性的大盘——绿城理想之城，其刚刚开盘的诚园均价已经达到了13000元/㎡，中海国际社区均价10500元/㎡……都已经超过了万元线。

　　那么李沧区就再没有刚需们的立足之地了吗？仔细探究整个区域，我们可以发现在李沧西部还有一块区域一直处于价值洼地——沧海新区。

北客站及附属配套带动老沧口发展、周边住宅新盘增多

　　现在的沧海新区就是老青岛人都熟知的老沧口。早在1935年，沧口曾经和四方合并成为四沧区，同样着重发展老工业，有太阳橡胶、华新纱厂等诸多的“老字号”，大批产业工人、技术工人的聚集曾给这个老工业区带来无穷力量。并入李沧区后，随着其他板块的全新开发，李沧西部逐渐变得破落、老旧。

　　2012年市政府提出将沧口打造成沧海新区的新策略，全面建成辐射半岛，融综合交通枢纽、商务商业中心、会展信息中心、文化休闲中心于一体的大型复合型城市门户区，新规划让这个老工业园区重放光彩。

　　随着沧海新区的开发，旧房旧村进行了拆除重建，颠簸的老路也在进行大整修，新盘的建设也如火如荼，老沧口铁路北客站及附属商业配套开工成为带动老沧口发展的“桥头堡”。目前，区域内新盘芳馨园顶层在售，均价8800元/㎡，阳光香蜜湖二期小高层均价8000元/㎡，地产大鳄越秀的星汇蓝湾项目将于近期开盘上市。

【安子片区】

　　范围：安子片区位于开发区薛家岛板块东侧,四至为嘉陵江东路以东 ，长江东路以南，金沙滩以北、北海船厂宿舍以西区域。

　　均价：8500元-9500元/㎡

　　一湾海水之隔，让到岛城东、西两岸的发展大相径庭。当东岸高楼林立、城市发展风生水起之时，胶州湾的西岸则像是与世隔绝的一片孤岛，直到胶州湾海底隧道开通，才让两岸的时空距离大大拉近，西海岸楼市的发展也因此上了一个新台阶。

　　安子片区是距离隧道最近的一个片区，2001年开始进行了旧村改造项目。由于安子片区临近“亚洲第一滩”金沙滩，拥有得天独厚的自然景观及优越的地理位置，许多地产大鳄纷纷此开疆扩土，大建海景房。说起海景房，人们自然会想到东部沿海一线动辄2-3万元/㎡的高档楼盘，与其相比，正在发展中的西海岸海景房价格却十分“亲民”，均价8500元-9000元/㎡的价格让许多刚需群体在安家同时也实现了的在海边居住的梦想。

安子片区紧邻隧道口、西宿东工不是梦

　　对于刚需群体来说，除了房价低以外，还需要便利的交通来保障。“隧道通车后，只需要2元钱就能从火车站直达安子片区，半个小时就可以到家。”黄岛姑娘小王告诉记者，她和男朋友的婚房就选在了安子片区，“交通便利是充分条件，价格低是必要条件，它们是我留在安子片区的充分必要条件。”

　　目前，安子片区海景高层均价一般在8500元/㎡左右，部分高档楼盘能达到9000元/㎡以上。区域楼盘如西海景苑均价8300-8400元/㎡。即将开盘的致幸福预计均价7500-8000元/㎡，片区“元老级”高端楼盘，海尔山海湾五期龙璟已经上涨到9500元/㎡。

【惜夏版块】

　　范围：城阳东部惜福镇、城阳南部夏庄

　　均价:6000-7500元/㎡

　　与喧嚣、繁华的主城区相比，城阳惜夏板块宁谧、安静，甚至像一个“世外桃源”。惜夏板块地处于崂山延伸片区，属温带季风大陆性气候，无高温酷暑，山地、山林资源丰富，可谓有山有水、环境优美,是青岛北部原生态环境保护最好的一个地区。

　　在最新的规划中，惜夏居住板块的发展定位是建设现代化的居住板块，疏解城阳中心区人口、改善居住环境为主,未来将结合旧村改造，建设高质量现代化居住区，可安置人口19.1万人。

惜夏板块山美水美房价处于洼地

　　目前，这里作为生态居住片区的建设已经初具规模，各项生活配套正在紧张的修建中,因为惜夏板块开发时间不长，纵然汇集了全国知名的大牌地产公司如龙湖、海信、佳兆业等来此开疆扩土，但房价还在刚需可承受范围之内。新盘如智慧之城醍香花都洋房均价5500元/㎡，联排别墅134万起；高端楼盘喜山电梯洋房，均价8500元/㎡；中交阳光屿岸起价5380元/㎡。

　　交通方面，由于板块深居内陆，交通问题曾经是地块开发速度慢于其他区域的主因，但是青银高速、滨海公路修好后，开车从市区到惜夏只需半个小时左右,区域内还有116、312、372路等公交车四通八达。“刚需们买房，除了总房价低之外，还会看中楼盘周边环境和未来发展向。一方面，好山好水养育才子佳人；另一方面，政府投资力度是很强劲的，肯花重金打造宜居新城”，一位置业顾问这样告诉记者。

【高新区】

　　范围：南至红岛街道，北至棘洪滩，西至河套，东至胶济铁路，占地60万平方公里。

　　均价：6000-6300元/㎡

　　在“老青岛”的印象中，红岛就是一个“挖蛤蜊、吃海鲜”的小渔村，大片大片的滩涂和盐碱地并不“宜居”。可如今“大青岛”的宏伟版图已经呈现出轮廓清晰的“三城联动”，红岛和黄岛、青岛主城跨入同城时代，红岛也随即进入了加速度发展。

　　由中央政府规划的红岛经济区及周边区域主要分为三个板块：红岛板块、河套板块、高新区板块，高新区是整个红岛经济区的建设的重中之重。2008年，高新区作为红岛新区的“先遣部队”率先开工建设，用5年的时间换回一场“蝶变”，昔日好似荒郊野岭的自然村化身为胶州湾北部新城。一幢幢大楼拔地而起，宽阔的马路连接的新兴社区，湿地公园被清澈的河流环绕，高新区新貌已很难再让人想到“贫瘠”二字。

高新区新盘林立、马路宽阔、生态美景资源丰富

　　在高新区的发展中，地产大鳄的加盟发挥了不可估量的作用。未来5年，青岛高新区将投资80亿元进行智慧城市建设。世茂、北科建、雨润、招商地产等项目的逐一启动，办公、住宅、商业多种建筑类型为区域的发展增添了活力，房价也不断上扬。住宅方面，除了市政府配建的1万套保障房外，商品房的价格也处于“洼地”，均价6000元/㎡左右。招商海德花园，高层均价6650元/㎡；星雨华府均价6300元/㎡，高端楼盘如世茂公园美地均价在7000元/㎡左右。

　　【记者手记】

　　对于“荷包”不鼓的刚需置业者来说，房价是他们最在意的因素。不知何时，万元线成了人们心中衡量刚需盘与否的标准，无形当中也成了刚需们是否“出手”的一道坎儿。面积相同的两套房子，一套在万元线上、一套在万元线下，乍一看单价差了没有多少，但一算总价很可能相差几万元、甚至是十几万。

　　青岛不断上扬的房价已经让刚需们感到生活压力越来越大，为了一套房子很可能负债累累、心力交瘁。因此，避开“万元线”、放弃价格较高片区而选择价格合理、生活舒适、交通趋于完善、发展前景无限的新兴片区，也不失为刚需们的一种“高性价比”选择。（记者 王爽）