城市核心房价仍铁板一块 李沧入市价低至6字头

   进入五月份，青岛楼市一改去年下半年的困境，“出人意料”地出现回暖迹象，成交量不仅环比翻倍，同比也毫不逊色。是什么原因让岛城楼市在五月飘红，这种回暖趋势能持续多久？

    5月新盘热销事出有因

    由于限购令的实施，16个月的时间里市场积蓄了大量的购买力量需要释放，同时，迟迟不见好转的市场让众多楼盘低价入市求生存

    在岛城房地产分析人士曹青看来，引发岛城楼市五月飘红的原因主要有两点，一是消费大环境，二是限购令作用。消费周期上，一般从五月开始，消费市场就会进入传统的旺季，衣食住行交易都会比较活跃，这是楼市走高的宏观原因。而由于限购令的实施，16个月的时间里市场积蓄了大量的购买力量需要释放，同时，迟迟不见好转的市场让众多楼盘低价入市求生存。

    “我个人认为，在售楼盘普遍降价是本轮楼市飘红的核心原因”，曹青表示，“楼市表现好不好，关键在价格，在限购令挤掉投机、投资购房性需求的情况下，只有物美价廉的产品才能赢得市场的认可。”

    进入五月份以来，岛城楼市“跌”声频频，从北向南依次引爆，经过一连串的“组合拳”，城阳区的入市价格被拉低至5000元/平方米，李沧区的入市价格被拉低至6000元/平方米，而四方区的入市价格也被拉低至8000元/平方米，比楼市价格高位时砍去两成以上，基本回到2009年、2010年水平，吸引了市场的关注。

    事实上，与2009年、2010年的价位相比，2012年的低价位含金量更高。曹青分析，按照两年左右的开发周期，现在销售的项目多是2010年启动开发的，当时房地产市场发展红火，开发商多以未来高预期、优质优价的心态进行开发，只是由于限购令的挤压才不得不以一个相对较低的价格入市，比照之前产品，水准更高，成色更足。

    尽管楼市五月飘红，曹青认为言楼市回暖为时尚早，“现在降价热销的楼盘几乎都集中在相对边缘的区位，城市核心区的价格松动还不明显，还需要进一步观望。”

    二手房市场反应相对滞后

    现在新开的楼盘一般都能有个两成多的降价，而二手房降价一般只有一成上下，而且相比最近新开的楼盘，二手房位置更好，面积也会大一些，总价更高，吸引刚需人群成色明显不足

    与新盘销售环比翻倍相比，岛城的二手房市场还处于不温不火的状态。据青岛市房地产交易中心数据，上月，青岛市辖七区的二手房交易量为1572套，比4月份增加237套，环比上涨17.8%。与去年5月相比，市内四区今年5月份的二手房签约量也增加了138套，涨幅13.5%。

    在太平洋房屋山东区域总部总经理林宪周看来，二手房反应的滞后，原因同样在价格上。“现在新开的楼盘一般都能有个两成多的降价，而二手房降价一般只有一成上下”，林宪周表示，而且相比最近新开的楼盘，二手房位置更好，面积也会大一些，总价更高，吸引刚需人群成色明显不足。

    实际上，位置优越的，面积不大的二手盘还是很吸引购房者的。最近市北区的一些房屋中介表现非常抢眼，售房效率为两个月三至四套，达到2010年的高点水平，原因就是小户型的二手房发力。“面积六七十平，总价100万上下，尽管算起来单价并不便宜，但在楼市飘红的情况下，这样的房子还是很受刚需购房者的欢迎”，林宪周说道。

    买卖市场平淡，租赁市场却一片红火。今年以来，租赁热点区域租金涨幅达一成以上。包括市南区的大润发周边、辛家庄小区、香港花园，市北区台东区域、浮山后住宅区，四方区的人民路、海云庵附近的租赁价格不约而同地上涨，涨幅均在10％到15％之间。商业地产也是一片红火。

    未来以价换量概率较大

    岛城存量房突破14万套，以每个月销售7600套的数据计算，在没有任何新盘进入的情况下，也需要19个月才能卖完。

    中国指数研究院青岛分院总经理薛建行认为，五月的青岛市场处于价跌量长的态势，这与全国的市场表现是吻合的，未来一段时间，这种趋势很可能延续。

    薛建行表示，从国家政策层面，利好刚需人群购房，5月12号央行下调存款准备金0.5%，将释放出4000亿资金量，对下一步拉高楼市销量有很大益处。企业方面，经过16个月的挤压，开发商推盘力度明显加大，预计今后两到三个月将有更多新盘入市，供应量的持续加大将进一步推动成交的走高。而在市场层面，刚需人群入市步伐明显加快，未来新房成交量应该呈现稳中有升的态势。

    销量的增加会不会引发价格的上涨？薛建行认为，这种情况发生比率比较低。“无论从价格大环境、开发商资金链压力还是存量房方面来看，未来几个月，青岛的房价还是应该呈现稳中有降的态势。”

    大环境方面，无论纯新盘入市还是老盘加推，青岛楼市的降价趋势已十分明显，购买人群也非常认可。在这种情况下，如果有开发商反其道而行之，结果恐难乐观。同时，六、七月份也是开发商的一个还贷高峰期，在这个资金为王的时间点，低价快销回笼资金是活下去的最优选择。

    存量房的压力或许更大，截至五月底，岛城存量房突破14万套，以每个月销售7600套的数据计算，在没有任何新盘进入的情况下，也需要19个月才能卖完。以供求价格关系来看，未来一段房价应继续下行，以价换量概率较大。 链接 6月预计将有26个项目入市

    五月楼市的飘红刺激了市场预期，据有关机构统计，本月岛城楼市将迎来供应旺季，计划入市项目达26个，有望创今年上半年单月开盘量新高。预计开盘项目包括6个纯新盘和20个老项目后期。(记者 崔武)