银行理财师把脉青岛新生儿家庭如何改善住房
买房要量力而行

    林岚（化名）前不久喜得贵子，一家人高兴一阵便陷入忧愁中，因为照顾小孩，婆婆特意从乡下老家赶来，但一室一厅房子根本“装”不下现在的一家人。最近林岚为买房的事着实烦恼，喜欢的房子买不起，现在的房子又住不下，这到底该怎么办？“我、婆婆和儿子睡在卧室，我老公只能在客厅打地铺，我爸妈来看孩子只好住在宾馆。”林岚郁闷地对记者说。目前，林岚和丈夫月收入加起来1.5万元，结婚时父母出钱购置一套58.5平方米的套一住房，手头存款10万元，看中湖光山色一套两室两厅总价147万元的房子，还贷压力还是很大，但因林岚一家迫切需改善住房环境，接下来是贷款买房划算，还是先租房后买房划算，这让林岚拿不定主意。

    换大房子还贷压力大

    “我们现在住的房子在2楼，一楼是餐馆，每天营业到凌晨，经常有喝酒的客人大声吵闹，孩子时常被惊醒。”林岚告诉记者，房子周边环境暂且不说，关键是房子太小，有了孩子之后根本没法生活。林岚和丈夫大学毕业后留在青岛工作，全都属于外来户，林岚老家在烟台，其老家在莱阳，林岚和丈夫前年结婚，结婚时两家父母一起凑钱给他们购置这套房子，考虑到有孩子后肯定要换房子，所以当初买房子便用双方父母名字买的，现在林岚和丈夫要再买房子还属于首套住房。“添了孩子才知道房子小真不行，我休假在家光拿基本工资，仅靠老公一个人挣钱，经济压力立即就有了。”林岚和老公在青岛打拼多年，现在也算高收入阶层，但一考虑到换房子，还贷压力让夫妻两人还是睡不着觉。

    狭小的住房环境让林岚和丈夫感觉换大房子迫在眉睫，刚开始两人打算将小房子卖掉再换大房子。“我和老公想把这套小房子卖掉，换成98平方米左右的两居室。”林岚上班在崂山区，丈夫上班在香港西路，在新房的选址上两人还是确定在浮山后，由于急着住房，两人最终决定购买房龄在10年以内、环境不错的二手房。从上个月开始，林岚便和丈夫四处看房，但实际去看房才发现，选套合适的房子真不容易，好的价格太高，不好的价格低但心里又不如意。挑来挑去，林岚和丈夫看中湖光山色小区一套98平方米的套二双厅住房，单价约1.5万元，加上中介费及税费等成本，总价至少需要150万元，而目前他们所住的套一小房子属于婚装房，保守估计能卖到70万元。

    “卖小房子的钱足够支付三成首付，另外支付装修费用也足够，但未来还贷款压力就很大了。”林岚给记者算了笔账，她和丈夫在青岛经过近10年打拼，收入水平还是有较大提高，林岚目前每月能挣5000元，而丈夫能挣6000元，扣除家庭基本生活开销3000元，宝宝的奶粉、尿布、营养费用2000元，家庭结余约6000元。如果现在购买这套总价150万元房子，首付款需要45万元，公积金贷款40万元，商业贷款65万元，即使按照首套房贷利率8.5折优惠，这样每月光还贷就需要5744元，每月现金还款额如此大，家里几乎就是“月光族”。“挑选了将近两个月才看中这套房子，算一下感觉真是不敢买。”林岚和对象经过这一计算，发现要在短时间内换房难度真不小。

    理财收益减还贷压力？

    林岚也提到，她和老公手底下也有一些存款，尽管数量不多，目前也有10万元，都在银行买了理财产品。林岚还自己算了算，自己和丈夫一年到头差不多可以结余7万元，她琢磨着是否可以攒一攒，过几年适当地提高首付比例，例如首付40%至50%，这样每月现金还贷压力就会降低一些，生活压力也可以减轻一些。

    俗话说你不理财财不理你，善于理财的林岚还想到另外一种方法，就是通过投资理财，让每月收入结余款尽可能多产出。林岚介绍说，她如果给大房子首付30%，出售小房子的收入付掉首付后还剩25万元，加上目前手头的10万元存款，一共有35万元，这35万元如果每年要是能有5%的收益，那她一年下来便有1.75万元，加上每个月结余的6000元，肯定可以偿还每个月5744元的房贷，但这样手头便没有一点活动资金，万一小孩或老人生病，那可怎么办？

    对于上述两种方式是否适用于林岚这样的新生儿家庭，前者没法改善住房条件，后者虽能改善住房但要冒着很大风险，这让林岚迟迟下不了决心，林岚也希望有专业人士帮她分析一下，如今她孤注一掷卖掉小房换大房合不合适？在目前收入水平稳定的前提下，林岚一家怎样才能尽快住上大房子？

    买房要量力而行

    对此，交通银行青岛分行零售信贷部林程表示，因为孩子的出生，老人过来帮忙照顾宝宝，一室一厅的住房的确相当拥挤，要换一套大面积住房也是情理之中，像林岚这样的家庭在青岛也很具代表性。但是，林岚一家要换大房面临的最大困难就是要买的大房子总价较高，根据林岚一家的状况，如果卖掉目前居住的小房子，购买一套两室两厅150万元左右的房产，需支付45万元首付款，还需申请105万元的组合贷款。因为林岚每月有200元的住房公积金，而其丈夫有500元的公积金，按照青岛本地情况，两人最多可用公积金贷款40万元，其中65万元便必须要商业贷款。公积金贷款利率8.5折为4.5%，商业贷款8.5折为5.57%，即使公积金贷款部分可以由每月缴纳的700元公积金充抵一部分，并且申请到最长30年的贷款期限，那林岚一家每月需要用现金偿还5044元的房贷，对于目前结余只有6000元的林岚一家，这样的还贷压力还是相当大，如果碰到亲戚朋友结婚或者家人生病，到时候肯定“打不开点”。

    林程说，虽然一般银行在审核个人房屋按揭贷款申请时，会将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％），但是对于一个家庭而言，月供若占月收入的50％左右，其生活质量肯定没法保证。“月供最好能控制在占收入的三分之一左右，这样生活质量才会有所保证。”林程说，付掉首付款后，林岚卖小房子还剩25万元，随着物价水平提高，林岚要装修套二大房，这25万元估计要花去一大半，加上其手头必须要有活动资金，所以综合算下来林岚一家要用来理财的资金还是不多。

    如果林岚一家提高首付比例，首付75万元，公积金贷40万元，商业贷款35万元，这样林岚一家每月还款4028万元，减去700元公积金，每月需还房贷3328元。“这样林岚一家新房装修款便没有着落，如此算来也不适合。”林程分析说，林岚家庭的改善性购房是刚需住房，刚需购房者一定要注意自己的实际购买力，他不建议在经济条件比较紧张的情况下，“硬性”通过换购大房来改善住房。林程说，对于刚需购房者，房价的高低并不是最主要的决定性因素，反而是要注重本身的资金储备与购房预算是否匹配。